『売りたい家は2階建て、しかしこの家はこの世に存在しない？・・その答えとは？』
今回のお話は、古い中古一戸建の売却相談です。
現地へ行けば、もちろん家はあります。
しかも平家建ではありません。
ちゃんとした木造2階建て。
何十年も家族が住んできた家で、土地だけではなく
建物にも毎年固定資産税がかかっています。
「ほんなら普通の土地建物として売却やな」
最初はそう思っていました。
ところが売却の準備を始めて、
売主さんから権利証などを見せてもらっていると――。
あれ？
土地の権利証はある。でも、
建物の権利証がない。
「売主さん、土地の権利証はこれですけど、
建物の権利証は？」
「え？それだけやで」
「建物の分は？」
「知らんわ」
さあ、怪しくなってまいりました（笑）。
権利証を失くしたんやろ？……違いました
昨日のコラムでは、昔の「権利証」と
現在の「登記識別情報」について書きました。
だから今回も最初は、
「建物の権利証だけ失くしたんかな？」と思います。
ところが調べてみると――。
建物の登記記録そのものがない。
つまり、
未登記建物だったんです。
目の前には2階建ての家がドーンと建っている。
人も長年住んできた。
固定資産税も払っている。
ところが法務局の登記記録上では、
「その建物？いてませんで」状態です。
もちろん現実の世界には存在しています（笑）。
法務局の登記上、この建物がまだ登場していなかった。
これが今回のタイトル、
「この家はこの世に存在しない？」の答えです。
でも建物の固定資産税、ずっと払ってますやん！
ここが一般の方には
一番分かりにくいところでしょう。
「未登記やったら、なんで固定資産税が来るん？」
実は、固定資産税の課税と法務局の不動産登記は別物です。
大阪市でも、登記簿に登記されていない未登記家屋について
「家屋補充課税台帳」に登録して
固定資産税を課税する仕組みがあります。
つまり、固定資産税を払っているからといって、
必ず法務局にも建物が登記されているとは限りません。
簡単に言えば、
市役所「この家、ありますな。固定資産税お願いします」
法務局「うちの登記記録にはいてませんけど……」
こんなことが起こり得るわけです。
不動産って、ややこしいでしょ（笑）。
相続、相続、また相続……誰も知らん！
今回のような古い家では、さらに問題があります。
現在の売主さんが建てた家ではありません。
親から相続した。
その親も、さらに前の世代から引き継いでいる。
相続→相続→相続……。
「この家、誰が建てたんです？」
「たぶん、おじいちゃんやと思う」
「何年くらいです？」
「私が子供の頃にはもうあったで」
「昔の建築確認とか図面は？」
「そんなん見たことないわ」
そら分からんわ（笑）。
50年、60年前のことを現在の所有者に聞いても、
知らないものは知りません。
しかも建築関係の資料も残っていない。
こうなると不動産屋が腕組みして
家の周りを3周したところで、何も解決しません。
さて、どうする？
土地家屋調査士さんの出番だ～！
ここで登場するのが、土地家屋調査士さん。
土地家屋調査士は国家資格者で、土地・建物の調査や測量を行い、
建物表題登記、土地の分筆・地目変更、増築や建物滅失など、
**不動産の「表示に関する登記」**を扱う専門家です。
法務局も、建物の表題登記や土地の分筆などの
代理を行う専門家として土地家屋調査士を案内しています。
(法務局)
ところで私たち不動産業者、
司法書士さんには、「○○先生！」
と言うことが多いんですが、
土地家屋調査士さんには、「○○さん！」
と言うことが多いような気がします。
もちろん土地家屋調査士も立派な国家資格者です。
何でやろ？
司法書士先生はスーツ姿で決済場所へ登場。
土地家屋調査士さんは作業着で現場を歩いて、
境界杭を探したり測量機器をのぞいたりしている。
だからでしょうか？
「先生、お願いします！」より
「○○さん、ここの境界どないなってる？」
の方がしっくりくる（笑）。
しかし古い不動産を扱うと、
この「○○さん」がメチャクチャ頼りになるんです。
測量士とは違うん？
これもよく似ていますが別の資格です。
ものすごく簡単に言えば、
測量士＝測量の専門家。
土地家屋調査士＝土地・建物を調査・測量し、
表示に関する登記や土地の境界を扱う専門家。
今回必要なのは単に
家の大きさを測ることではありません。
未登記だった建物を調査して、
法務局の登記記録に登場させること。
ここが土地家屋調査士さんの仕事になります。
ところで、この家は何年に建ったんや？
