『「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」家を買う人は知っておいた方がええですよ！』

 

 

 

家を買おうと思っている皆さん。

 

「宅地建物取引業者による

人の死の告知に関するガイドライン」

 

という国土交通省のガイドラインをご存じでしょうか。

 

2021年10月に策定されたものです。

 

過去にその家やマンションなどで人が亡くなっていた場合、

宅地建物取引業者が買主様や借主様へどのような場合に

告知すべきなのか、その判断基準を示したものです。

(国土交通省)

 

不動産会社であれば知っておくべきガイドラインですが、

これから家を買う一般の方には、

それほど馴染みのあるものではないと思います。

 

しかし私は、中古住宅を購入する人にも、

ぜひ一度知っておいてほしいガイドラインだと思っています。

 

なぜなら、

「過去にその家で人が亡くなったことがあれば、

不動産会社から必ず説明してもらえる」とは限らないからです。

 

そもそも家で人が亡くなったら、すべて告知するの？

 

 

ここは最初に整理しておきましょう。

 

国土交通省のガイドラインでは、

取引対象となる住宅で発生した自然死や

日常生活の中での不慮の死については、

原則として告げなくてもよいとされています。

 

例えば老衰や持病による病死。

あるいは自宅内での転倒事故や誤嚥などです。

 

人が生活している以上、こうした死が住宅内で

発生することは当然に予想されるものであり、

過去の裁判例等を踏まえても、一般には買主・借主の

判断に重要な影響を及ぼす可能性が低いものと

考えられているからです。(国土交通省)

 

ただし、自然死や日常生活上の不慮の死であっても、

発見が遅れたことなどによって

特殊清掃等が行われた場合には扱いが変わります。

 

(国土交通省)

 

「3年経ったら言わなくていい」と覚えるのは間違いです

 

 

このガイドラインについて調べると、

「3年」という数字を目にすることがあります。

 

ここは家を購入する人には、

特に知っておいてほしいところです。

 

売買には一律の「3年経過すれば告知しなくてよい」

という基準はありません。

 

「概ね3年間」という期間が示されているのは

一定の賃貸借取引です。

 

例えば、賃貸物件で自然死・日常生活上の不慮の死以外の

死が発生した場合などについて、事案発生から概ね3年が

経過した後は原則として告げなくてもよい、

という整理があります。

 

特殊清掃等が行われた場合は、

その事案の発覚から概ね3年という考え方です。

(国土交通省)

 

ところが売買取引には、

このような一律の期間は設定されていません。

 

「人の死の告知は3年まで」

とだけ覚えてしまうと、売買では話が違ってきます。

 

では、こんなケースならどうでしょう？

 

ここからは、

実際の不動産売買を想像してみてください。

 

一人暮らしの方が、

冬場に自宅で病気によって亡くなりました。

 

すぐには発見されず、数日後に発見されたとします。

ただし季節は冬。

 

発見まで時間は経過していましたが、

特殊清掃等は行われていません。

 

国交省のガイドラインでは、対象不動産で発生した

自然死で特殊清掃等も行われていないケースは、

売買・賃貸とも原則として告げなくても

よいとされています。

 

また、「何日以内に発見された自然死なら告知不要」と

いう日数による線引きが示されているわけでもありません。

(国土交通省)

 

では不動産会社が、「ガイドライン上、

原則として告げなくてもよいから買主様には説明しない」

と判断したら、それで終わりなのでしょうか。

 

私は、ここについて少し違う考えを持っています。

 

弊社は「購入判断を左右するであろう事項」を告知義務ありと考えています

 

ここからは国土交通省のガイドライン

そのものの説明ではなく、

弊社が不動産売買を行ううえでの考え方です。

 

弊社では、

「買主様の購入判断を左右するであろう事項は、

告知義務がある」と考えています。

 

これは今回取り上げている

「人の死」だけを指しているのではありません。

 

建物や土地そのものの不具合。

過去にその物件で起きたこと。

 

