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相続した空き家を売却した際、一定の要件を満たせば

譲渡所得から最大3,000万円を控除できる

「空き家の3,000万円特別控除」。

 

相続した実家の売却を考えている方にとっては、

とても大きな節税制度です。

 

しかし、大阪で長屋の売却相談を受けていると、

こんな声を耳にすることがあります。

 

「なんで長屋はあかんのや！」

 

マンションが対象外なのは何となく分かる。

 

でも、昔からある長屋まで対象外になると聞けば、

「それはおかしいんちゃう？」と思う方も少なくありません。

 

実は、この違いを分けているのは

**「長屋」という建物の種類ではなく、建物の登記**です。

 

ところが、建物の謄本を見る機会は

一般の方にはほとんどありません。

 

そのため、売却の話が進んでから初めて

「えっ、うちは区分所有建物やったん？」

と驚かれるケースもあります。

 

 

この記事では、空き家の3,000万円特別控除の制度を

分かりやすく解説するとともに、大阪の長屋ならではの

事情や、現場で感じる制度とのギャップについてお話しします。

 

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空き家の3,000万円特別控除とは？

 

まずは制度を簡単に整理しておきましょう。

 

「空き家の3,000万円特別控除」は、

相続した被相続人（亡くなった方）の居住用住宅を売却した際、

一定の要件を満たせば譲渡所得から

最大3,000万円を控除できる制度です。

 

相続した実家を売却する際には非常に大きなメリットがあり、

利用できるかどうかで納める税金が大きく変わるケースもあります。

 

ただし、すべての建物が対象になるわけではありません。

 

その中でも、

大阪の長屋で注意したいのが区分所有建物です。

 

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「長屋だから対象外」ではありません

 

ここは少し誤解されやすいポイントです。

 

インターネットでは、

「長屋は空き家の3,000万円控除の対象外」

と紹介されている記事もあります。

 

しかし、これは少し説明不足です。

 

正確には、長屋だから対象外なのではなく、

区分所有建物として登記されている建物は

制度の対象外となるため、

結果として対象外になる長屋があるということです。

 

つまり、長屋＝対象外ではありません。

 

ここを勘違いしたまま売却を進めてしまうと、

「使えると思っていた控除が使えなかった」

ということにもなりかねません。

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「これって運なん？」と思ってしまう理由

 

大阪には昔ながらの長屋が今でも数多く残っています。

 

同じ年代。

同じような間取り。

同じ路地に並んでいる長屋。

 

見た目では、ほとんど違いはありません。

 

それなのに、

 

「こちらの長屋は控除の対象。」

 

「隣の長屋は対象外。」

 

そんなケースも実際にあります。

 

一般の方からすれば、「これって運なん？」

と思ってしまいますよね。

 

でも実際は、運ではありません。

 

違いは、建物の登記内容です。

 

見た目では分からないため、

運のように感じてしまうだけなのです。

 

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💬 フォローウィンド松本のひとこと

 

長屋のご相談を受けていると、

「長屋やから無理ですよね？」と聞かれることがあります。

 

でも実際は、一軒一軒登記が違います。

 

長屋というだけで判断できるケースは、

ほとんどありません。

 

だからこそ、まず確認していただきたいのが

建物の謄本です。

 

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建物の謄本は一度確認してみましょう

 

「うちの長屋は対象になるんやろか？」

 

そう思ったときに、まず確認していただきたいのが

**建物の謄本（登記事項証明書）**です。

 

難しそうに感じるかもしれませんが、

見るポイントはそれほど多くありません。

 

特に確認したいのが、

「専有部分の表示」

という記載があるかどうかです。

 

この記載がある場合は、

区分所有建物として登記されているため、

空き家の3,000万円特別控除は適用対象外とほぼなります。

 

反対に、この記載がないからといって必ず控除が

利用できるとは限りませんが、まずはここを

確認することで大きな判断材料になります。

 

売却の話が進んでから

初めて建物の謄本を見る方も少なくありません。

 

だからこそ、相続した長屋を売却しようと思ったら、

早い段階で一度確認しておくことをおすすめします。

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大阪の長屋は「一軒一軒違う」

 

私自身、大阪市内で長屋の売却相談を

受けていて強く感じることがあります。

 

それは、長屋は一軒一軒、本当に違う。

ということです。

 

例えば、

• 建物の登記
• 接道状況
• 境界の考え方
• 再建築できるかどうか
• 増改築の履歴

 

これらは同じ長屋でも全く異なります。

 

見た目はそっくりでも、

中身は別の不動産と言ってもいいくらいです。

 

そのため、

 

「長屋やから大丈夫。」

 

「長屋やから無理。」

 

どちらも正しいとは言えません。

 

一軒ごとに確認するしかないのです。

 

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昭和初期から残る長屋は一戸建て登記も見かけます

 

現場で長屋を見ていると、一つ感じることがあります。

 

築80年、90年、中には100年近いと思われる長屋では、

一戸建てのような登記になっているケースも少なくありません。

 

一方で、比較的新しい長屋では、区分所有建物として

登記されているケースを目にすることもあります。

 

もちろん、

 

「古い長屋だから大丈夫」

 

「新しい長屋だから対象外」

 

という話ではありません。

 

建物が建てられた時代だけで決まるものではなく、

その後の登記の経緯や建築時の取り扱いなどによって

変わるためです。

 

あくまでも現場で感じる傾向であり、

最終的には建物の謄本を確認しなければ判断できません。

 

 

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「制度」と「現場」にギャップを感じることも

 

制度の趣旨を考えれば、区分所有建物が

対象外になっている理由は理解できます。

 

しかし、大阪で古い長屋を所有されている方からすると、

 

「マンションが対象外なんは分かる。

でも、うちの長屋まで一緒なん？」

 

という気持ちになるのも無理はありません。

 

しかも、その違いは見た目では分からず、

建物の謄本を確認して初めて分かるケースがほとんどです。

 

だからこそ、「知らなかった。」

「誰も教えてくれなかった。」

という声が出てしまうのだと思います。

 

制度そのものを変えることはできません。

 

でも、売却前に建物の登記を確認することで、

防げることはたくさんあります。

 

相続した長屋を売却する際は、価格だけでなく、

税金まで含めた資金計画を立てることが大切です。

 

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次回予告

今回ご紹介したように、

長屋だからといって必ず空き家の3,000万円特別控除の

対象外になるわけではありません。

 

しかし実際には、

「控除が使えると思って売却したのに、

後から対象外だと分かった…」というケースも起こり得ます。

 

売却代金を受け取った後に想定外の税金が発生すると、

資金計画が大きく狂ってしまうこともあります。

 

後編では、

「税金はかからへんと思っていた…」という

実際に起こり得る事例をもとに、

売却前に確認しておきたいポイントや、

制度と現場のギャップについてさらに詳しく解説します。

 

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