『土地なら半年先でもOK！けど大阪の雨漏り長屋「買取価格の賞味期限」はいかに？』

 

 

不動産の買取査定をしていて、

最近ちょっと気になることがあります。

 

弊社が現地を確認して、買取価格をご提示する。

 

売主さんから、

「その金額ならお願いします！」とご承諾をいただく。

 

ありがとうございます！

 

こちらも

「これでお話がまとまりそうですね」とホッとします。

 

ところが――。そこから

肝心の買取契約日がなかなか決まらない。

 

1週間、2週間なら何とも思いません。

1か月……。

2か月……。

 

「また都合が分かったら連絡しますね～」

 

はい。

 

もちろん売主さんにも仕事やご家族の都合など、

いろいろご事情があります。

 

ですのでお待ちします。お待ちするんですが……。

 

雨漏り長屋は買取価格を出したら、

本音はすぐ契約して直したい！……んですが。

 

今日はそんな**「不動産の買取価格にも

賞味期限ってあるんちゃう？」**というお話です。

 

買取価格は「査定した日の家の状態」を見て出しています

 

 

例えば大阪市内の古い長屋。

 

屋根を見る。外壁を見る。

室内を見る。天井を見上げる。

 

「ここから雨漏りしてるな」

「畳も替えなあかんな」

「天井も一部やり替えやな」

「水回りも触らなあかんな」

 

長屋を買い取るときは、

こんなことを考えながら

おおよそのリフォーム費用を計算しています。

 

そこから再販売できそうな価格、取得費用、

登記費用、リフォーム費用、販売経費などを考えて、

「現在の状態なら○○万円で買い取れそうです」

となるわけです。

 

つまり買取価格というのは、

 

①査定した時点の建物状態

そして、

②査定した時点の不動産市場

 

この二つを前提にしているんです。

 

特に雨漏り中の家は①が問題になります。

 

売主さんは「これで売却先が決まった！」とひと安心

 

 

一方、売主さんからすると、

買取価格に納得した時点でかなり安心されると思います。

 

長い間どうしようか悩んでいた空き家。

 

築年数も古い。雨漏りしている。しかも長屋。

 

それを不動産会社から、

「現状のまま○○万円で買い取ります」と言われた。

 

そらホッとしますよね。

「これで出口が決まった！」となります。

 

すると契約については、

「仕事が落ち着いてからにしよう」

 

「相続人みんなの予定が合ってから」

「来月くらいでもええかな」となることもあるでしょう。

 

それ自体は何も悪いことではありません。

 

ただし――。

家は契約日が決まるまで、

同じ状態で待ってくれるとは限りません。

 

大雨の日、売主さんだけでなく弊社も心配しています

 

 

雨漏りしている家を所有している売主さんなら、

大雨の日は心配されると思います。

 

「雨漏り、ひどくなってへんかな……」

「天井、大丈夫かな……」

 

特に空き家なら気になりますよね。

 

でも実は――。

心配しているのは売主さんだけではありません。

 

買取価格をご提示して、「その金額でお願いします」

とご承諾いただいている雨漏り長屋。

 

ところが、まだ契約日は決まっていない。

 

そんなときに天気予報を見る。

「大阪では今夜から激しい雨に注意してください」

 

窓の外を見る。

ザー――――――ッ！！

 

 

 

「うぇ～、えらい雨や……」

 

しばらく外を見る。「あ～あ……」

 

そして最後に、「はぁ～……」

弊社もこんな感じです（笑）。

 

「また降るんかいな……」

「査定してから結構経っとるで……」

 

「雨漏り広がってへんやろな……」

売主さんは、ご自分の家が心配。

 

弊社は、これから自分のところで

買い取る予定の家が心配。

 

ところが、まだ弊社の所有物ではありません。

 

勝手に屋根へ上がって、

「先に直しときましたで！」

なんてこともできません。

 

できることと言えば天気予報を見ながら、

「うぇ～、えらい雨や……　あ～あ……　　はぁ～」

 

