今回は、弊社とは

ほぼ無縁の不動産について書いてみます。

 

一棟収益マンションです。

 

弊社が普段査定しているのは、

大阪の長屋や古家、空き家など。

 

「雨漏りしてますね～」

「この家、再建築できへんな……」

「この排水、どこへ流れとんねん？」

 

そんなことをやっている会社です（笑）。

 

数億円もするピカピカの一棟マンションなんて、

同じ不動産ではありますが、私からすればほぼ別競技。

 

ただ最近、この一棟収益マンションの動きが

ちょっと気になります。

 

私はこの分野に詳しくありません。

 

そこで今回は、

「今、大阪の一棟マンションってどうなってんの？」

 

素人に毛が生えたくらいの気持ちで調べてみました。

 

先日来られた一棟マンションオーナーさんの一言

 

 

この記事を書こうと思ったきっかけは、

先日弊社へ来られたお客さんです。

 

この方、一棟マンションを所有されています。

 

話をしていると、こんなことを言われました。

「一棟マンションなんかな、

20年過ぎて持っとったら利回りどころやないで！」

 

えっ？

 

一棟マンションって毎月家賃が入ってきて、

「表面利回り6％！」「満室稼働中！」

そんな数字を見ながらニコニコする世界ちゃうの？

 

話を聞いていると、どうもそんな単純ではないようです。

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「昔1,000万円くらいやった外壁が今1,600万円やで」

 

 

特に印象に残ったのが修繕費の話でした。

 

そのお客さんいわく、

「数年前なら1,000万円くらいでできた外壁塗装が、

今やったら1,600万円くらいや」

 

もちろん、これはその方が

所有するマンションについて聞いた話。

 

建物の規模も違えば工事内容も違いますので、

「大阪のマンションの外壁塗装は1,600万円です！」

という話ではありません。

 

しかし1,000万円でも、

普段長屋を見ている私からすると十分高い。

 

それが1,600万円。

 

600万円増えとるがな！

 

調べてみると、国土交通省が紹介している大規模修繕工事の

目安でも、工事費は1戸あたり100万～250万円程度。

 

もちろんマンションの仕様や条件によって大きく変わります。

 

30戸なら単純計算でも3,000万～7,500万円。

50戸なら……。

 

もう計算するのやめとこ（笑）。

 

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外壁だけではない。マンションも当然歳を取る

 

 

戸建だって古くなればお金がかかります。

 

屋根。外壁。給湯器。水回り。

マンション一棟なら、そのスケールが大きい。

 

外壁、屋上防水、給排水設備、消防設備、共用部分……。

そしてエレベーター。

 

エレベーターについても国土交通省は、

設置後の適切な維持管理や検査が必要だとしています。

 

(国土交通省)

 

こういう話を聞くと、

「満室やったら儲かるやん！」

 

だけでは一棟マンションの収支は語れないんでしょうね。

 

家賃は毎月チャリンチャリンと入ってくる。

 

ところがある時、修繕費がドカーン！

 

先ほどのお客さんの、

「20年過ぎて持っとったら利回りどころやないで！」

という言葉が、ちょっと分かる気がしてきました。

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ところが最近、新築一棟マンションがそのまま売られている

 

 

そこで現在の大阪の収益物件を調べてみました。

 

すると面白い。新築なのに売っている。

しかも、満室なのに売っている。

 

例えば2026年築、大阪市都島区の一棟マンションで

**2億9,800万円・現況満室・利回り4.61％**

という売物件があります。

 

大阪市住吉区でも、2026年築・15戸・満室稼働中で、

価格2億500万円、表面利回り5.88％という

一棟物件が掲載されています。

 

建築中の段階から「満室想定利回り○％」として

販売されている一棟物件まであります。

 

ここで私は素朴な疑問。

なんで？

 

せっかく建てたんやで？

 

入居者も入った。満室になった。

これから家賃が毎月入ってくる。

 

普通なら、「よっしゃ！これから回収や！」

と思いません？

 

ところが、「満室になりました！」

↓

「ほな売りましょか！」

 

もう売るんか～い（笑）。

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「賃貸マンションを建てた」のではなく「商品を製造した」？

