「差押」

 

「競売」

 

 

あなたは、この二つの言葉から何を想像しますか？

 

住宅ローンを払ってへんのか？

税金を滞納したんか？

 

借金取りが家まで来るんか？

明日にでも追い出されるんか？

 

どれを想像しても、最後に出てくる言葉は同じです。

 

「えらいこっちゃ！？」

 

不動産業界に長くいる私でも、建物の謄本に

「差押」と書かれていると、一瞬背筋が伸びます。

 

けれど、驚いているだけでは何も分かりません。

 

差押と一口にいっても、

原因は住宅ローンだけではないからです。

 

「差押」と書いてある！誰が差し押さえたんや？

 

不動産の謄本に記載される「差押」には、

いろいろな原因があります。

 

たとえば、固定資産税の滞納です。

 

固定資産税は毎年かかる税金ですから、何年も放置していると

滞納額だけでなく延滞金も増えていきます。

 

督促を受けても支払わなければ、市町村から

不動産などを差し押さえられる可能性があります。

 

不動産を購入したときに一度かかる不動産取得税を

滞納した場合は、都道府県による差押が考えられます。

 

そして住宅ローンの返済を滞納すれば、

金融機関や保証会社などが関係してきます。

 

謄本に書かれる文字は、どれも同じ「差押」。

 

しかし、その原因は同じではありません。

 

だから謄本を見て、

「差押や！この人、住宅ローンを払ってへんのや！」

と決めつけるのは早いのです。

 

まず確認しなければならないのは、誰が差し押さえているのか、

何を滞納したのか、現在の支払総額はいくらなのか、

そして不動産を売却した代金で解決できるのかということです。

 

差押が入っていても、必要な金額を支払い、

差押を解除してもらったうえで

不動産を売却できる場合があります。

 

ただし、放っておいて自然に消えることはありません。

 

見なかったことにして謄本を閉じても、

差押の文字は消えてくれへんのです。

 

査定先で見せられた「競売開始決定」

 

以前、ある住宅の査定に伺ったときのことです。

 

玄関を開けたお客さまは、家の値段を尋ねるより先に、

一通の書類を私に見せました。

 

そこに書かれていたのは――

「競売開始決定」

 

お客さまは、その書類を手に持ちながら、

「どうしよ……どうしよ……」

と、すっかり動揺されていました。

 

そらそうです。

 

競売開始決定の書類が届いて、

「競売ですね。まあ、お茶でも飲みましょか」

 

と落ち着いていられる人は、まずおりません。

 

 

 

事情を聞いてみると、

その家は別居中の旦那さん名義でした。

 

奥さんはその家に住んでいましたが、

住宅ローンを借りていたのも、

返済することになっていたのも旦那さんです。

 

ところが、旦那さんは住宅ローンを

約1年間払っていなかったようなのです。

 

奥さんからすれば、

「えっ、1年間も払ってへんかったん？」

ですわ。

 

自分はその家で普通に生活している。

 

電気が止まったわけでもない。

水道が止まったわけでもない。

 

家の外観が急に競売物件へ変身するわけでもありません。

 

しかし、見えないところでは住宅ローンの滞納が続き、

金融機関側の手続きは進んでいたのです。

 

別居中ですから、

夫婦間の連絡も十分ではなかったのでしょう。

 

旦那さんのところには、それまでにも返済を求める連絡や

書類が届いていたのかもしれません。

 

しかし、奥さんがどこまで知っていたのかは分かりません。

 

そして突然、

自分が暮らしている家に「競売開始決定」が届いた。

 

そらもう、

「どうしよ……どうしよ……」

しか言葉が出てきません。

 

差押と競売は同じではありません

 

差押と競売は似たような怖い言葉ですが、

まったく同じものではありません。

 

簡単にいうと、差押は、その不動産を勝手に

処分できないようにして債権回収へ備える手続きです。

 

競売は、裁判所の手続きによって不動産を売却し、

その代金から債権を回収するところまで進んでいくものです。

 

裁判所が競売開始決定をすると、法務局へ差押登記をするよう

依頼し、債務者や所有者へ開始決定正本を送ります。

 

その後、執行官や評価人による調査、

売却基準価額の決定などを経て、入札へ進んでいきます。

 

「競売開始決定が届いたら、その日のうちに追い出される」

というわけではありません。

 