これくらいなんです（笑）。

 

雨漏りは自然治癒せえへんのです

 

 

査定したときには、天井の一部分だけだった雨染み。

 

「屋根を補修して、天井を直して、

このくらいの費用やな」そう考えて買取価格を出した。

 

ところが、その後に大雨。

 

また大雨。

台風も来る。

 

数か月後に室内を確認したら、

「あれ？シミ広がってへん？」

 

壁を見る。

「こっちまで来とるやん……」

 

床を触る。

「うわ、ここも怪しいぞ……」

 

雨水の入り方によっては、

当初考えていた補修範囲より大きくなることもあります。

 

家は自然治癒せえへん。

 

ここが土地とは大きく違います。

 

そして古い大阪の長屋には、現在も修繕・再生しながら

使われている建物が数多くあります。

 

大阪市が紹介している修景事例にも、

昭和13年築の木造長屋などが残っています。

 

(大阪市ホームページ)

 

だから弊社としては本音を言えば、

 

買取価格OK！

↓

契約！

↓

決済・所有権移転！

↓

よっしゃ！屋根直そ！

 

と行きたいんです（笑）。

 

ところが土地なら半年先でもOK！？

 

 

これが土地なら少し話が変わります。

 

例えば建物は解体して、

最初から建替え用地として買い取る。

 

土地相場や周辺環境、

利用条件などが大きく変わらないのであれば、

「決済は半年後になります」

 

と言われても対応できるケースがあります。

 

もちろん半年間で土地相場が変わることはあります。

 

ですから「半年間は絶対に同じ価格」

という意味ではありません。

 

ただ、「昨日の大雨で土地が雨漏りしました！」

これはない（笑）。

 

土地と雨漏り中の建物では、

時間経過に対する考え方が違うんです。

 

 

中古マンションには別の「賞味期限」がある

 

 

中古マンションの場合、

半年程度で室内状態が突然大きく変わるとは限りません。

 

ところがマンションには別の問題があります。

 

同じマンションから安い部屋が出てくる。

これです。

 

例えば、

「リフォームして2,500万円くらいで

再販売できそうやな」という前提で買取価格を出した。

 

ところが数か月後。

同じマンション、似た面積、似た間取りの部屋が、

 

2,280万円！

なんて価格で売りに出た。

 

「ちょっと待ってや……」となります。

 

建物は何も傷んでいません。

雨漏りもしていません。

 

でも、市場の方が変わった。

これも買取価格の前提が変わる一つの例です。

 

普通の中古一戸建なら半年先の引渡しもあります

 

 

では中古一戸建はどうでしょう。

 

雨漏りもない。

普通に住んでいる。

 

きちんと管理されている。

 

そんな家なら、

「契約は今しますが、引渡しは半年先でお願いします」

というケースもあります。

 

特に買替えなら珍しい話でもありません。

 

半年経ったからといって、必ず建物状態が

大きく悪化するわけではありません。

 

ですから、

中古戸建＝買取価格の賞味期限が短い

という話ではないんです。

 

問題はやっぱり……

現在進行形で雨漏りしている築古住宅。

 

その中でも弊社がよく買い取る、

大阪の古い長屋なんです。

 

雨漏り長屋は「時間」がリフォーム代を変える

 

 

 

土地の場合は主に市場が変わるリスク。

 

中古マンションも、

主には相場や競合物件が変わるリスク。

 

普通に管理された中古一戸建なら、

半年先の引渡しにも対応できるケースがあります。

 

ところが雨漏り長屋の場合は、

市場も変わる。家そのものも変わる。

 

ここなんです。

 

査定時には、「屋根と天井くらいでいけそうやな」

と思っていたものが、数か月後には、

 

「壁もや」「床もや」「下地まで見なあかん」

となれば、当然リフォーム費用も変わります。

 

