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【フォローウィンドコーポレーション 不動産未来予想シリーズその②】

 

～建て替えは夢か現実か？マンション最大の壁は「建物」ではなく「人」だった～

 

前回、第1巻では「昭和40年代の中古マンションが

一斉に築80年時代へ向かう」というお話をしました。

 

そして私が一番気になるのは、

コンクリートの寿命ではなく、マンションを

支える人たちの高齢化だということもお伝えしました。

 

今回は、その続きをお話ししましょう。

 

大阪で30年近く中古マンションを見てきた私が思うのは、

これから先、本当に難しくなるのは

「建て替え」そのものではありません。

 

建て替えを決めるまでの道のりなのです。

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「古くなったら建て替えたらええやん」

 

お客様から、時々こんな言葉を聞きます。

 

「マンションも古くなったら

建て替えたらええんちゃうの？」

 

確かに一戸建てなら話は簡単です。

 

自分の家ですから、お金さえあれば建て替えられます。

 

しかしマンションは違います。

 

例えば50戸あるマンションなら、

50人それぞれに生活があります。

 

80代で年金暮らしのご夫婦。

子育て真っ最中の30代。

 

相続したけれど住んでいない人。

賃貸として貸しているオーナー。

海外に住んでいる相続人。

 

全員の事情はまったく違います。

 

「建て替えましょう。」

この一言で話がまとまるなら、誰も苦労しません。

 

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「あと10年住めたら十分や」

 

これは実際に査定へ行った時、

お客様から聞いた言葉です。

 

「私はもう80歳やから、このマンションが

あと10年持ってくれたらそれで十分や。」

 

その方にとっては、本当にそうなのでしょう。

 

しかし40代で住んでいる人は違います。

「子どもに残したい。」

「住宅ローンもまだ20年残っている。」

 

考え方はまったく違います。

マンションには正解がありません。

 

だから話し合いが難しいのです。

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相続が始まると話はさらに複雑になる

 

ここから先の30年で、

私が特に増えると思っているのが相続です。

 

昭和40年代にマンションを購入した世代が

80代、90代になると、当然ながら相続が発生します。

 

子どもは大阪に住んでいない。

 

東京にいる。

名古屋にいる。

福岡にいる。

あるいは海外に住んでいる。

 

兄弟3人で共有。

いや4人かもしれません。

 

そのうち1人とは何年も連絡を取っていない。

 

 

こうなると、修繕の話ひとつ

進めるだけでも時間がかかります。

 

まして建て替えともなれば、

全員の意見をまとめるのは簡単ではありません。

 

私は大阪市内でも、相続が終わらず何年も

空き家になっているマンションを何件も見てきました。

 

これからは、その数がさらに増える可能性があります。

 

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建築費は昔とは別世界

 

もう一つ見逃せないのが建築費です。

 

私が業界へ入った頃と比べると、

本当に驚くほど高くなりました。

 

職人さんは不足。

資材は高騰。

設備機器も値上がり。

 

エレベーターも昔ほど安く交換できません。

 

外壁工事も、防水工事も、給排水管の更新も、

何をするにも大きなお金が必要になります。

 

つまり30年後は、

「建て替えたくても、お金が合わない」

 

というマンションが今よりもっと増えるかもしれません。

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大阪でも「建て替えられるマンション」と「難しいマンション」に分かれる

 

私は将来、この差が今以上に大きくなると思っています。

 

例えば梅田、本町、天王寺、京橋、難波など、

土地の価値が非常に高いエリア。

 

こうした場所では、建て替えによって

土地の価値を最大限に活かせる可能性があります。

 

一方で、郊外や駅から離れたマンションでは

事情が違います。

 

建て替えに何十億円とかかる一方で、

販売価格がそこまで伸びない。

 

そうなると、事業として

成立しにくいケースも出てくるでしょう。

 

もちろん立地だけで決まる話ではありません。

 

管理状態や敷地条件、法規制など、

さまざまな要素があります。

 

それでも私は、不動産の世界はこれまで以上に

**「立地」と「管理」の差が

結果に表れる時代**になると感じています。

 

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「建て替えない」という選択肢も増えていく

 

これまで建て替えというと、

「古くなれば新しくする」というイメージがありました。

 

しかし30年後は、違う景色になっているかもしれません。

 

建て替えるのではなく、

大規模修繕を繰り返しながら住み続ける。

 

設備を少しずつ更新しながら延命する。

管理組合が知恵を出し合い、住民全員で建物を守る。

 

そんなマンションが大阪では増えていくような気がします。

 

昭和40年代に建てられたマンションは、

高度経済成長を支え、多くの家族の思い出を育んできました。

 

だからこそ、単純に

「古いから壊す」という時代ではないのです。

 

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～最終巻へ続く～

 

30年後、大阪の中古マンション市場は

二極化しているかもしれません。

 

資産価値を維持し続けるマンション。

 

そして、残念ながら

価値を大きく落としてしまうマンション。

 

その違いは一体どこで生まれるのか。

 

 

最終巻では、不動産歴約30年の経験をもとに、

「30年後に勝ち組となるマンションの条件」と、

これから中古マンションを購入する方・売却を考える方への

アドバイスを交えながら、このシリーズを締めくくります。