「買った瞬間から家賃チャリンチャリン！」利回り10％超の長屋オーナーチェンジ物件は本当に買いか？ ～リフォーム不要、入居者募集も不要。でも来月退去されたらどうすんねん！～

～リフォーム不要、入居者募集も不要。

でも来月退去されたらどうすんねん！～

 

 

ここ何年か、不動産の売却相談や物件情報を見ていると、

「オーナーチェンジ物件」が増えてきたように感じる。

 

オーナーチェンジとは、すでに賃借人が住んでいる状態で

売買され、購入した人が新しい大家になる物件のことだ。

 

建物の所有者は替わるが、

入居している賃借人はそのまま。

 

賃貸借契約も原則として新しい所有者へ引き継がれる。

 

買ったその日から、すでに入居者がいる。

リフォームせんでええ。

 

入居者を募集せんでええ。

空室のまま何か月も待たんでええ。

 

そして所有権が移った直後から、

毎月の家賃が入ってくる。

 

チャリン、チャリン、チャリ～ン！

 

この音が本当に聞こえるわけではないが、

買う人の頭の中では景気よく鳴っているのかもしれない。

 

 

 

500万円で家賃5万円なら、表面利回りは12％！

 

たとえば、賃借人が月額5万円で

住んでいる長屋を500万円で購入したとする。

 

年間家賃収入は60万円。

 

単純に計算すると、表面利回りは12％になる。

 

一棟マンションなら、立地や築年数にもよるが、

利回り6～7％程度で売りに出されている物件も珍しくない。

 

それと比べれば、長屋や古い中古戸建の

利回り10％超という数字は、かなり魅力的に見える。

 

しかも一棟マンションのように、

何千万円、何億円という資金は必要ない。

 

数百万円程度なら、

融資を使わず現金で買える人もいるだろう。

 

不動産投資を初めてする会社員や、

退職金の一部を運用したい人にも手が届きやすい。

 

 

何より楽なのが、購入後にリフォームをしなくてもよいことだ。

 

空き家を買えば、まず室内を片付け、傷んだ箇所を直し、

クロスを張り替え、畳や襖を交換する。

 

キッチン、浴室、トイレまで替えたら、

古い長屋でも相当な費用になる。

 

工事が終わったら、次は入居者募集だ。

 

仲介会社へ募集を頼み、問い合わせを待ち、内覧してもらう。

 

それでも入居者がすぐ決まるとは限らない。

その間、家賃収入はゼロである。

 

ところがオーナーチェンジなら、

その一連の作業が必要ない。

 

「便器も替えんでええ。畳も替えんでええ。

それで来月から家賃5万円か。こんな楽なもん、買いやろ！」

 

そう考える気持ちは、私にもよく分かる。

 

ただし、あなたは室内を一度も見ていない

 

ここで、浮かれた頭を少し冷やして考えてみたい。

 

オーナーチェンジ物件には、

原則として賃借人が住んでいる。

 

売買するからといって、

大家が勝手に室内を見せるわけにはいかない。

 

つまり買主は、室内を確認できないまま

購入を判断することになる。

 

一般的な中古住宅なら、購入前に室内を見られる。

 

床が傾いていないか。

天井に雨漏りの跡がないか。

 

浴室やキッチンがどの程度傷んでいるか。

室内に大量の家財が残っていないか。

 

それらを確認したうえで、

購入価格やリフォーム費用を考えられる。

 

しかし、オーナーチェンジ物件では、それができない。

 

外観は見られる。間取り図もある。

賃貸借契約書も確認できる。

 

それでも、肝心の室内は見えない。

 

言ってみれば、

箱を開けずに数百万円の福袋を買うようなものである。

 

購入した翌月、「退去します」

 

私がオーナーチェンジ物件を

なかなか買えない理由は、これである。

 

500万円で長屋を購入した。

 

月額5万円の家賃が入る。

 

「これで年間60万円。表面利回り12％や！」

 

ところが、決済が終わった翌月、

賃借人から一本の電話が入る。

 

「来月末で退去させてもらいます」

 

えっ……。

もうちょっと住んでくれへんの？

 

せめてリフォーム代を回収するまで待ってくれへん？

 

 

そんなことを思っても、もちろん口には出せない。

 