大阪市が紹介している築90年の6軒長屋の修景例でも、

傷みのあった防火壁、庇、手すり、雨樋、

木製建具など複数箇所を修復しています。

 

古い長屋を残して使うには、

それなりの手当てが必要なんです。

(大阪市ホームページ)

 

だから、買取価格を提示した日の建物状態が、

半年後も同じとは限らない。

 

これが今回の記事を書こうと思った一番の理由です。

 

土地・マンション・中古戸建・雨漏り長屋を比べると？

 

 

あくまで弊社が買取査定をするときの

感覚ですが、こんな違いがあります。

 

不動産	時間が経ったときに気になること
土地	土地相場・周辺環境・利用条件など
中古マンション	相場変動・同一マンションの競合物件など
普通の中古一戸建	建物状態と市場。適切に管理されていれば半年先引渡しもあり
雨漏り中の築古長屋	市場変動＋雨漏り悪化＋建物劣化＋補修費増加

 

もちろん、

「土地なら半年、マンションなら3か月、長屋なら30日！」

なんて一律に決められるものではありません。

 

そもそも今回使っている**「買取価格の賞味期限」**

という言葉自体、法律用語でも

不動産業界の正式な制度でもありません。

 

私が勝手に言っているだけです（笑）。

 

でも実際の買取価格には、

査定したときの建物状態と、そのときの市場。

 

この二つの前提がある。

 

その意味では、買取価格にも案外

**「賞味期限」**みたいなものがあるのかもしれません。

 

弊社も買取査定価格に「有効期限」を設けようかな……

 

 

最近こういうケースが何度か続いたこともありまして、

 

弊社でも今後、

買取査定価格に一定の有効期限を設けようか……

なんて考えております。

 

売主さんを急かしたいわけではありません。

 

むしろ最初から、「今回の買取価格は、

現在の建物状態と現在の市場を前提にしています」

 

とお伝えしておいた方が、

お互いに分かりやすいと思うんです。

 

数か月後になって、

「前は300万円って言うたやん！」

 

「いや、その後に雨漏りがひどくなりまして……」

こんな話になる方がよろしくありません。

 

そして最後に、もう一度。

 

雨漏り長屋は買取価格を出して

ご承諾いただいたら、

本音はすぐ契約して直したい！……んです。

 

とはいえ、売主さんにも当然ご事情があります。

 

ですから、「早く契約してください！」

なんて言うつもりはありません。

 

ただ、大雨の天気予報が出た日は――。

 

テレビを見る。

 

窓の外を見る。

 

ザー――――ッ！！

「うぇ～、えらい雨や……」

 

「あ～あ……」「はぁ～……」

 

売主さんと同じように、

実は弊社も心配しているんですよ（笑）。

 

売主さんを急かしたいわけではありません。

家が待ってくれへんのです。

 

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雨漏り長屋の買取価格Q&A

 

 

Q．一度提示された買取価格はずっと有効ですか？

 

必ずしもそうとは限りません。

長期間経過して建物状態や市場が変われば、

再確認が必要になる場合があります。

 

Q．半年後の契約や引渡しは無理ですか？

 

そんなことはありません。

土地や適切に管理された中古住宅など、

物件によっては十分対応できるケースがあります。

 

予定が分かっているなら、

査定時に伝えておくのが一番です。

 

Q．マンションなら建物が傷まないので価格は変わりませんか？

 

建物状態だけではありません。

同じマンションで割安な部屋が売りに出るなど、市場環境が

変われば買取価格の前提も変わることがあります。

 

Q．雨漏りが査定後にひどくなったら？

 

補修範囲やリフォーム費用が変わる可能性がありますので、

再度建物を確認する必要が出てくることがあります。

 

Q．雨漏り中の家を売る場合、売主はどうすればいい？

 

契約時期がかなり先になりそうなら、

その予定を早めに買取会社へ伝えておくのがおすすめです。

 

また大雨などで建物状態に変化があった場合も、

一言伝えていただければ話がスムーズです。

 

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