① まず最初に知っておいてほしい「売買登記の本音」の話

 

「売買の移転登記、自分でできますか？」

——この質問、最近ほんまに増えてます。

 

理由は分かってますよ。

司法書士さんに売買登記を依頼すると、

10万円以上かかることが普通にあるからです。

 

書類の内容や売買条件によっては、司法書士報酬が

 

• 10万円
• 12万円
• 抵当権が絡むとさらに追加
  という金額になることも珍しくありません。
• もちろん良心的な司法書士も多いですが・・

 

そりゃあ、「できることなら自分でやりたい」と

思われる気持ち、よう分かります。

 

 

ただ、ここで最初に正直にお伝えします。

 

売買登記というのは、相続登記よりも

“書類同士の整合性チェックが難しい” 手続きです。

登記原因（売買日）、評価証明書の年度、

売主買主の住所、契約書との一致…。

ちょっとしたズレが補正（修正）の原因になります。

 

だから「難しいから来るな」ではなく“事前に理解しておいてくれると、こちらもスムーズに案内できますよ” という意味です。

 

私たちは、

「司法書士に頼まないと無理ですよ」

と言いたいわけではありません。

 

むしろ——ちゃんと準備してくれる方なら、

自分で登記するのは全然アリです。

これは本音です。

 

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② 「法務局は素人を嫌がる」という誤解について

 

SNSや口コミで、こんな声を見たことがあるかもしれません。

 

「素人が行くと法務局の人は嫌な顔する」

「対応が冷たい」

 

結論を言うと、嫌がってないと思います。

人に寄りけりですが・・。

ただ、少し困るケースはあります。

 

たとえばこんなパターンです👇

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● 困るケース①：何をしたいのか言わずに、いきなり書類を置いてくる人

 

私たちの立場からすると、「売買登記？相続？抹消？住所変更？」目的が分からないと、案内のしようがありません。

 

最初に一言、「売買の移転登記をしたいんです」

と言ってくださるだけで、話が一気に早くなります。

 

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● 困るケース②：必要書類が1つも揃っていないケース

 

必要書類がゼロだと、説明がゼロからになります。

最低限、

 

• 売買契約書
• 登記事項証明書
• この2つだけでも持ってきてもらえるとこちらの案内が格段にスムーズです。

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● 困るケース③：ネット記事の誤った情報を強く主張されるケース

 

登記の話と税金の話を

ごっちゃにされることが多いです。

登記は登記、税務は税務で別の制度なので、

注意していただく必要がありますね。

 

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● 逆に「職員がめちゃ助かるであろう来庁者」はこんな人

 

• 必要書類をまとめて持参
• 質問が箇条書きで整理されている
• 売主・買主の住所変更の有無を把握している
• 契約書の日付・書類の年度まで確認済み

 

こういう方なら、素人であっても

全く嫌がる理由がありません。

むしろ話が早くて、職員側も助かるはず？

 

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③ 自分で売買登記をする方へ、窓口でいつも伝えている“重要ポイント”

 

売買の移転登記は、必要書類が比較的少ないように見えて、

内容の一致 がものすごく重要です。

 

要点をまとめてみます👇

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● ① 登記事項証明書と契約書の内容が一致しているか

 

• 地番（住所ではなく土地番号）
• 家屋番号
• 売主の氏名表記
• 買主の氏名表記

 

1文字ズレるだけで補正になります。

 

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● ② 売主の印鑑証明書は3ヶ月以内か

 

古い印鑑証明書は受理できません。

売買契約時に取得したものが3ヶ月を

過ぎていること、よくあります。

 

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● ③ 権利証（登記識別情報）があるか

 

これが無い場合、「本人確認情報」という

別手続きが必要になり、素人ではほぼ無理です。

 

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● ④ 売主・買主が住所変更していないか

 

住所が契約書時と違う場合、先に住所変更登記が必要です。

これは見落としやすいポイント。

 

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● ⑤ 売買日の記載ズレ

 

契約書の日付と申請書の「登記原因日」が

ズレると補正になります。

 

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④ 売買登記の必要書類（順番）

売買登記に必要な書類は、以下のように説明しています。

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● 買主が用意するもの

 

• 登記申請書（雛形推奨）
• 住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記原因証明情報（売買の理由を書いた書類）

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● 売主が用意するもの

 

• 登記識別情報（権利証）
• 印鑑証明書（3ヶ月以内）
• 売買契約書
• 代理人が来る場合は 委任状

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● よくある間違い

 

• 住民票と契約書の住所表記が違う
• 年度の違う評価証明書を持ってきてしまう
• 契約書のコピーが不鮮明

 

このあたりはかなり多いようです。

 

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⑤ 売買登記の流れ

流れは非常にシンプルですが、

補正の有無で時間がかかります。

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● ① 必要書類を揃える

 

事前に法務局ホームページからチェックすると早いです。

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● ② 窓口で形式チェック

 

ここで必要書類が足りているか確認します。

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● ③ 申請書類を提出

 

提出後、法務局で詳細チェックが入ります。

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● ④ 補正がある場合は電話で連絡

 

補正には来庁または郵送対応が必要です。

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● ⑤ 登記が完了

 

数日〜1週間程度が目安です。

 

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⑥ “本当に困る”パターンと回避方法

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● 困る① 書類ゼロで来る

 

→最低限、売買契約書 と 登記事項証明書 は

先に揃えてください。

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● 困る② 目的を言わない

 

→「売買の移転登記をしたい」

これだけで案内が一気に変わります。

 

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● 困る③ ネットの誤情報に振り回されている

 

→登記と税務は別。

→税理士と司法書士の情報が混ざっているケースに注意。

 

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● 困る④ 混雑時間の長時間相談

 

→午前の早い時間か、

16時以降が比較的スムーズみたいです。

 

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⑦ 「これは司法書士へ頼んだ方がいい」と思うライン

 

以下のケースは、正直に言うと 自分でやるのは危険 です。

 

• 抵当権が残っている
• 売主買主どちらかが住所変更を複数回している
• 共有名義で複雑
• 法人が売主または買主
• 売買金額が大きくミスのリスクが高い

 

つまり——案件が複雑になるほど、司法書士の

10万円以上の報酬には根拠があるということです。

 

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⑧ 最後に：自分で挑戦する方を応援しています

 

繰り返しになりますが、

法務局は素人を嫌がっていないと思います。

 

ただ、

 

• 書類を揃えて
• 目的を明確にして
• 不明点を絞って質問していただけると

 

こちらも非常に案内しやすいようです。

 

司法書士さんに依頼すると

10万円以上の費用がかかることがある

——だからこそ、

「自分で挑戦したい」という気持ちは

本当に理解できますし、応援もしています。

 

「完璧じゃなくていいから、まずは

揃えられる範囲で書類を集めてきてください。」

それだけで、窓口での案内は

見違えるほどスムーズになるはずです。

 

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