そして退去後、初めて室内の扉を開ける。

玄関に入った瞬間、床がブヨン。

 

壁はタバコのヤニで黄色い。

天井には見覚えのない大きなシミ。

 

浴室は昔ながらのタイル張りで、

ところどころ割れている。

 

トイレもキッチンも、

そのまま次の入居者に使ってもらうには厳しい。

 

給湯器には製造年の古そうなシールが貼ってある。

 

奥の部屋へ進んでいくと、

床が微妙に傾いているような気までしてきた。

 

業者に見積もりをお願いしたら、後日届いた金額は300万円。

 

「家賃収入を買ったはずが、大規模リフォームを買うてしもたやないか～！」

 

500万円で購入した物件に、さらに300万円。

 

購入時の諸費用を加えれば、総投資額はもっと増える。

 

工事中は家賃が入らない。リフォームが完成しても、

新しい入居者がすぐに決まる保証はない。

 

募集条件によっては、

以前と同じ月額5万円で貸せるとも限らない。

 

購入時に12％あったはずの利回りは、一体どこへ行ったんや？

 

チャリンチャリンどころか、

修繕費がドサッ、工事代金がドサッ、募集費用がドサッ。

 

音の種類が完全に変わっとるがな。

 

 

「長期入居中」は安心材料であり、怖さでもある

 

販売資料に「入居期間15年」と書かれていたら、

多くの人は安心するだろう。

 

15年間も住んでいるなら、

これからも長く住んでくれるかもしれない。

 

滞納もなく、毎月きちんと家賃が入っているなら、

確かに優良な賃借人である可能性は高い。

 

一方で、別の見方もある。

 

15年間、大規模な室内リフォームをしていないかもしれない。

 

入居期間が長いほど、

設備も建具も畳も古くなっている可能性がある。

 

賃借人が退去したときには、15年分の傷みがまとめて出てくる。

 

長期入居だから安心。

 

長期入居だから室内が怖い。

 

この両方が成り立つのが、

オーナーチェンジ物件の難しいところである。

 

特に古い長屋の場合、建物そのものにも注意が必要だ。

 

屋根、外壁、雨樋、給排水管、シロアリ、建物の傾き。

 

さらに連棟式の長屋なら、

切り離しや建て替えが簡単ではない場合もある。

 

借地なのか所有権なのか。

再建築はできるのか。

前面道路はどうなっているのか。

 

退去後に自分で使わず売却するとしたら、

次の買主が見つかるのか。

 

毎月の家賃だけを見ていると、

こうした出口の問題がすっぽり抜け落ちてしまう。

 

 

一棟マンションと長屋一戸では「退去」の重さが違う

 

一棟マンションなら、10室のうち1室が退去しても、

残り9室から家賃が入る。

 

もちろん空室は痛いが、

家賃収入がいきなりゼロになるわけではない。

 

ところが長屋一戸や中古戸建一軒だけを所有している場合、

その一世帯が退去した瞬間、入居率は100％から0％になる。

 

家賃収入も、月5万円から0円。

 

そこへリフォーム費用が重なる。

 

表面利回りだけなら長屋のほうが高くても、

戸数によるリスク分散は一棟マンションのほうが効いている。

 

長屋を10戸、20戸と所有している大家なら、

1戸が空いてもほかの家賃で補える。

 

安く工事してくれる業者との付き合いがあり、

自分でも簡単な修繕ができる人なら、

高利回り長屋との相性もよいだろう。

 

しかし、初めての収益物件として1戸だけ購入するなら、

その一人の賃借人に収入のすべてを預けることになる。

 

利回り10％超という数字だけで、

一棟マンションより安全とはいえないのである。

 

 

「リフォーム不要」ではなく「リフォームの順番待ち」かもしれない

 

オーナーチェンジ物件の広告で感じる魅力は、

「リフォーム不要ですぐに家賃が入る」という点だ。

 

確かに購入時点では、そのとおりである。

 

しかし、その建物が永久に

リフォーム不要という意味ではない。

 

今の賃借人が住んでいるから、

まだ工事をするタイミングが来ていないだけかもしれない。

 

言い換えれば、

 

リフォーム不要の物件ではなく、

リフォーム費用の支払いが先送りされている物件

とも考えられる。

 

