『～査定は会社を出る前から始まっている～

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「査定って、何を見て値段を決めているんですか？」

 

不動産会社を30年近くやっていると、

本当によく聞かれる質問です。

 

「築年数ですか？」

「土地の広さですか？」

「駅までの距離ですか？」

 

もちろん、それらも査定には欠かせません。

 

しかし、実際の査定は

そんな単純なものではありません。

 

私の場合、査定は現地へ向かう前、

会社で資料を開いた瞬間から始まっています。

 

家を見ているようで、

実は家だけを見ているわけではありません。

 

売主さんの事情。

家の歴史。

近隣環境。

そして、この家を次に買う人の姿まで

頭の中で想像しながら査定をしています。

 

今日は、フォローウィンドコーポレーション代表者が

30年近く大阪で培ってきた

「査定の裏側」を少しだけ公開したいと思います。

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「まず謄本を見せてください」から私の査定は始まる

 

現地へ行く前に、私は必ず

登記事項証明書（謄本）を確認します。

 

建物の築年数。

土地の面積。

 

所有者。

抵当権。

 

相続登記の有無。

 

昔は法務局へ行き、謄本や公図、

地積測量図を一枚ずつコピーしていました。

 

今ではネットで取得できるようになり、

本当に便利な時代になりました。

 

しかし、便利になっても

見るポイントは昔と変わりません。

 

 

例えば昭和48年築。

 

「そろそろ屋根や防水は

一度手を入れていてもおかしくないな。」

 

「給排水管も更新されているだろうか。」

 

そんなことを想像しながら現地へ向かいます。

 

築50年以上なのに外壁がきれいなら、

「最近リフォームされたのかな。」

 

逆に築25年なのに一度も手を入れていないようなら、

「ある程度の改装費用は必要になるかもしれない。」

 

まだ家を見てもいないのに、

頭の中では査定が始まっています。

 

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「推定〇年〇月〇日相続」という文字が気になる理由

 

謄本には、時々こんな記載があります。

 

「推定〇年〇月〇日相続」

 

一般の方は気にも留めないかもしれません。

 

もちろん、この記載だけで

何かを断定することはできません。

 

海外で亡くなられたケースや、

戸籍の事情など、さまざまな理由があります。

 

ただ、現場の査定では

「事情を丁寧に確認したほうがよいケースかもしれない」

と考えるきっかけにはなります。

 

心理的瑕疵の有無は、

査定価格や販売方法に影響することがあるためです。

 

私は売主さんにいきなり踏み込んだ質問はしません。

 

世間話をしながら、

「このお家には長く住まれていたんですか？」

「ご相続で取得されたんですか？」

 

そんな会話の中で、

必要なことを少しずつ確認していきます。

 

査定は建物を見る仕事でもありますが、

それ以上に売主さんへの配慮が必要な仕事でもあります。

 

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現地へ到着。でも最初に見るのは家ではありません

 

 

現場へ着いたら真っ先に玄関へ向かう……

 

そう思われるかもしれません。

でも実際は違います。

 

まず見るのは道路です。

前面道路の幅。

 

車の出入り。

道路との高低差。

 

周囲の建物。

電柱の位置。

 

ゴミ置場。

昼間の交通量。

 

査定価格は家だけで決まるわけではありません。

 

 

大阪なら城東区や旭区でも、

一本道路が違うだけで印象は大きく変わります。

 

守口市でも駅に近い住宅街と少し離れた住宅街では、

買主さんの反応が違います。

 

東大阪市でも前面道路が4メートルあるだけで

案内しやすさは大きく変わります。

 

そんなことを歩きながら自然と見ています。

 

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「築年数なり」かどうかを見る

 

 

私は築年数だけでは判断しません。

 

昭和55年築だから古い。

平成10年築だから安心。

 

そんな単純な話ではありません。

 

本当に見るのは、

「築年数なりかどうか。」

これです。

 

築45年なのに非常に丁寧に住まれている家。

 

逆に築20年でも傷みが激しい家。

 

実際には後者の方が査定で苦労することもあります。

 

 

家は年数だけではありません。

住まい方が、そのまま建物の状態に表れます。

 

玄関周り。

雨樋。外壁。雑草。植木。郵便受け。

 

細かなところを見るだけで、

家がどれだけ大切にされてきたかが伝わってきます。

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売主さんが一番気にする「雨漏り」

 

査定で本当に多い相談があります。

「実は雨漏りしているんです……。」

 

売主さんは申し訳なさそうに話されます。

 

でも私は、

「どこから漏っていますか？」

「いつ頃からですか？」「修理歴はありますか？」

と聞きます。

 

実は私が知りたいのは、

雨漏りしていることではありません。

 

その原因です。

 

屋根瓦なのか。

陸屋根なのか。

 

ベランダ防水なのか。

サッシ周りなのか。

 

外壁のひび割れなのか。

 

原因によって修理費用は大きく変わります。

 

 

逆に原因が分からない雨漏りほど慎重になります。

 

雨漏り自体は直せます。

 

しかし、原因が複数あるケースや、

建物構造に起因する問題となると、

今後の維持管理費まで見据えて査定しなければなりません。

 

だから私は「雨漏りしています」という

言葉だけでは査定額を決めません。

 

「なぜ雨漏りしているのか。」

そこが一番重要なのです。

 

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査定とは「減点方式」ではない

 

ここで勘違いしてほしくないことがあります。

 

私は傷を探しに査定へ行っているわけではありません。

 

悪いところを並べて

値段を下げる仕事でもありません。

 

「この家にはどんな魅力があるだろう。」

「どんな買主さんなら気に入ってくれるだろう。」

 

そんなことを考えながら査定をしています。

 

南向きの明るいリビング。

角地。

 

駐車しやすい車庫。

学校が近い。

 

スーパーが徒歩圏内。

 

建物に多少古さがあっても、それを補って余りある

魅力がある家は大阪にも数多くあります。

 

査定とは、欠点を探す作業ではありません。

 

その家の価値を正しく見つける仕事なのです。

 

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【後編へ続く】

 

後編では、

 

• 売主さんとの会話で本当に知りたいこと
• 「いくらで売りたいですか？」を聞く理由
• 他社はいくらで査定するかを頭の中で予想する話
• 売れる間取り・売れにくい間取りの違い
• 買取査定と仲介査定の考え方の違い
• 大阪ならではの借地・長屋・連棟住宅の査定ポイント
• Q&A
• フォローウィンドコーポレーション締め

 

まで、30年近い現場経験をもとに、包み隠さずお伝えします。