中古マンションのお話

耐震診断

 

今年、買取してリフォームを行い

売却した中古マンションがあります。

 

近鉄奈良線の河内小阪駅から歩いて4分ほどの場所。

 

マンションの築年数は昭和45年建築です。

 

 

同じ時期に弊社分含め3部屋が

売りに出ていました。

 

弊社のお部屋がたまたま一番早く売れて

その後、他の2部屋もすぐに売れました。

 

駅から近い割に価格1000万円以下で

リフォーム済なのも要因でしょう。

 

 

その中古マンションですが

耐震診断を管理組合が行っていました。

 

結果は否・・

耐震基準を満たしていないという内容。

 

かなり古いマンションなので

当然と言えば当然ですが・・。

 

 

買い手の方にはもちろん

重要事項でその旨をご説明しています。

 

ただ『古いからしょうがないね・・』

なんて言われておしまいです。

 

買われる方もその部分は

価格や築年数的なものでへんに納得されています。

 

ご無沙汰です。

 

先日、以前お世話になった

不動産会社の人から久しぶりに買取依頼がありました。

 

物件は東大阪市内の

昭和49年建築の古い中古マンションです。

 

先ほどの話のマンションと類似する物件です。

 

 

そのマンション自体は

よく知らなかったので少し調べました。

 

それにしてもここ10年での相場の推移が凄いです。

この物件に限った事ではないのですが・・。

 

相場の推移

 

平成25年から31年頃は非常に安い

価格帯で成約しているマンションでした。

 

しかしここ2～3年で

成約価格が約3割上がっていました。

 

中古マンション全体的に言える事でしょうが

やはり値上がりしているという事です。

 

 

どちらの相場が正しいのか？

 

どちらも正しいと言えそうです。

 

相場なので上がる時もあれば

下がる時もあります。

 

しかし居住中で売却した物件はさほど上がっていません。

 

 

 

新築同様にリノベーションして

空室で売った場合の価格はかなり高めです。

 

あまりの価格差に参考になっているのか

どうかも分からないほど・・。

 

今までの経験で価格算出する事にしました。

 

改正マンション法施行

 

先日、内覧してそのマンションの一室を

買取する事が決めました。

 

今年はリフォームが間に合わないので

来年から販売する物件になります。

 

おそらくこのマンションも

耐震基準は満たしていないでしょうね・・。

 

 

改正「マンション管理適正化法」が

2022年4月1日から全面施行されました。

 

メリットとしてはマンション管理組合の状況や

管理計画認定制度で長期計画が明確化されます。

 

また建て替え決議の改正前は

マンション住民の全員賛成が必要でした。

 

しかし改正後は4/5以上の賛成で可決されるとハードルが下がりました。

 

 

デメリットとしては長期修繕計画から

算出される修繕積立金が増える可能性があるそう。

 

建て替えに反対し費用負担をしない、

費用を支払えない場合等は立退きになる可能性も！？