今年に入り大阪府松原市の老朽化住宅の売買がなぜか多いです。

 

 

特に要因はないのですが昨年は東大阪市の物件買取がかなり多くありました。

 

 

査定に関しては地域的によく重なることは多いです。

しかし松原市の道路形態は少し変わっていて面白いですね。

 

 

建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していないと原則、再建築ができません。

 

また道路ではない通路に面している敷地に建っている家。

これも再建築不可です。

 

けれど43条但書きという申請を行う方法で建て替えできるケースも。

これは特別に条件を付けてクリアできれば再建築を許可します・・というものですね。

 

この階段に面している敷地は再建築不可ですよ・・

 

 

松原市の場合、道に路線名がついていても道路非該当(道路ではなく通路)の場合があります。

 

再建築の場合、43条但書きの申請をしなくてないけない道が多いのです。

 

 

例えば松原市役所に調査に行き、松原市第〇〇号線と幅員が出ている道があるとします。

通常、他の市町村であれば42条1項1号(いわゆる公道)です。

 

もしくは附則5項道路(4m未満の場合)となり、扱いとしては42条2項道路で再建築可。

大阪市内ではこんな感じです。

 

道路中心線から2m後退のセットバックをすれば再建築が可能という事になります。

 

 

しかし松原市の場合、路線名がついていても4m未満の場合は道路非該当(道路ではない)になることが多いようです。

 

その道に面している中古物件の売買の際に融資の申し込みをする場合は少し面倒です。

43条但書の事前協議が銀行に必要になることがあります。

 

 

公道に見えるような道でも【道路非該当】。

そうなれば融資を使う際に不動産会社の手間が一つ増える場合がある訳なのです。

 

 

松原市役所の建築指導の方も他の市と比べても多いとの認識でした。

だからと言って文句を言っているわけではないですよ・・。

 

 

最近も私道の件でトラブルになっているとテレビで見たことがあります。

 

トラブルは昔ほどでもないにせよ、やはり不動産にとっての道は重要です。

 

 

 

前の道が公道(大阪市や各市町村がもっている)に越したことはありませんね。

 

私道負担なし！