『あと20cmあれば再建築できる！？専用通路1.8mの家、お隣から土地を買う適正価格は、おいくら？』
土地の値段って、
どうやって決まると思います？
駅からの距離、土地の広さ、前面道路、周辺の取引相場……。
もちろん、どれも大切です。
ところが今回のお話は、
普通の「坪いくら？」では、なかなか答えが出ません。
幅20cm、長さ約10m。
面積にすると、たった**2㎡**です。
さて、この細～～～い土地。
皆さんならいくらで買いますか？
50万円？
100万円？
「20cmやろ？そんなんもっと安いやろ！」
そう思うでしょう。
ところが、この20cmが今回の主役です。
親から相続したのは「再建築できない」と聞かされていた家
まず今回の土地の形を見てもらいましょう。
道路
↓幅1.8m・長さ約10mの専用通路
↓
奥で横に広がる約28坪の敷地
↓
築約35年の家
※専用通路の横がお隣の約70坪の土地
これなら分かりやすいでしょう。
道路から幅約1.8mの細い専用通路を10mほど入ると、
その奥で横に広がっている約28坪の土地。
いわゆる旗竿状の敷地です。
この家を親から相続した所有者さんは、
昔からこう聞かされていました。
「うちの家は建て替えでけへんねん」
所有者さん自身がここへ住む予定もありません。
そこで売却することにしました。
再建築できない状態で不動産会社に
査定してもらったところ、買取価格は――
700万円。
まあ、再建築できないならそんなもんかな……。
ところが別の不動産会社が、
土地を見てこう言いました。
あと20cm確保できたら1,800万円で買います
「この専用通路、1.8mありますよね」
あります。
「お隣さんから、あと20cm譲ってもらえませんか？」
20cm？
「必要な条件を確認して再建築できる
土地になれば、1,800万円で買います」
えっ？
700万円が1,800万円！？
差額は1,100万円です。
ここで少しだけ不動産の勉強です。
建築基準法では、建築物の敷地は原則として
幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。
一方で、一定の場合には建築基準法第43条第2項による
認定・許可という適用除外制度もあります。
(国土交通省)
詳しくはこちらです。
したがって、
「1.8mなら20cm買えば、
どんな土地でも再建築できる」
という意味ではありません。
道路の種類、接道状況、敷地形状、自治体の規定などを
確認して、20cmを取得した結果、このケースでは
再建築できると確認できることが大前提です。
ここ、かなり大事です。
そして所有者さんがお隣を見ると――。
あるんですよ。
専用通路の横に、ちょうど使っていない土地が。
しかも、お隣の土地は約70坪、約230㎡。
こちらが欲しいのは、
0.2m×約10m＝2㎡。
約0.6坪です。
「これくらいやったら譲ってくれるんちゃう？」
そう思いますよね。
たった2㎡です。200万円なら十分でしょう？
さて、ここからが今回の本題です。
この2㎡の適正価格はいくらなのか？
所有者さんは考えました。
「200万円くらいなら払ってもええんちゃうか？」
ところが計算してみると、
2㎡＝約0.605坪。
200万円÷0.605坪ですから、
坪約330万円。
高っ！
幅20cmですよ（笑）。
ちなみに2026年地価公示では、
東京都世田谷区三軒茶屋1丁目の住宅地の標準地に1㎡100万円、
坪換算すると約330万円の地点があります。
つまり200万円で買っても、坪単価だけなら
三軒茶屋の住宅地の公示地点と同じくらいです。
「いやいや、ここ三軒茶屋ちゃうで！」
大阪やで！（笑）
しかも20cm。
ただし、こちらには事情があります。
700万円だった土地が、
条件を満たせば1,800万円になる可能性がある。
なら200万円でも計算は合いそうです。
ところが――。
お隣さんも、そのへんはよう分かってはりました。
お隣さん「300万円なら売りましょう」
返ってきた答えが、
「300万円なら売りましょう」
……。
300万円？
2㎡で！？
もう一回計算します。
300万円÷約0.605坪。
出ました。
坪単価、約500万円！！
どこの一等地やねん！（笑）
しかも、土地を一部だけ
売却するなら分筆が必要になります。
法務省によれば、土地の分筆では登記所の地図や
地積測量図、現地状況などを調査し、隣接所有者の
立会い等を得て筆界を確認したうえで測量することなどが
土地家屋調査士の業務として挙げられています。
(法務省)
今回のケースでは、
測量・分筆関係の費用を約60万円と仮定します。
※実際の費用は土地の状況、境界確認の難易度、
測量範囲などによって異なります。
土地代300万円。
測量・分筆関係約60万円。
合計約360万円。
ほかにも登記や税金などの
