『昭和40年代の中古マンションは30年後どうなる？建て替え・資産価値・修繕費の未来を本気で予想したらこうなった！？【第1巻】』

【フォローウィンドコーポレーション 不動産未来予想シリーズその①】

 

～築50年はまだ序章。本当に考えるべきは「築80年時代」の始まりだった～

 

 

大阪で30年近く不動産の仕事をしていると、

時代の流れというものを嫌でも感じます。

 

私がこの業界へ入った頃は、

昭和40年代に建てられたマンションは

「築20年ちょっとの中古マンション」でした。

 

「まだまだ住めるな。」

 

そんな印象でした。

 

それが令和になった今、同じマンションは築50年前後。

さらに30年後には築80年前後になります。

 

私は最近、この数字を見るたびに

少し考えてしまうのです。

 

大阪は、本当にこの大量の昭和40年代マンションと、

これからどう付き合っていくのだろうか。

 

これは決して一部のマンションだけの話ではありません。

 

旭区、都島区、城東区、阿倍野区、住吉区、

東大阪市、守口市、豊中市、吹田市…。

 

大阪には昭和40年代から50年代前半に

建てられたマンションが数え切れないほどあります。

 

今までは「築古マンション」という一言で済んでいました。

 

しかし、これから先の30年は違います。

 

日本中がまだ経験したことのない

「築80年マンション時代」が始まろうとしているのです。

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昭和40年代は「マンションを買うこと」が夢だった時代

 

今の若い世帯に話をすると驚かれることがあります。

 

昭和40年代は、「マンションに住む」

ということ自体が憧れでした。

 

当時の大阪は高度経済成長の真っ最中。

 

1970年には大阪万博が開催され、

日本中が勢いに満ちあふれていました。

 

地下鉄は伸び、道路は整備され、

ニュータウンが次々と誕生します。

 

千里ニュータウン。

泉北ニュータウン。

香里団地。

 

そして大阪市内でも、駅の近くには

分譲マンションが次々と建設されました。

 

 

それまで長屋や木造住宅に住んでいた人たちにとって、

 

「鉄筋コンクリート」

「エレベーター付き」

「水洗トイレ」

「バルコニー」

 

これらは夢のような暮らしだったのです。

 

実際、今でも査定に行くと、

「結婚した時に買ったんです。」

「子どもが生まれたから思い切って購入しました。」

 

そんな話を80代のお客様から聞くことがあります。

 

マンションは単なる建物ではありません。

そこには家族の歴史があります。

 

だからこそ、

建て替えや売却の話は簡単には進まないのです。

 

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築50年になった今でも人気があるマンションは確かに存在する

 

ここで勘違いしてほしくないことがあります。

 

私は「古いマンションは危ない」

と言いたいわけではありません。

 

むしろ逆です。

仕事で数え切れないほど中古マンションを見てきましたが、

「築50年とは思えない。」

そんなマンションも本当にあります。

 

共用廊下は毎日掃除されている。

植栽もきれい。

エントランスは明るい。

掲示板も整理されている。

 

管理人さんが住民一人ひとりに挨拶をしている。

 

こういうマンションは、

不思議なくらい建物全体に活気があります。

 

逆に築15年しか経っていないのに、

ゴミ置場は散らかり、

共用部分は汚れ、

掲示板には何カ月も前のお知らせが貼られたまま。

 

そんなマンションも実際にあります。

 

つまり中古マンションは、

「築年数＝価値」ではありません。

 

私はむしろ、「管理＝価値」

と言ってもいい時代になってきたと思っています。

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修繕積立金が高いマンションは、本当に悪いマンションなのか？

 

査定や案内の時によく聞かれる質問があります。

 

「このマンション、修繕積立金が高いですね。」

 

確かに毎月2万円、3万円となると

負担は小さくありません。

 

ですが私は、金額だけを見て判断するのは

少し危険だと思っています。

 

例えば人間でも、健康診断を受けず、悪いところを

放置すれば、後で大きな病気になることがあります。

 

 

マンションも同じです。

 

外壁。

屋上防水。

給排水管。

エレベーター。

消防設備。

インターホン。

 

これらは年月とともに必ず傷みます。

 

しかも最近は建築資材の値上がり、職人不足、

人件費の上昇で、修繕費は一昔前とは

比べものにならないほど高くなっています。

 

昔なら5,000万円で済んだ大規模修繕が、

今では7,000万円、8,000万円というケースも珍しくありません。

 

だから管理組合は積立金を上げざるを得ない。

 

住民からは反対の声も出る。

しかし上げなければ修繕ができない。

 

このジレンマを抱えているマンションは、

大阪でも年々増えているように感じます。

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本当に心配なのは、建物ではなく「人」の老朽化

 

ここからが、私が一番気になっている話です。

 

建物は、お金をかければある程度延命できます。

 

しかし、人はそうはいきません。

 

昭和40年代に30代でマンションを買ったご夫婦は、

今では80代になっている方も多くおられます。

 

管理組合の理事長も高齢。

役員のなり手がいない。

総会の出席者も減ってきた。

 

そんな話は、決して珍しくありません。

 

 

マンションはコンクリートだけでは成り立ちません。

 

住民同士が協力し、「このマンションを守ろう」

という気持ちがあって初めて価値を維持できる建物です。

 

私はこれからの30年で、

一番大きな問題になるのは建物そのものではなく、

 

「マンションを支える人の高齢化」

ではないかと考えています。

 

そして、この問題は修繕積立金よりも、

建て替え問題よりも、さらに根が深いかもしれません。

 

第2巻では、この「人」の問題が、

建て替えや資産価値にどう影響していくのかを、

大阪の実例を交えながらさらに深く掘り下げていきます。