 

 

ここからは私なりに調べて感じたことです。

 

そもそも長期間マンション経営をすることが目的ではなく、

土地を仕入れる。

↓

マンションを企画して建築する。

↓

入居者を募集する。

↓

満室、あるいは高稼働の状態にする。

↓

一棟の収益不動産として売却する。

 

こういう事業として考えれば、なるほど話が分かる。

 

つまり、

「賃貸マンションを建てた」というより、「満室の収益不動産という商品を製造した」。

 

完成した商品を売って利益を確定する。

 

そしてまた次の商品を作る。

 

そう考えると、新築なのに売ることも不思議ではありません。

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買う側からしても「満室」は分かりやすい

 

 

例えば5億円のピカピカのマンションがあっても、

入居者ゼロなら、「ほんまにこの家賃で埋まるん？」

という心配があります。

 

ところが実際に入居者が入り、家賃が発生していれば、

「現在の年間賃料収入はこれくらい」という数字が見える。

 

もちろん表面利回りは、

税金や維持管理費などを差し引く前の数字です。

 

実際、現在販売されている新築一棟物件でも

「満室想定利回り」は維持費等の控除前と明記されています。

 

利回り5％＝5％丸々ポケットへ入る

ではありません。

 

先ほどの修繕費の話なんて、まさにそこでしょう。

 

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だったら新しいうちに売るのも分からんではない

 

 

ここで先ほどのお客さんの話へ戻ります。

 

新築時には設備も新しい。外壁もきれい。

屋上防水も新しい。エレベーターも新しい。

 

ところが10年、15年、20年と経てば、

当然どこかに手を入れる時期が来ます。

 

だったら、

大きな修繕費が発生する前に売却して利益を確定する。

 

そう考える事業者がいても不思議ではありません。

 

ただし私は一棟マンションの専門家ではありませんので、

「みんな修繕費が嫌だから新築で売っている！」

なんてことを言うつもりはありません。

 

最初から開発・売却を目的にしている会社もあるでしょうし、

資金を回転させて次の開発へ進む目的もあるでしょう。

 

ただ、今日聞いた、

「20年過ぎて持っとったら利回りどころやないで！」

 

という実際のオーナーさんの言葉を聞くと、

長く保有する側には長く保有する側の大変さがあるんやな

とは思います。

 

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そして最後は「誰が買うん？」という話になる

 

 

ここが私には一番不思議です。

 

2億円。3億円。

5億円。誰が買うねん（笑）。

 

しかし現在の大阪には、億単位の

一棟収益物件が普通に商品として並んでいます。

 

2026年10月時点でも、大阪府内では1億円台から

数億円クラスまで多数の一棟収益物件が掲載されています。

 

当然、ここには金融機関の融資が

大きく関係してくるのでしょう。

 

金利が上がれば？　銀行の評価が厳しくなれば？

建築費がさらに上がれば？

買主が期待する利回りが上がれば？

 

そうなると、この

「土地を買う→建てる→入居者を入れる→売る」

というマンション製造業にも影響が出るはずです。

 

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この一棟マンション市場、5年後どうなっているんでしょう？

 

 

ここから先は私にも分かりません。

 

土地は高い。建築費も高い。

金利も以前とは違う。

 

そして建物を長期間保有すれば修繕も待っています。

 

それでも2026年秋現在、

大阪では億単位の一棟収益物件がまだまだ市場に出ています。

 

 

普段、数百万円の長屋を見ながら、

「この雨漏りどうしよ？」

と言っている私からすると、ホンマに別世界です（笑）。

 

ただ、同じ大阪の不動産。

たまにはこういう世界を覗いてみるのも面白い。

 

そして今回、いろいろ調べてみて最後に残ったのは、

やっぱり先日のお客さんのこの一言でした。

 

「20年過ぎて持っとったら、利回りどころやないで！」

 

数年前なら1,000万円くらいだったという

外壁工事が、今なら1,600万円くらい。

 

毎月の家賃だけ見ていたら分からない世界があるようです。

 

私はやっぱり明日も――

長屋の査定に行ってきます（笑）。