しかし、

「まだ住めているから大丈夫やろ」

と放置してよい段階でもありません。

 

時計の針は、すでに動き始めています。

 

競売ではなく任意売却へ

 

その後、別居中の旦那さんは、弊社ではなく

別の不動産会社へ売却を依頼されました。

 

その不動産会社が金融機関と話をして、

競売ではなく任意売却を進めることになったそうです。

 

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、

金融機関などの債権者と話し合い、同意を得たうえで

一般の不動産市場で売却する方法です。

 

競売開始決定が出たあとでも、進行状況や債権者との

調整によっては任意売却へ進められる場合があります。

 

とはいえ、競売が任意売却に変われば、

何もかも元どおりになるわけではありません。

 

家を売却することに変わりはなく、そこに住んでいた奥さんは、

どちらにしても退去しなければなりません。

 

住宅ローンを滞納したのは奥さんではありません。

 

家の名義は旦那さん。

住宅ローンの債務者も旦那さん。

返済しなかったのも旦那さん。

 

それでも、実際に住む場所を失うのは奥さんです。

 

 

 

そして、別居していたご夫婦は、

その後、正式に離婚されたそうです。

 

住宅ローンの滞納が離婚の直接の原因だったのか、

すでに夫婦関係が壊れていたから返済状況が

共有されなかったのか、そこまでは私には分かりません。

 

ただ、一つの家をめぐって、住宅ローンの滞納、競売開始決定、

任意売却、奥さんの退去、そして離婚へと話が進んでしまいました。

 

「競売開始決定」という一枚の書類の向こうには、

お金だけではなく、そこで暮らす人の生活と人生があるのです。

 

実は、この家にはもう一つの話がありました

 

ここまででも十分つらい話なのですが、

最後にもう一つあります。

 

実は奥さんは、離婚する際、

この家を慰謝料として旦那さんからもらう予定だったそう。

 

「この家は、いずれ私のものになる」

 

そう思って、別居後も住み続けていたのでしょう。

 

ところが、その家には住宅ローンが残っていました。

 

しかも旦那さんは約1年間返済しておらず、

すでに競売開始決定まで出ていたのです。

 

奥さんからすれば、

 

「ちょっと待って！

慰謝料でもらう予定の家やったんちゃうの！？」です。

 

もらう予定だった家が、先に任意売却される。

 

住み続ける予定だったのに、退去しなければならない。

 

慰謝料どころか、引っ越し先を探さなければならない。

残念……としか言いようがありません。

 

夫婦の間で「この家を妻に渡す」と話していても、

住宅ローンを貸している金融機関が、

その約束に付き合ってくれるわけではありません。

 

住宅ローンが残り、抵当権が設定されている家は、

旦那さんが「慰謝料としてあげるわ」と言うだけで

簡単に奥さんのものになるわけでもないのです。

 

家を慰謝料や財産分与として受け取る予定なら、

名義だけでなく、住宅ローン残高、返済状況、抵当権、

名義変更の可否まで確認しておく必要があります。

 

家をもらえると思っていたら、その家が先に売られてしもうた――。

 

まさに「えらいこっちゃ！？」です。

 

差押・競売に関するQ&A

 

Q．謄本に差押があれば、もう売却できませんか？

 

必ずしも売却できないわけではありません。

 

売却代金などから滞納金や債務を支払い、

差押を解除できる見込みがあれば、売却できる場合があります。

 

まず債権者と金額を確認することが必要です。

 

Q．競売開始決定が届いたら、すぐ退去しなければなりませんか？

 

届いたその日に退去するわけではありません。

 

ただし、すでに裁判所の手続きは始まっています。

放置せず、金融機関や不動産会社などへ早急に相談する必要があります。

 

Q．住宅ローンが残る家を慰謝料として受け取れますか？

 

夫婦間の合意だけで完了する話ではありません。

 

金融機関との契約、住宅ローン残高、抵当権、

所有権移転などの問題があります。

 

離婚条件を決める前に、弁護士などの専門家や

金融機関へ確認することが大切です。

 

差押や競売は、

恥ずかしいからと隠していても解決しません。

 

「どうしよ……どうしよ……」と悩んでいる間にも、

手続きは進みます。

 

えらいこっちゃ！と叫ぶのは仕方ありません。

 

けれど、叫んだあとは一日でも早く動きましょう。

 

不動産の問題は、早く相談するほど、

残されている選択肢も多いのです。