近隣に関すること。

売主様から聞いたこと。

 

そして、現地調査や取引の過程で弊社が知り得たこと。

 

その中に、買主様がその不動産を購入するかどうかの

判断を左右するであろう事項があれば、

説明する必要があると考えています。

 

ただし、これは売主様やそのご家族の個人的な事情や

プライバシーまで何でも買主様へお話しする、

という意味ではありません。

 

購入判断に必要な情報を伝えることと、

個人のプライバシーを必要以上に伝えることは別です。

 

ここはきちんと線を引く必要があります。

 

気にするかどうかを、不動産会社が決めてしまわない

 

 

先ほどの冬場の自然死に戻りましょう。

 

自宅で亡くなり、数日後に発見された。

特殊清掃は行われていない。

 

これを聞いて、「自然死なら私は気にしません」

という買主様もいらっしゃるでしょう。

 

一方、「数日間発見されなかったのであれば、

私は購入を考え直します」という買主様もいると思います。

 

どちらが正しいという話ではありません。

 

大切なのは、気にするか、気にしないかを

不動産会社が買主様に代わって決めてしまわないこと

だと私は思っています。

 

事実を知ったうえで、

「私は気にしません。この家を購入します」

 

と判断するのと、何も知らされずに購入したあとで

その事実を知るのとでは、意味が違います。

 

家を買ったあとに近所の人から聞いたらどうでしょう

 

 

中古住宅では、こんなことも考えられます。

 

家を購入して引っ越したあと、

 

近所の方との何気ない会話の中で、

「前に住んでいた方、ここで亡くなられたんですよ」

と聞いた。

 

さらに、「発見されるまで何日かかかったみたいですよ」

と聞いたとします。

 

そこで初めて知った買主様はどう感じるでしょうか？

 

自然死だった。特殊清掃もなかった。

ガイドラインでは

原則として告げなくてもよいケースだった。

 

そう説明されたとしても、

「それでも私は、買う前に聞きたかった」

と思う方はいらっしゃるでしょう。

 

弊社が考えているのは、まさにこの部分です。

 

不動産会社はどこまで調べるのでしょう？

 

 

ここも誤解されやすいところです。

 

国交省のガイドラインでは、宅地建物取引業者が

媒介を行う場合、売主様や貸主様に過去の人の死について

告知書等への記載を求めることで、通常の情報収集としての

調査義務を果たしたものとすると整理されています。

 

つまり原則として、近所へ一軒一軒聞き込みをしたり、

インターネットをくまなく調査したりすることまで

求めているわけではありません。(国土交通省)

 

ただ、実際の中古不動産の調査では、

登記関係の資料や売主様との会話、

現地の状況などを確認している途中で、

「ん？これはもう少し確認した方がいいな」

と感じることがあります。

 

もちろん、資料に通常と違う記載があるからといって、

それだけで「孤独死だった」「自死だった」などと

判断することはできません。

 

あくまで、確認するきっかけです。

 

こうした小さな違和感をそのままにせず確認することも、

中古不動産の調査では大切だと思っています。

 

ガイドラインは「言わなくてもいい理由」を探すためのものではないと思います

 

 

このガイドラインが策定されたことには

大きな意味があります。

 

それ以前は、人の死に関する告知について

明確な判断基準がなく、取引現場で判断が難しい

という問題が指摘されていました。

 

そこで国土交通省が検討会を設け、裁判例や取引実務などを

踏まえ、宅建業者が宅建業法上負うべき義務について

一般的に妥当と考えられる基準をまとめたものです。

(国土交通省)

 

ですから当然、弊社もこのガイドラインを確認します。

 

ただ私は、

「ここに告げなくてもよいと書いてあるから、

言わなくていい」というところだけを

見るものではないと思っています。

 

そもそもガイドラインの原則には、

人の死に関する事案が取引相手の判断に重要な影響を

及ぼすと考えられる場合には告げる必要がある

という考え方があります。(国土交通省)

 

