『「これ、どうやって売るん？」土地相場500万円・解体費650万円、AIに聞いてもどう売るのか悩んでいた家とは？』

 

 

不動産の査定をしていると、たまにあります。

 

現地を見ながら、

「これ、どうやって売るん？」

と腕を組んでしまう家が。

 

今回は、そんな家のお話です。

 

なお、実際の不動産売買・査定の経験をもとに

していますが、物件が特定されないよう、

所在地・金額・建物の状況など一部内容を変更しています。

 

さて、いきなりですが問題です。

 

大阪府某所に土地約20坪の古家があります。

 

近隣の取引事例や実際の成約価格などから考えると、

土地としての相場はおおよそ500万円。

 

ところが、この土地の上に建っている家が

少々変わっています。

 

建築されたのは昭和39年（1964年）。

 

その後、増築され、現在は4階建て。

 

さらに袋小路の一番奥で、前面道路は約2m。

建物は敷地いっぱいに建っています。

 

さて問題です。

この建物を解体して更地にする

見積金額はいくらだったでしょう？

 

300万円？

400万円？

500万円？

 

答えは……

約650万円です。

 

土地相場500万円。

解体費650万円。

 

いきなり計算が合いません。

 

さて、この家。

どうやって売りましょう？

 

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土地は500万円。それなのに解体費は650万円

 

 

土地20坪で500万円なら、単純計算で坪25万円です。

 

もちろん実際の不動産査定は、

坪単価を掛け算するだけではありません。

 

道路付け、土地の形状、周辺の成約事例など、

いろいろな条件を見ながら査定します。

 

それらを考慮して、

今回は土地として約500万円だったとしましょう。

 

普通なら古い家が建っていても、

「建物を解体して、更地にして売ったらええやん」

となります。

 

ところが、この家ではそれが簡単ではありません。

 

袋小路の一番奥。

 

前面道路は約2m。

しかも4階建てで、建物は敷地いっぱい。

 

大きな重機やトラックが簡単に入って

作業できるような場所ではありません。

 

解体工事は、建物の大きさだけで

金額が決まるわけではありません。

 

重機が入れるのか。

廃材をどうやって運び出すのか。

 

トラックをどこまで寄せられるのか。

足場や養生はどうするのか。

 

隣家との距離はどうなのか。

こうした条件でも費用は変わってきます。

 

大阪には実際に、古い木造住宅の建て詰まりと

狭い道路が重なる地域があり、大阪市も密集住宅市街地の

課題として取り上げています。大阪市公式ウェブサイト

 

そして今回の設定で出てきた解体見積が、

 

約650万円。

 

土地500万円。

解体650万円。

 

「ほんならこの土地、マイナス150万円やん！」

 

電卓だけならそうなります。

 

でも不動産は、そんな単純な引き算だけで

値段が決まるものでもありません。

 

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ほんなら壊さんとリフォームしたらええやん！

 

 

ここで当然、次の案が出てきます。

 

「650万円もかけて壊すんやったら、

リフォームして使ったらええやん！」

 

そう思いますよね。

私も思います。

 

では、この家をある程度きちんと使える状態まで

リフォームするとしましょう。

 

雨漏りへの対応。水回り。

内装。電気設備。傷んでいる部分の補修。

 

もちろん建物を詳しく調査しないと正確な金額なんて

分かりませんが、仮にこれが

400万円～500万円程度かかるとします。

 

解体するより安い。

ほんなら直して売った方がええんちゃう？

 

ところが、ここでもう一つ

考えなければならないことがあります。

 

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500万円かけても昭和39年生まれは変わりません

 

 

 

 

この建物が最初に建てられたのは昭和39年。

1964年です。

 

その後、増築されています。

 

仮に500万円かけて、

キッチン新品。お風呂新品。トイレ新品。

壁も床も綺麗。

見た目はかなり変わるでしょう。

 

でも――

建物そのものが令和生まれになるわけではありません。

 

お化粧はできます。

でも、生年月日は変えられません。

 

もちろん「昭和39年築だから危ない」と

言っているわけではありません。

 