ここで、また問題発生。
築年数が分からへん。
古い建築確認もない。工事請負契約書もない。
図面もない。
建てた本人は、とっくに亡くなっている。
売主さんに聞いても、
「知らん。昔からあった」これしか分かりません。
こういう場合は、土地家屋調査士さんが
固定資産税関係の資料や残っている資料、
現地の建物などを調査して表題登記を進めます。
正確な新築年月日を裏付けられない古い建物では、
事情に応じて新築年月日の扱いも検討することになります。
ここは勝手に、
「たぶん昭和40年くらいやろ！」
では登記できません（笑）。
表題登記をして、司法書士先生へバトンタッチ
今回のような未登記建物では、
まず土地家屋調査士さんに
建物表題登記をお願いすることになります。
建物の所在、種類、構造、床面積などを調査して登記する。
法務局でも、新築建物についてはまず表題登記、
その後に所有権保存登記という流れを案内しています。
(法務局)
そして表題登記が終われば、
司法書士先生へバトンタッチ。
今度は必要に応じて所有権保存登記を行い、
権利の登記を整えていきます。
つまり、
土地家屋調査士さん
「建物、登記の世界に登場させましたで！」
↓
司法書士先生
「ほんなら権利の方、いきましょか」
という流れです。
気になる費用は？弊社の場合は11万円（税込）
読者の方がここまで読んだら、
次に気になるのはこれでしょう。
「で、ナンボかかるん？」
弊社が普段お願いしている
土地家屋調査士さんの場合、一般的な建物表題登記なら、
11万円（税込）程度。
これが一つの実例です。
ただし、これは全国一律料金ではありません。
建物の大きさや形、必要な調査、資料が
どれだけ残っているかなどによって報酬は変わります。
まして今回のように、
「いつ建てたか分からん」「資料もほとんどない」
「相続、相続で現在に至る」となれば、
追加の調査等で費用が変わることも考えられます。
さらに表題登記だけで終わりではなく、
所有権保存登記を司法書士へ依頼するなら、
そちらの費用も必要です。
だから、「11万円で全部終わりや！」ではありません。
ここは売却前に土地家屋調査士さん、
司法書士先生から見積りを取っておくのが一番です。
古い相続物件を売るなら一度確認してみてください
今回の話で覚えておいてほしいのは、
「固定資産税を払っている＝建物も登記されている」
ではないということです。
特に親から相続した古い一戸建。
さらに親も相続で取得している。
土地の権利証はあるけれど建物のものが見当たらない。
昔の資料もほとんどない。
こんな場合は、売りに出す前に
土地・建物の登記状況を確認しておいた方がいいでしょう。
未登記のまま買主さんが決まってから発覚すると、
住宅ローンや担保設定、
売買スケジュールにも影響しかねません。
「買主決まりました！」
その後で、「あっ、建物いてませんわ！」
これは不動産屋もあんまり聞きたくないセリフです。
まぁ気づかない不動産屋なら問題ですけど・・（笑）。
最後にQ&A
Q．固定資産税を払っていたら建物は登記されていますか？
A．必ずしもそうではありません。
未登記家屋でも固定資産税が課税される仕組みがあります。
Q．建物の権利証がなければ未登記ですか？
A．いいえ。単に権利証や登記識別情報を
紛失している可能性もあります。
まず登記記録を確認します。
Q．未登記建物は誰に相談すればいい？
A．建物表題登記など
「表示に関する登記」は土地家屋調査士。
所有権保存登記など
「権利に関する登記」は司法書士が専門です。(法務局)
Q．古すぎて何年に建ったか分からなくても相談できますか？
A．できます。残っている資料や
現地の状況などから土地家屋調査士が調査します。
古い建物ほど、
売却直前ではなく早めに相談した方がいいでしょう。
目の前にはどう見ても2階建ての家がある。
固定資産税も毎年払っている。
何十年も家族が住んできた。
それなのに法務局の登記記録では――
この家、この世に存在してませんでした！
古い不動産には、こんなこともあるんです。
そんなときは慌てず、
土地家屋調査士さん、出番でっせ～！
- 不動産キャリア29年
- 株式会社フォローウィンドコーポレーション代表取締役
- 宅地建物取引士
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若い時にはリフォームの仕事も経験済。
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