さらに、買主様から人の死に関する事案の有無を問われた

場合や、その社会的影響の大きさから買主様が把握して

おくべき特段の事情があると認識した場合などには、

経過期間や死因にかかわらず告げる必要があるとされています。

(国土交通省)

 

だから弊社でも、「告知しなくてもよいか？」だけではなく、

「買主様が購入を判断する前に

知っておいた方がよい事項ではないか？」

という視点を持つようにしています。

 

家を買う人にも、このガイドラインを知っておいてほしい

 

 

私は、不動産会社だけが知っていれば

いいガイドラインではないと思っています。

 

中古住宅を購入する買主様にも、

 

「自然死なら原則として告知されない場合がある」

「売買には一律の3年ルールがあるわけではない」

 

「気になることがあれば契約前に自分から確認できる」

ということくらいは知っておいていただきたい。

 

人の死について気になる程度は、人それぞれです。

 

もし、それが自分にとって

住宅購入を左右する大切な条件なのであれば、

「この物件で過去に人が亡くなったことはありますか？」

 

と契約前に不動産会社へ確認しておくのも一つの方法です。

 

ガイドラインでも、買主・借主から事案の有無について

問われた場合には、宅建業者が調査を通じて判明した

事項について告げる必要があるとされています。

(国土交通省)

 

ただし、質問すれば過去のすべてが

必ず判明するという意味ではありません。

 

そこも知っておいていただきたいところです。

 

最後に

 

 

今回ご紹介したのは、

「宅地建物取引業者による

人の死の告知に関するガイドライン」です。

 

名前だけを見ると、不動産会社向けの

専門的な資料に見えるかもしれません。

 

しかし内容を読んでみると、

これから中古住宅を購入する方にも

関係することがたくさんあります。

 

そして最後に、

もう一度だけ弊社の考えを書いておきます。

 

弊社は、買主様の購入判断を左右するであろう事項は

告知義務があると考えています。

ガイドラインと基本姿勢は同じです。

 

ただそれは人の死だけではありません。

 

物件について知り得たこと。

近隣について知り得たこと。

過去の経緯などについても同じです。

 

ただし、売主様やそのご家族の

プライバシーとはきちんと線を引きます。

 

そのうえで購入判断に関係する事項は説明し、

「それでも私はこの家を買います」

と買主様自身に判断していただく。

 

不動産は決して安い買い物ではありません。

 

契約してから、

「それ、買う前に聞きたかったです」

となることだけは、できる限り避けたいと思っています。

 

よくあるご質問

 

 

Q．家の中で自然死があったら必ず告知されますか？

 

A．いいえ。国交省のガイドラインでは、対象不動産で

発生した自然死や日常生活上の不慮の死については、

特殊清掃等が行われていない場合、

原則として告げなくてもよいとされています。

(国土交通省)

 

Q．自死や他殺も3年経てば告知しなくてよいのですか？

 

A．一律には言えません。「概ね3年」という期間の基準は

一定の賃貸借取引について示されたもので、

売買取引には同じ一律の期間は設定されていません。

(国土交通省)

 

Q．自然死でも特殊清掃が行われた場合は？

 

A．特殊清掃等が行われた自然死については、

特殊清掃のない通常の自然死とは別に整理されています。

 

特に売買では一律の経過期間が設定されていないため、

個別の事情を踏まえて判断することになります。

(国土交通省)

 

Q．人の死が気になる場合、不動産会社へ聞いてもいいですか？

 

A．もちろんです。ガイドラインでも、買主・借主から

事案の有無を問われた場合の取り扱いが明記されています。

 

購入判断に関係するのであれば、

契約前に確認しておいた方がよいと思います。(国土交通省)

 

Q．不動産会社は近所への聞き込みまでしなければならないのですか？

 

A．原則としてそこまでは求められていません。

媒介の場合、売主・貸主に告知書等への記載を求めることが

通常の情報収集としての調査の基本とされています。

(国土交通省)

 

国土交通省の原文も確認されたい方はこちらです。

 

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

 

 

 

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