不動産ポータルサイトを見ていると、

つい気になる物件があります。

 

例えばこんな感じです。

 

「2025年3月全面リフォーム済」

「2025年5月室内改装済」

「2025年7月システムキッチン新調」

 

おおっ、ええやん。

 

室内も綺麗そうやし、一回見てみようかな。

 

そう思って詳細を見ていると、

ふと気付くんです。

 

「いや、ちょっと待てよ…」

 

「今、2026年やんな？」

 

「もう1年以上経過してるやん…」

 

今日はそんなお話です。

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リフォーム済物件を見るたびに思うこと

 

これは不動産業者あるあるかもしれません。

 

ポータルサイトを見ていて、

「令和7年1月リフォーム済」

と書いてある物件を見る。

 

最初は良い印象です。

 

しかし掲載期間を見ると、

もう1年以上経過している。

 

すると頭の中で別のスイッチが入ります。

 

「この1年間で何人見に来たんやろ？」

 

「なぜ売れてないんやろ？」「価格なんかな？」

 

「管理費なんかな？」「それとも立地？」

 

こんなことを考え始めます。

 

もちろん売れ残り物件と決まったわけではありません。

たまたまタイミングが悪かっただけかもしれません。

 

しかし人間の心理として、

どうしても気になってしまうんです。

 

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阿倍野区の中古マンションでよくある話

 

例えば阿倍野区。

 

人気があります。

天王寺も近い。

 

学校区を気にされる方も多い。

利便性も高い。

 

だから中古マンションもよく動きます。

 

しかしそんな阿倍野区でも、

リフォーム済なのに長期間掲載されている物件があります。

 

すると購入検討者は思います。

「こんな人気エリアやのに、なんで売れてないんやろ？」

不思議ですよね。

 

でも実際には、

理由はリフォームではないことが多い。

 

価格だったり、管理費だったり、修繕積立金だったり。

リフォームが綺麗だから売れるとは限らないのです。

 

 

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リフォームした瞬間が一番価値が高い

 

ここは意外と見落とされます。

 

例えば売主さん。

300万円かけてリフォームしたとします。

 

• クロス張替え
• キッチン交換
• 洗面台交換
• トイレ交換
• フローリング補修

ピカピカです。

 

当然、「300万円かかったから高く売りたい」

と思います。

 

それは当然です。

 

しかし市場は少し違う見方をします。

リフォーム直後なら価値があります。

 

でも半年経過したら？

1年経過したら？

 

2年経過したら？

どうでしょう。

 

誰も住んでいなくても、

新品の価値は少しずつ薄れていきます。

 

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食品にも賞味期限がある

 

ちょっと乱暴な例えかもしれません。

 

でも私はリフォーム済物件を見るたびに思うんです。

「これ、賞味期限みたいなもんやな」と。

 

もちろんクロスが腐るわけではありません。

 

キッチンが傷むわけでもありません。

しかし市場の印象は変わります。

 

例えば、

リフォーム後1か月。

 

「おぉ、新品やん」

リフォーム後1年。

 

「綺麗やけど、もう1年経ってるんやな」

リフォーム後3年。

 

「リフォーム済って言うても結構前やな」

こんな感じです。

 

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福島区のマンションでもよく見る

 

大阪市福島区。

ここも人気エリアです。

 

梅田へも近い。

飲食店も多い。

 

若い世代にも人気があります。

 

そんな福島区でも、

リフォーム済なのに長期間掲載される物件があります。

 

理由は様々です。

 

価格かもしれない。

階数かもしれない。

日当たりかもしれない。

 

しかし購入希望者の頭には、

ある疑問が浮かびます。

 

「今まで何人見たんやろ？」これです。

 

実際の人数なんて分かりません。

でも気になる。

 

そして気になった時点で、

少しマイナス評価が始まっているんです。

 

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人間は売れていない理由を探し始める

 

これは不動産だけではありません。

 

飲食店でもそうです。

 

ガラガラの店を見ると、

「なんか理由あるんかな」と思います。

 

不動産も同じ。

 

掲載期間が長いと、

買主は理由を探し始めます。

 

だから売主さんが思う以上に、

時間というのは大切なのです。

 

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帝塚山や西田辺では少し事情が違う

 

ここが面白いところです。

 

人気住宅地になると、

リフォームより立地が優先されます。

 

例えば帝塚山。例えば北畠。例えば西田辺。

 

こういったエリアでは、

購入希望者が見ているのは、まず場所です。

 

建物ではありません。

「その場所に住みたい」が先に来ます。

 

だから極端な話、

リフォームしていなくても売れる物件があります。

 

逆に、どれだけ綺麗にしても、

立地や条件が希望と違えば売れないこともあります。

 

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リフォーム済という言葉を信じすぎてはいけない

 

誤解しないでいただきたいのですが、

リフォーム済物件が悪いわけではありません。

 

むしろ良い物件もたくさんあります。

 

しかし、「リフォーム済＝良い物件」ではありません。

 

ここは重要です。

見た目は綺麗。

 

でも、

• 管理状況
• 修繕履歴
• 管理費
• 修繕積立金
• 周辺環境

 

の方が重要な場合もあります。

 

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不動産屋の本音

 

正直な話をすると、

私はリフォーム済物件を見ると、

まず日付を見ます。

 

「いつリフォームしたんやろ？」と。

 

そして次に掲載期間を見ます。

 

「どれくらい売れてないんやろ？」と。

 

もちろん良い物件もあります。

 

でも、リフォームしたこと自体が価値なのではなく、

リフォームしてからどれくらい経過したかも重要なのです。

 

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後編予告

 

後編ではさらに踏み込みます。

 

• リフォーム費用300万円は回収できるのか？
• 相続物件でリフォームしてはいけないケース
• 不動産屋が考えるリフォーム済物件の賞味期限
• リフォーム済なのに売れない本当の理由
• 「リフォームする前に相談してください」と言う理由
• 不動産売買等でのよくある質問

 

を中心にお話ししたいと思います。

 

実はここから先が本題です。

 

なぜなら、

相続した実家を売却する際にも、

まったく同じことが起きているからです。

 

【後編へ続く】