関西・大阪の相続物件、空き家、長屋、中古マンションの不動産高額買取・高値売却・スピード無料査定はお任せ下さい

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

今日は9月5日大安です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産の取引も多いのでしょうか？

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

弊社では来週、買い取りさせていただく物件がありますが

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地30㎡の長屋です。前面道路は公道ですが幅員は2.7mなので

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

再建築時にはセットバックが必要なので土地有効面積は30㎡を切ります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

もちろん建て替え目的で買うわけではありませんが・・。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

弊社ではよく再建築不可物件を取り扱いますが

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

このケースでは物件が道に面している幅が2m未満か

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前面が建築基準法上の道路でないケースがほとんどです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ただ大阪市内では建ぺい率の緩和が平成16年にあり、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一種・第二種住居および準住居地域や準工業地域の一部が60％から80％になりました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この建ぺい率80％の地域であれば土地面積が40㎡でも1階あたりの面積が32㎡なので

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

何とか再建築が現実的にできると思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし建ぺい率が60％の地域で敷地40㎡だと1階あたり24㎡になりますので

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

複数人で住む家としてはかなり狭い・・となります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地敷地30㎡の物件であれば用途地域や前道の幅員にかかわらず再建築は現実的には

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不可になるのではないでしょうか？

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

大阪市阿倍野区などの一部に『風致地区』という区域があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

大阪市曰く

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【風致地区は、都市における樹林地、水面、広陵、その他の自然景観を主体とした区域や、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

自然風致と調和した住宅地等の市街地、歴史的建造物遺跡等のある区域を風致地区として指定しています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これにより生活環境にうるおいを与え、都市全体に風格を与えようとするものです。】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

大阪市のように緑の少ない都市にとっては、市民のみなさんの積極的なご協力によって

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

緑の保存と整備をはかることが必要です・・とあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

このエリアの建ぺい率は40％になりますので土地敷地50㎡でもまともな家は建ちません。

 

 

 

 

 

 

 

 

昭和45年6月14日以前に建築されていた建物の建て替えなどの際には救済措置がありそうですが

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

かなり厳しいエリアになります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

再建築不可という言葉を聞くと何かネガティブのように聞こえますが

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

実際には再建築が可能な場所でも現実的には不可と同等な敷地はかなりあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

大阪市内の場合で狭小敷地(40㎡以下)に建築されている建物で

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

平成10年建築以前の家の多くは現行の建ぺい率、容積率を違反していると思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

当時は新築時の中間検査や完了検査が通例となっていませんでした。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

弊社が買取りする予定の土地30㎡の物件はリフォームしますが

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まだ改装後、売却するか賃貸保有するかは未定です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

売却する場合は賃貸収益用としての購入をお考えの方が対象になるでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通の住宅ローンが組めない狭小地中古物件の流通に関しては

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

融資先含めまだまだ問題が出てくるように思います。