その順番が5年後に回ってくれば、

5年間の家賃から準備できる。

 

10年後なら、さらにありがたい。

 

けれど、来月回ってくる可能性もある。

 

ここだけは、誰にも分からない。

 

結局、利回り10％超の長屋は買いなのか？

 

私は、オーナーチェンジ物件を否定するつもりはない。

 

購入後すぐに家賃が入り、リフォームも入居者募集も不要。

 

少ない資金で始めやすく、賃借人が長期間住み続けてくれれば、

非常に良い投資になる可能性がある。

 

実際に、こうした長屋を何戸も購入し、

安定した家賃収入を得ている大家もいるだろう。

 

それでも私は、室内を一度も確認せずに購入するのが怖い。

 

外から見て建物の状態を想像することはできても、

床下や天井裏まで透視できるわけではない。

 

大事なのは、表面利回り10％という数字を見て

「買い」と判断することではない。

 

退去後に200万円、300万円の工事が必要になっても、

その購入価格で納得できるか。

 

半年や1年間、家賃が入らなくても資金的に耐えられるか。

 

再募集しても入居者が決まらなかった場合、

売却できる物件なのか。

 

そこまで考え、それでも収支が合うなら買いである。

 

 

反対に、今の家賃がこの先もずっと入る前提でしか

利益が出ないなら、

利回り10％を超えていても慎重に考えたほうがよい。

 

売主は「現在入っている家賃」を売る。

 

買主は「これからも続く家賃」を買ったつもりになる。

 

その間にあるのが、

賃借人がいつ退去するか分からないという現実である。

 

チャリンチャリンという音に心を奪われても構わない。

 

ただし、その音が来月突然止まっても、

慌てず扉を開けられる準備だけはしておきたい。

 

開けてビックリ。

 

床ブヨブヨ。

 

それから見積書を握りしめて、

「こんなん聞いてへんで～！」

 

と叫んでも、もう前の所有者はおりません。

 

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オーナーチェンジ長屋のQ＆A

 

Q1．表面利回りが10％を超えていれば、お得な物件ですか？

 

利回りだけでは判断できません。

 

購入諸費用、固定資産税、火災保険料、修繕費、空室期間、

入居者募集費用まで含めて考える必要があります。

 

退去後のリフォーム費用を仮に計上しても収支が合うかを確認しましょう。

 

Q2．入居期間が長い賃借人なら安心ですか？

 

家賃の支払いが安定している点では安心材料です。

 

ただし、長期間リフォームされていない可能性もあります。

修繕履歴や設備交換の記録があれば、必ず確認したいところです。

 

Q3．購入前に室内を見せてもらうことはできますか？

 

賃借人が生活しているため、

売買を理由に当然に内覧できるものではありません。

 

賃借人の承諾を得られる場合もありますが、

室内確認ができない前提で判断しなければならない

物件が多いでしょう。

 

Q4．最低限、何を確認すればよいですか？

 

賃貸借契約書、家賃の入金状況、滞納の有無、敷金の引継ぎ、

入居期間、修繕履歴は重要です。

 

長屋の場合は、所有権か借地か、再建築の可否、接道状況、

連棟の状態、退去後の売却方法も確認しておきたいところです。

 

Q5．結局、どんな人に向いていますか？

 

複数戸を所有してリスクを分散できる人、修繕費を抑えられる人、

退去後のリフォーム資金を確保している人、

そして建物だけでなく出口まで判断できる人には向いています。

 

反対に、購入後すぐの家賃を生活費や返済にすべて充てる予定で、

退去や修繕に耐える余裕がない場合は慎重な判断が必要です。

 

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最後に

 

高利回りの長屋オーナーチェンジ物件には、

確かに魅力がある。

 

リフォームせず、募集もせず、

買った瞬間から家賃チャリンチャリン。

 

これほど分かりやすく、心をくすぐる話もない。

 

しかし、不動産投資はチャリンチャリンだけでは終わらない。

 

オーナーチェンジ物件は、

リフォームせんでええ物件ではない。

 

今はまだ、自分にリフォームの順番が

回ってきていないだけかもしれない。

 

来月、その順番が回ってきても

笑っていられる価格なら買い。

 

 

笑われへんのやったら――

 

私は、やっぱり怖くて買えませんわ。