諸費用を考える必要があります。
さて。
それでも買いますか？
現在の専用通路 1.8m
＋
お隣から購入 0.2m
＝
2.0m
購入部分 0.2m×約10m＝2㎡
売買価格 300万円
坪換算 約500万円！
ちなみに同じ2026年地価公示で、三軒茶屋1丁目の
駅に近い商業地には1㎡166万円、
坪換算約549万円の地点があります。
もちろん商業地と今回の細長い土地を
直接比較するものではありませんが、
「坪500万円」という数字のインパクトは分かるでしょう。
大阪の幅20cmが、坪単価だけなら
三軒茶屋の駅近商業地に近づいてきました。
20cm、恐るべし。
坪500万円でも「高すぎる」とは言い切れない
ここで普通なら、
「隣のおっちゃん、強気やなあ！」で終わります。
でも不動産屋として考えると、
そう簡単でもありません。
数字を並べます。
再建築できない状態で売却……700万円
一方、
お隣から土地を購入……300万円
測量・分筆関係……約60万円
再建築可能と確認後の買取価格……1,800万円
単純計算なら、
1,800万円－300万円－60万円＝1,440万円。
そのまま700万円で売る場合と比べると、
740万円の差があります。
もちろん740万円が
そのまま利益になるわけではありません。
登記費用や税金その他の費用もありますし、
何より「条件が整えば1,800万円で買う」
という話が本当に成立することが前提です。
でも、こうして考えると、
「2㎡300万円＝高すぎる」
とも簡単には言えなくなるでしょう。
今回の2㎡は、単なる2㎡ではありません。
お隣さんにとっては、
約230㎡ある土地のうちの2㎡、約**0.87％**です。
しかも使っていない部分。
ところが買う人にとっては、その2㎡を取得
することによって、約28坪ある自分の
土地全体の利用価値が大きく変わる可能性がある。
これが今回のポイントです。
売る人にとっての2㎡の価値と、
買う人にとっての2㎡の価値は違う。
だから土地の適正価格は、
周辺の坪単価だけでは決められないことがあります。
Q. 隣地の一部を買う価格は周辺相場で決めればいい？
周辺相場は重要な判断材料ですが、
それだけではありません。
その土地を取得することで、
自分の土地にどれだけの価値が生まれるのかも重要です。
今回なら、わずか2㎡の取得が
約28坪の土地全体の利用価値に影響します。
Q. 専用通路が1.8mなら20cm買えば必ず再建築できる？
いいえ。
接している道路の種類、接道状況、敷地形状、
自治体の規定、建築基準法第43条第2項の適用可能性など、
個別確認が必要です。国土交通省も「2m以上の接道」を
原則としながら、認定・許可による適用除外制度を示しています。
(国土交通省)
ですから、
土地を買ってから役所へ聞きに行くのではなく、
買う前に確認する。
ここは絶対に順番を間違えたらあきません。
ところでお隣さん、300万円どうしはったんですか？
さて、難しい話はこれくらいにしましょう。
私は今回、この最後の話が好きなんです。
お隣さんの土地は約70坪。
売ったのは2㎡。
土地全体の1％にも届きません。
一方、所有者さんはその2㎡を取得することで、
自分の土地の価値を大きく変えられる
可能性が出てきました。
売ったお隣さんにもメリットがある。
買った所有者さんにもメリットがある。
そして再建築可能な土地として
買い取る不動産会社にもメリットがある。
なかなかうまいこと収まりました。
で――。
お隣さん。
300万円、どうしはったんですか？
聞いてみたところ、
お孫さんに、
好きなおもちゃをいっぱい買ってあげたそうです（笑）。
もちろん300万円全部
おもちゃに使ったわけではないでしょう。
そこまでは知りません（笑）。
でも、
幅20cmの土地。
面積2㎡。
売買価格300万円。
坪単価約500万円。
最後は、お孫さんのおもちゃになりました。
不動産の値段というのは面白いものです。
同じ土地でも、売る人にとっての
価値と買う人にとっての価値は違います。
土地の適正価格は周辺相場だけでなく、
「その土地を取得することで何が可能になるのか」
まで見ないと分からないことがあります。
たった20cm。
されど20cm。
不動産では、その20cmが
1,000万円以上の価格差につながることさえある。
だから私は、
こういう不動産の話が好きなんですよね。
GOOD
- 不動産キャリア29年
- 株式会社フォローウィンドコーポレーション代表取締役
- 宅地建物取引士
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若い時にはリフォームの仕事も経験済。
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