『内覧は多いのになぜ売れない？専用通路1.2mの再建築不可住宅、2か月後に現れた意外な買主さん』

不動産というのは不思議なもので、10人が見て、

「う～ん、ちょっと難しいな……」

と思った家でも、11人目にとっては、

「えっ、この価格で買えるんですか？」

となることがあります。

今回のお話は、まさにそんな実話です。

駅から徒歩約8分。

家も結構広い。

問い合わせも多く、内覧にも何組も来てくれました。

それなのに、なかなか売れませんでした。

理由のひとつが、この家へ入るための専用通路です。

道路から約10m。

その幅は、わずか約1.2m。

そして、この1.2mが売却を難しくしていました。

ところが売り出して約2か月後。

ある男性から一本の問い合わせが入ります。

この男性が現れたことで、それまで弱点だったはずの

条件の意味がガラッと変わることになりました。

ご主人が相続したばかりの家が空き家になりました

今回の家の名義人はご主人でした。

親御さんから相続して、

それほど時間が経っていなかったと思います。

ところが、その後ご主人は

病院へ入院することになりました。

病気の詳しい内容については、ここでは書きません。

ご主人にはきちんと判断能力があります。

ただ、今後この家へ戻って

生活することは難しい状況でした。

そこで奥さんが窓口になって、

この家の売却へ動き始めます。

空き家になって約3年。

そんなときに弊社へ売却のご相談をいただきました。

現地へ行ってみると、建物は築60年ほど。

かなり古い一戸建てですが、家そのものは結構広い。

しかも最寄り駅まで徒歩8分ほどです。

立地と家の広さだけを聞けば、

「これ、結構問い合わせ来るんちゃう？」

と思うような物件でした。

実際、売り出してみると問い合わせは結構ありました。

ところが――。

約10mの専用通路。その幅はわずか1.2mでした

今回の家は、道路から

直接玄関へ入れる形ではありません。

道路から細長い専用通路を約10m通って、

その奥に家があります。

大阪の古い住宅地で時々見かける路地奥の一戸建てです。

問題はその幅。

約1.2mしかありません。

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の

道路に2m以上接している必要があります。

いわゆる接道義務です。

今回の家はこの条件を満たしておらず、現状のままでは

建物を取り壊したあとに新しい家を建てることができない、

いわゆる再建築不可住宅でした。

ただし、

再建築不可＝売れない

というわけではありません。

今ある建物を利用したい人なら

購入を検討することはできます。

そこで弊社も、古家付きの状態で売却を始めました。

駅徒歩8分、家も広い。問い合わせも内覧も多かったんです

売り出してからの反応は、

決して悪くありませんでした。

駅から近い。

家も広い。

価格も再建築不可という条件を考慮しています。

「一度、中を見てみたい」

という問い合わせも入り、

何組もの方に内覧していただきました。

ところが、

見る人はいるけど、決まらない。

これが続きます。

理由のひとつは建物の状態でした。

築60年ほどですから、そのまま何もせず

快適に住めるという家ではありません。

購入後にある程度きちんとリフォームするなら、

おそらく300～400万円程度は考えておいた方がいい。

しかも家が広い。

当然、工事する面積も大きくなります。

物件価格だけを見ると、

「これなら買えるかも」となる。

ところが、

物件価格＋リフォーム費用

まで考えると話が変わってきます。

そのうえ再建築不可です。

内覧に来て、「結構広いですね」

「駅も近いですね」となる。

でも最後は、

「う～ん……」となるわけです。

そんな状態が約2か月続きました。

2か月後、設計事務所の社長さんから問い合わせが入りました

そんなある日、一本の問い合わせが入りました。

相手は、

設計事務所の社長さん。

これを聞いた私は、すぐにこう思いました。

「なるほどな！」

設計事務所の社長さんなら、

建築やリフォームのことは当然よく知っています。

工事業者さんとの付き合いもあるでしょう。

一般の人なら300～400万円ほどかかりそうな

リフォームでも、知り合いの業者さんを使えば、

もう少し安くできるのかもしれない。

だから、この古い家に興味を持ったんやな。

私はてっきり、そういうことだと思っていました。

ところが違いました。

もっと単純で、

もっと強烈な理由がありました。

「実は、隣の家が私の実家なんです」

