「この売買契約書は、

家を売ったあとも捨てないでくださいね」

 

そうお伝えしたのは、

家の売却を任せていただいたときでした。

 

約20年前、この家を購入したときの売買契約書です。

 

売却の契約時にも、奥様が保管されていた

契約書を実際に見せてもらいました。

 

「これです。ちゃんと置いてありますよ」

 

「はい。それ、大事にしまっておいてくださいね。

売却したときの税金を計算する際、

取得費を確認する大切な資料になりますから」

 

奥様も「分かりました」と答えていました。

 

家の買い手も無事に決まり、売買契約を締結。

 

その後、決済・引き渡しも終わりました。

これで一件落着。

 

……のはずでした。

 

まさか、そのあとにあの契約書がなくなるとは、

こちらも思っていませんでした。

 

無事に家が売れた。「これで全部終わった」

 

 

家を売るというのは、

売主さんにとって大きな出来事です。

 

査定をして、不動産会社と打ち合わせをして、

売り出して、購入希望者が現れて、売買契約をする。

 

そして最後に決済と引き渡し。

 

売却代金が入り、鍵を買主へ渡せば、

「終わったー！」

という気持ちになるのも無理はありません。

 

奥様もそうだったのだと思います。

長年所有してきた家の売却が無事に終わった。

 

それまで保管していた不動産関係の書類も、

もう必要ないだろう。

 

そこで家の書類を整理されたのでしょう。

そして、あの契約書も処分してしまった。

 

そう20年前、この家を購入したときの売買契約書です。

 

おそらく、そのときの奥様にとっては

「もう売ってしまった家の古い契約書」だったのでしょう。

 

ところが、不動産売却は

家を引き渡したらすべて終わりとは限りません。

 

その後にやってくるものがあります。

確定申告です。

 

 

「購入したときの売買契約書、ありますよね？」

 

 

しばらくして、奥様から連絡がありました。

 

確定申告の準備をしているとのことでした。

 

不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、

原則として確定申告が必要になります。

 

そこで重要になるものの一つが、

その不動産をいくらで取得したのかという情報です。

 

不動産の譲渡所得は、大まかにいうと、

売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

という考え方で計算します。

 

取得費とは、土地・建物の購入代金や

購入時にかかった一定の費用などです。

 

なお、建物の取得費については所有期間中の

減価償却費相当額を差し引いて計算するため、

「昔の購入価格がそのまま取得費になる」

というわけではありません。

 

その計算をするうえで、

購入時の売買契約書は非常に重要な資料になります。

 

そこで確認しました。

「購入されたときの売買契約書、

置いてありますよね？」

 

奥様から返ってきた答えは、

「……それが、ないんです」

 

「え？」

 

「家が売れたあとに、

もういらないと思って処分してしまって……」

 

……あれほど大事に置いておいてくださいと

お伝えした、あの契約書です。

 

しかも売却の契約時には、

実物まで見せてもらっていました。

 

確かにあったんです。

 

 

「コピー、持っていませんか？」

 

 

奥様も、そこで事の大きさに気づいたのでしょう。

 

「そちらにコピー、残っていませんか？」

残念ながら、ありません。

 

今回の売却に必要な資料は保管していますが、

こちらが約20年前の購入時の売買契約書一式を

当然に保管しているわけではありません。

 

すると、

「司法書士さんは持っていませんかね？」

 

それも確認する方法の一つでしょう。

 

しかし、購入したのは約20年前です。

 

当時関わった司法書士事務所に、

今も資料が残っているとは限りません。

 

しかも調べてみると、

当時の司法書士事務所自体がすでに閉鎖していました。

 

20年という時間の長さを、

こんなところで実感することになります。

 

奥様も焦ります。

「どうしましょう……」

 

家はもう売ってしまった。

決済も終わった。

 

でも、20年前の家の購入価格を示す

大切な資料を、自分で処分してしまった。

 

そして、どうやらご主人にも知られてしまった。

 

えらく怒られたそうです。

 

責めても契約書は戻ってきません。

 

奥様からすれば、「家も売れたし、もう必要ない書類」

と思って整理しただけだったのでしょう。

 

だからこそ、何ともお気の毒な話です。

 

売買契約書がないと「取得費」が問題になる

 

 

ここで重要になるのが、

先ほど出てきた「取得費」です。

 

国税庁では、土地や建物の取得費が分からない場合などに

ついて、売却した金額の5％相当額を

取得費とすることができるとしています。

 

たとえば、4,000万円で不動産を売却した場合。

その5％は200万円です。

 

「実際にはもっと高い金額で購入したはずなのに……」

 

となれば、取得費をきちんと確認できるかどうかによって、

譲渡所得の計算に大きな違いが出る可能性があります。

 

ただし、ここは誤解してはいけません。

 

「売買契約書をなくした＝

必ず取得費が売却価格の5％になる」わけではありません。

 

