『不動産売買取引中の売主業者が倒産！？急げ～～！って何を急ぐの？』

 

 

不動産の売買契約を締結しました。

 

手付金も支払いました。

 

あとは約1か月後に残代金を支払い、

所有権移転登記をして、鍵を受け取るだけ。

 

普通なら「やれやれ、これで一安心」と思いますよね。

 

ところが、その1か月の間に

こんな情報が入ってきたらどうでしょう。

 

「売主の不動産会社、倒産するかもしれませんよ」

 

えっ！？

 

契約は終わってる。手付金も200万円払ってる。

それでも問題あるの？

 

あります。

 

今回は20年以上前、私がまだ独立する前、

勤めていた不動産会社で

店長をしていた頃に本当に経験した話です。

 

 

新築3,500万円、手付金200万円を売主業者へ支払いました

ある営業担当が新築住宅の売買を仲介しました。

 

買主さんは一般のお客様。

そして売主は、

その新築住宅を販売していた不動産会社です。

 

物件価格は3,500万円。

 

無事に売買契約を締結し、買主さんは

手付金200万円を売主業者へ直接支払いました。

 

売主業者からは200万円の領収書が発行されています。

 

そして、この200万円について

手付金等の保全措置は講じられていませんでした。

 

現在の制度で見ても、今回のような完成物件で

一定の条件を満たす場合、

手付金等の保全措置が不要となるケースがあります。

 

3,500万円の10％は350万円。

200万円はそれを下回ります。

 

ここで大事なのは、

買主さんの200万円は、すでに売主業者へ渡っている。

ということです。

 

 

「店長、売主の会社が危ないみたいです！」

 

 

ところが、決済を待っている途中で

嫌な情報が入ってきました。

 

 

売主の不動産会社が倒産するかもしれない。

 

 

まだ残代金決済はしていません。

物件の引渡しも受けていません。

 

所有権移転登記も終わっていません。

 

しかし、手付金200万円は

もう売主業者の手に渡っています。

 

さて、どうする？

 

「まあ噂やろ。しばらく様子見よか」

そんな悠長なことを言っている場合ではありません。

 

私は担当営業に聞きました。

「売主、全日やったな？」

 

「はい」

 

「ほな会館行ってこい！急げ～～！」

 

 

ほんまに営業マンが走りました

 

 

 

ほんまに担当営業を走らせました。

 

ちなみに私は店長なので走っていません。

営業マンが走りました。

 

ここは正確に書いておきます（笑）。

 

売主業者は全日、つまり全日本不動産協会系の

保証協会に加入していました。

 

保証協会に加入している宅建業者との取引によって

損害を受けた場合、一定の要件のもとで

弁済業務保証金から弁済を受けられる制度があります。

 

難しい名前ですが、簡単にいえば、

不動産会社との取引で損害を受けた消費者を

保護する仕組みです。

 

ただし、

「ほんなら200万円は絶対大丈夫や！」

というほど単純ではありません。

 

 

弁済業務保証金には限度があります

 

 

例えば、本店だけの宅建業者をイメージしてください。

 

Aさん　200万円

Bさん　300万円

Cさん　500万円

Dさん　200万円

 

合計すると1,200万円。

 

ところが、弁済を受けられる枠には限度があります。

 

つまり、

「保証協会に入ってる会社やから、

何人被害者が出ても全員全額大丈夫や！」

という制度ではありません。

 

ここが当時の私には非常に気になったわけです。

 

 

言葉は悪いですが、当時の私たちは「早いもん勝ち」という認識でした

ここは誤解のないように書いておきます。

 

全日の会館へ一番早く到着した人から順番に、

その場でお金を渡してくれるという意味ではありません。

 

「一番乗り～～！」

と会館へ飛び込んでも、

 

「おめでとうございます。200万円です」

とはなりません（笑）。

 

当然、所定の手続きがあります。

一方で、弁済業務保証金には限度があります。

 

そのため当時の私たちは、言葉は悪いですが、

 

「こんなん早いもん勝ちや。のんびりしてたらあかん」

という認識でした。

 

 

ほかにも手付金を支払った買主さんがいるかもしれない。

何人いるのかも分からない。

 

だからこその、「急げ～～！」だったわけです。

 

※「早いもん勝ち」は、あくまで

当時の私たちの現場での認識を表した言葉です。

 

会館への到着順だけで弁済の順位が決まる、

という意味ではありません。

 

 

ところで手付金200万円はなぜ保全されていなかった？

 

 

物件価格は3,500万円。

 

手付金は200万円。

 

3,500万円の10％なら350万円です。

 

現在の制度では、宅建業者が自ら売主となる

完成物件について、手付金等が売買代金の10％以下かつ

1,000万円以下など一定の場合、

法定の保全措置を講じず受領できます。

 

今回の200万円はその範囲です。

住まい情報

 

ただし、これは現在の制度の説明。

 

今回のお話そのものは20年以上前の実話です。

 

実際の取引では、

買主さんが売主業者へ200万円を直接支払い、

売主業者から領収書を受け取っていました。

 

だから決済前に、

「売主業者が倒産するかもしれない」

となれば、そら焦ります。

 

 

結局、売主業者は倒産したのか？

 

 

結論から言います。

 

 

売主業者は倒産を免れました。

 

最悪の事態にはなりませんでした。

 

「なんや。

ほんなら営業マン、走らんでもよかったやん」

 

いやいや。

 

それは結果を知っている今だから言える話です。

その時点では会社がどうなるか分からない。

 

買主さんは200万円を支払い済み。

物件はまだ引渡し前。

 

仲介会社として、

「まあ、大丈夫ちゃいますか」

では済ませられません。

 

 

結果的に何事もなかったとしても、

あの時点で急いで動いた

判断まで間違いだったとは思いません。

 

 

不動産売買は契約したら終わりではありません

 

 

不動産仲介という仕事は、契約書に

ハンコをもらったら終了ではありません。

 

契約から残代金決済まで1か月程度空くこともあります。

その間に何が起こるか分かりません。

 

今回の買主さんの場合は、

 

新築住宅3,500万円を契約

↓

手付金200万円を売主業者へ直接支払い

↓

領収書を受領

↓

手付金等の保全措置なし

↓

決済・引渡し前に売主業者の倒産情報

↓

売主が全日の会員だったため急いで確認へ

 

という流れでした。

 

20年以上前の実話です。

幸い、結果的には何事もなく

取引を終えることができました。

 

それでも今振り返って、

「あんなに慌てんでもよかったな」とは思いません。

 

不動産売買は、残代金決済を終え、

所有権移転登記と物件の引渡しが終わって、

ようやく**「やれやれ」**です。

 

だから、あの日の店長の一言。

「売主、全日やったな？」

 

「はい」

「ほな会館行ってこい！急げ～～！」

 

あれには、ちゃんと理由があったんです。