話を聞いて分かりました。

その設計事務所の社長さんの実家は――

今回売却している家の隣だったんです。

「あっ、そういうことか！」

ここで全部つながりました。

今回の物件だけなら、道路へ出る専用通路は約1.2m。

この状態では再建築できません。

ところが、その隣には社長さんの実家がある。

今回の土地と隣の実家側の土地を一体で

利用することで、接道条件を満たせる形にできる。

つまり、この社長さんからすれば、

「築60年の再建築不可住宅を買う」

というだけの話ではなかったんです。

隣り合った土地を一体として利用できる。

そう考えると、土地の使い道も価値も

まったく違って見えてきます。

もちろん一般論として、隣地と一体利用すれば、

どんな再建築不可物件でも

建築できるようになるわけではありません。

前面道路の扱いや接道状況など、物件ごとの確認が必要です。

でも今回のケースでは、

「買主さんの実家が隣だった」という条件が決定的でした。

他の人には悩む価格。でも、この人には破格値でした

ここが不動産のおもしろいところです。

それまで内覧に来た人から見れば、

築60年。

再建築不可。

専用通路1.2m。

さらにリフォーム費用も

300～400万円ほど必要になりそう。

いくら駅徒歩8分でも、

「買おうかな。でもなぁ……」となります。

ところが、隣の土地と一体で考えることの

できる人からすると評価がまるで違う。

私から見ても、

「この人にとっては破格値やな」と思いました。

同じ価格なんです。

途中で大幅に値下げしたわけでもありません。

建物も同じ。

土地も同じ。

専用通路も1.2mのまま。

それなのに、

買う人が変わっただけで、

価格の見え方がまったく変わった。

これが不動産のおもしろいところでもあり、

難しいところでもあります。

不動産の価値は、坪単価や築年数だけで

決まるものではありません。

「誰がその不動産を使うのか」

によっても変わることがあります。

特に再建築不可や路地奥の住宅では、隣地所有者や

隣接地との関係が大きな意味を持つケースがあります。

売却が決まったとき、奥さんが本当にホッとされていました

この売買がまとまったときのことを、

私は今でも覚えています。

奥さんが、

本当にホッとした表情をされていました。

ご主人が親御さんから相続した家。

その後、ご主人は入院。

家は空き家になって約3年。

奥さんが売却へ動き出したものの、

問い合わせも内覧もあるのになかなか決まらない。

ここで勝手に

奥さんの気持ちを作るつもりはありません。

実際に、

「売れるか心配で夜も眠れませんでした」

なんて言われたわけでもありません。

ただ一つ、はっきり覚えていることがあります。

売却が決まったときの、あのホッとした顔です。

不動産の仕事を長くやっていると、

売買価格や契約条件より、こういう売主さんの

表情の方が後になって思い出されることがあります。

再建築不可だから価値がない？そんな単純な話でもありません

再建築不可だから価値がない。

今回の家を見ると、そんな

単純な話ではないことがよく分かります。

もちろん、普通に再建築できる土地と

比べれば購入できる人は限られます。

住宅ローンの問題もあります。

古い建物なら修繕費も必要になります。

売却に時間がかかることもあるでしょう。

でも、

「再建築不可やから、とにかく安く売るしかない」

と最初から決めてしまうのも早いと思います。

専用通路はどうなっているのか。

道路との関係はどうなのか。

隣地は誰が所有しているのか。

隣地と一体利用できる可能性はないのか。

今ある建物を利用したい人はいないのか。

古い家ほど、家だけを見るのではなく周りまで見る。

これは結構大事です。

今回も、2か月間売れなかった家

そのものが途中で変わったわけではありません。

専用通路が1.2mから2mになったわけでもありません。

リフォーム費用が突然安くなったわけでもありません。

最後に現れた買主さんが、

その不動産の価値を一番活かせる人だった。

ただ、それだけです。

でも不動産では、

その「ただ、それだけ」が大きいんです。

専用通路1.2m。築60年ほど。空き家歴3年。

再建築不可。

文字だけ並べれば、

決して条件の良い家には見えません。

それでも最後には、

「この家が欲しい」という理由を

誰よりも持っている人が現れました。

そして売却が決まったときの、奥さんのホッとした顔。

あれを見ると、今でも思います。

不動産は、やっぱり誰と出会うか分からんもんです。