契約書以外の資料などによって、

実際の取得価額を合理的に説明できないか

検討できる場合もあります。

 

そのため、契約書を紛失してしまった場合は

自己判断せず、税理士や税務署へ相談することが大切です。

 

「税理士さん、何とか購入価格を出してもらえませんか…」

 

 

奥様も税理士さんへ相談されたそうです。

「何とか当時の取得価格を出してもらえませんか」

とお願いされたとのこと。

 

気持ちは、本当によく分かります。

 

20年間保管していた契約書を、自分で捨ててしまった。

 

しかも確定申告の直前になって、

その重要性に気づいた。

 

何とかならないかと思うでしょう。

 

ただし、ここにも注意が必要です。

 

税理士が何らかの資料を基に取得時の価格を

検討したとしても、推定した金額がそのまま

税務上の取得費として認められるとは限りません。

 

大切なのは、

「20年前、このくらいで買ったと思います」

 

ではなく、

「20年前にこの金額で取得したことを、

どの資料によって説明できるのか」ということです。

 

だからこそ、税理士に相談しながら、

残っている資料をできる限り探すことが重要になります。

 

売買契約書をなくしたら、ほかの資料も探してみよう

 

 

購入時の売買契約書を紛失したからといって、

すぐに諦める必要はありません。

 

まず、購入当時の資料が

どこかに残っていないか探してみましょう。

 

購入代金の支払いを確認できる資料、

住宅ローン関係の資料、当時の不動産会社や

売主側に残っている資料などが見つかる可能性もあります。

 

 

ただし、何が取得費を裏付ける資料として

使えるのかは個別事情によって異なります。

 

そして20年前、30年前となれば、

今回の司法書士事務所のように、当時関係した会社や

事務所そのものがなくなっていることもあります。

 

「なくしても、どこかにコピーがあるだろう」

とは考えないほうがいいでしょう。

 

結局、一番確実なのは、

自分で大切に保管しておくことです。

 

 

20年間保管して、一番必要になる直前に捨ててしまった

 

 

今回の奥様は、購入時の売買契約書を

ずっと保管されていました。

 

約20年間です。

引っ越しもあったでしょう。

 

家の片付けも何度もされたでしょう。

 

それでも残っていた。

 

そして皮肉なことに、

一番必要になる可能性がある

タイミングの直前に処分してしまった。

 

家が売れた。

代金も入った。

 

鍵も渡した。

 

「これで全部終わった！」

そう思ってしまう気持ちはよく分かります。

 

でも、不動産売却は決済が終わったあとにも、

税金の手続きが残る場合があります。

 

だから、家が売れた直後に不動産関係の書類を

まとめて処分するのはおすすめできません。

 

特に、

購入時の売買契約書や領収書など、

取得費に関係する資料は大切に保管しておきましょう。

 

 

 

今回、売却の契約をしたときに

奥様へお伝えしていました。

 

「この契約書、大事にしまっておいてくださいね」

 

それでも、人間ですから忘れることはあります。

家が無事に売れれば安心します。

 

長年の書類も整理したくなるでしょう。

 

だからこの記事を読んでいる方には、

一つだけ覚えておいていただきたいのです。

 

家を売っても、買ったときの

売買契約書は捨てないでください。

 

「20年前の古い書類だから、もういらない」

ではありません。

 

その古い契約書が、将来、不動産を売却したあとの

税金を考えるうえで、

とても重要な資料になるかもしれないのです。

 

不動産売買等でのよくある質問

 

家を売ったら購入時の売買契約書は捨ててもいいですか？

 

おすすめできません。

 

売却後の確定申告で取得費を確認する

重要な資料になる可能性があります。

 

売却が終わったあとも大切に保管しておきましょう。

 

購入時の売買契約書をなくしたら、取得費は必ず売却価格の5％ですか？

 

必ずそうなるとは限りません。

取得価額を確認できる別の資料などから

検討できる場合があります。

 

紛失している場合は、

税理士や税務署へ相談することをおすすめします。

 

取得費が分からない場合はどうなりますか？

 

国税庁では、取得費が分からない場合などに、

売却金額の5％相当額を取得費とする取扱いを示しています。

 

実際の取得費がそれより大きい可能性があるなら、

まず購入当時の資料を探してみましょう。

 

昔の売買契約書は不動産会社や司法書士が持っていますか？

 

残っている場合も考えられますが、

長期間経過していれば保管されているとは限りません。

 

会社や事務所自体が閉鎖・廃業している可能性もあります。

自分で保管しておくことが大切です。

 

家を売ったら必ず確定申告が必要ですか？

 

すべての売却で一律に必要になるわけではありませんが、

譲渡所得が生じた場合や各種特例を利用する場合など、

確定申告が必要になるケースがあります。

 

判断に迷った場合は税務署や税理士へ確認しましょう。