古い建物でも状態の良いものはありますし、

実際の構造や増築部分については

個別に確認しなければ分かりません。

 

ただ、

500万円かけて綺麗にした

＝500万円分、建物の価値が上がった

とは限らないんです。

 

さて困りました。

 

壊す？

直す？

このまま売る？

 

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売るために先に650万円払いますか？

 

 

 

 

ここで一度、不動産屋側の計算をやめて、

売主さん側から考えてみましょう。

 

土地相場は約500万円。

 

不動産会社から、

 

「更地の方が売りやすいですよ。

ただし解体費用は650万円です」

と言われたらどうでしょう。

 

なんで家を売るのに、

先に650万円払わなアカンねん！

 

そう思っても不思議ではありません。

 

おそらく多くの売主さんが最初に考えるのは、

「このままの状態で誰か買ってくれへんの？」

ではないでしょうか。

 

古家付き土地として売る。

現状のまま買ってくれる不動産会社を探す。

自分で改修できる人を探す。

 

解体工事を違う方法でできる買主を探す。

 

場合によっては隣地の所有者にとって

価値があるかもしれません。

 

いろいろ考えられます。

ただし――

どれが正解かは分かりません。

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500万円－650万円＝マイナス150万円？

 

 

電卓なら一瞬です。

 

土地500万円。

解体650万円。

 

差し引き、

マイナス150万円。

 

では、この不動産の価値は

本当にマイナス150万円なのでしょうか？

 

これも分かりません。

50万円なら買う人がいるかもしれない。

 

100万円なら買う不動産会社があるかもしれない。

 

隣の人なら、また違う価値を感じるかもしれない。

 

反対に、「タダでもいらん」という人もいるでしょう。

 

もっと極端に言えば、

「100万円付けてくれるんやったら、もらいますよ」

 

なんていう、ちょっとスケベな

不動産会社が現れるかもしれません。

 

結局、不動産の価格というのは、

その不動産を、その状態で、

誰が、いくらなら欲しいと思うのか。

 

そこまで見なければ分からないことがあります。

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こんな時代ですからAIにも聞いてみました！

 

 

 

 

「土地相場500万円。解体費650万円。

リフォームするなら400～500万円。

 

昭和39年築で、その後増築された建物です。

この不動産、どうやって売りますか？」

 

するとAIは、

「まず解体もリフォームもせず、

現状のまま売れる可能性を探します」

と答えました。

 

そして、

古家付き土地・現状渡しで売る。

築古物件を扱う不動産会社を探す。

 

改修や解体を安くできる事業者を探す。

隣地所有者への売却も考える。

 

増築部分や接道、構造、雨漏りなどを確認して、

分かっていることは買主へ伝える。

 

なるほど。

全部正しい。

 

私もそう思います。

 

ところがAIの回答を読みながら、一つ思いました。

 

で、誰がいくらで買うん？

 

そこが一番知りたいんですけどね（笑）。

 

するとAIも最後には、

 

「いくらなら売れるのかは、

この情報だけでは答えられません」

という結論でした。

 

なるほど。

AIも悩んどるやないか。

 

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難しいですね、不動産売買！

 

 

土地相場500万円。

解体費650万円。

リフォームするなら400万円～500万円。

 

しかも昭和39年築で、その後増築された建物。

 

「解体すればいい」

「リフォームすればいい」

 

「古家付き土地で売ればいい」

言葉にするのは簡単です。

 

でも実際の不動産売買では、その先に必ずあります。

 

「ほんで、誰がいくらで買うん？」

 

私にも簡単には答えられません。

AIにも答えは出ませんでした。

 

でも、それでいいんだと思います。

 

こういう家も実際の不動産市場にはあります。

 

綺麗な土地ばかりではありません。

査定書通りに売れる不動産ばかりでもありません。

 

土地の坪単価を調べて面積を掛ければ答えが出る。

 

そんな不動産ばかりなら、

私たち不動産屋の仕事もずいぶん楽なんですけどね。

 

難しいですね、不動産売買！

 

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