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道路の話

 

前回のブログでは再建築できる道路の種類をご紹介しました。

今回はちょっとイレギュラーなケースをご紹介します。

 

不動産に重要な前面道路。

土地が大きく、形がよくても前道が狭い物件は不動産価値としては下がりますね。

 

 

逆に間口が狭いような土地でも前道が広いと使い道が増えます。

それくらい前面道路は大事になりますね。

 

ただ市町によって道路判断も実際マチマチでもあります。

大阪市の場合は割と建築基準法の道路としての扱いが多い印象があります。

 

逆に門真市や松原市などは道路として取り扱っていない場所が多い感じです。

 

建築審査会の許可

 

道路でない場合は通路になりますね。

 

ただ救済措置もあって必ずしも建替えできないとは限りません。

以前は43条但し書きといいましたが今は43条2項2号に変わりました。

 

建築基準法上の道路とは異なり、原則としては増改築や再建築は不可です。

しかし建築審査会の許可を受けること等により建築を認められることがある道のこと。

 

こちらはどの通路でも認められる訳ではありません。

 

 

不動産業歴が長い営業さんなら現場を見るとある程度、判断がつくでしょう。

 

一番の判断基準はその通路に面している他の方がここ10年以内に建替えしているかどうか・・これも役所に行けば建築計画概要書(有料)で確認できますね。

 

買取価格に差も

 

弊社でも他社さんと長屋買取査定で競合したこんなケースがありました。

 

売主さんからお話を聞くとこの前の道では建て替えできないので価値が下がります。

なのでこの価格になります・・といった説明だったそうです。

 

 

私が現場を確認する限り、前の道は4mあるし他の家も最近建替えている様子・・。

役所で確認すると3年前に42条2項2号の申請で再建築されていました。

 

そうであれば再建築はほぼほぼできるとみなしても良さそう。

調査後、弊社の買取価格をご提示して他社さんより100万円ほど高く買い取りました。

 

前道によってやはり買取価格も大きく変わりますね。

 

自身で調べる

 

大阪市内の場合は路地であっても42条2項道路(再建築可)に該当するケースも多いです。

しかしその他の大阪府の市では前道が4m近くあっても道路指定なしも場合も多々あります。

 

一戸建や長屋の売却をお考えの際には前面道路も気にかけてください。

 

もちろん明らかに公道の方は必要ありませんが・・。

 

 

微妙な道の場合は不動産会社の査定を受ける前に自身で役所に聞くのもいいでしょうね。

 

理解した上で査定を受けるとより価格に納得がいくかも知れませんよ。

 

 

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