『東淀川区って、交通の便の割に高いなあって昔思ってましてん』 淀川のあっちとこっち【旭区VS東淀川区】

大阪市には24の区があります。

お隣同士の区でも、街の雰囲気や

不動産価格がずいぶん違うことがあります。

弊社は大阪市旭区にある不動産会社です。

ところが、

昔から私には少し不思議な感覚がありました。

東淀川区って、何となく遠いんです。

豊里大橋を渡ればすぐそこ。

車で走ればあっという間です。

それなのに、東淀川区へ仕事に行くとなると、

なぜか遠くまで出かけるような気がしていました。

もう一つ、昔から思っていたことがあります。

「東淀川区って、

交通の便の割に家やマンションが結構高いなあ」

もちろん、今の話ではありません。

地下鉄今里筋線が開業する前の話です。

今回はそんな昔の相場観を思い出しながら、

淀川のあっちとこっち、

旭区と東淀川区を比較してみたいと思います。

旭区太子橋と東淀川区豊里を結ぶ豊里大橋。

長さは約560mです。

歩いても渡れる距離ですから、

遠いなんて言う方がおかしいかもしれません。

ところが、私の中では昔から淀川を渡るという行為に、

ちょっとした距離感がありました。

旭区から都島区へ行く。城東区へ行く。

これは普段の生活圏の延長という感覚です。

しかし、豊里大橋を渡って東淀川区へ行くとなると、

何となく別の地域へ来た気がするんです。

地図で見たら、すぐお隣なんですけどね。

ひょっとすると、淀川という大きな川が

心理的な境界線になっていたのかもしれません。

不動産の仕事をしていると、

距離だけでは説明できない

街の違いを感じることがあります。

これもその一つなんでしょうね。

旭区は陸続き、東淀川区は川に囲まれた街

市街地が陸続きになっています。

都島区、城東区、鶴見区といった地域へも、

そのまま街が続いています。

一方、東淀川区は少し事情が違います。

南側には淀川、北側には神崎川や安威川。

大きな河川が街の形を決めてきた地域なんです。

もちろん東淀川区も陸続きの土地ですが、

大阪市の中心部から見ると、川を越えて

入っていく街という印象があります。

昔は今ほど橋も道路も整備されていませんでした。

川を越えるということは、現在よりも

生活圏を分ける大きな要素だったのでしょう。

私が東淀川区を遠く感じていたのも、

案外こうした地形と関係があるのかもしれません。

ただし、これは私の個人的な感覚です。

東淀川区に長年住んでいる方なら、

逆に旭区を遠く感じているかもしれませんね。

同じ大阪市でも、街の成り立ちが違います

昔ながらの商店街があり、住宅地があり、

細い道には長屋や古い一戸建も残っています。

大阪の下町らしい雰囲気が、

今でも感じられる地域です。

一方、東淀川区は、淀川北岸の農村や集落が

市街地へ変わっていった歴史を持っています。

豊里、上新庄、淡路、井高野。

同じ東淀川区でも、それぞれ街の顔が違います。

淡路周辺には阪急の鉄道網があり、

上新庄には商業施設やマンションも多い。

その一方で、豊里や大道南には

比較的落ち着いた住宅地が広がっています。

さらに東淀川区は、吹田市や摂津市にも接しています。

旭区から見れば「淀川の向こう側」でも、

東淀川区の住民からすれば、

北摂方面も身近な生活圏なんでしょう。

つまり、同じ大阪市内でも、

街が向いている方向が少し違うんです。

東淀川区って、昔から結構高かったんですよ

ここからは不動産屋としての昔話です。

私が売買仲介の仕事をしていた頃、

東淀川区の中古戸建や中古マンションの価格を見て、

不思議に思うことがありました。

「東淀川区って、交通の便の割に高いなあ」

もちろん、阪急淡路駅や上新庄駅の周辺は別です。

鉄道の利便性がある地域ですから、

それなりの価格になるのは理解できます。

私が気になっていたのは、豊里や大道南など、

当時は駅まで距離があった住宅地です。

旭区には京阪電車や地下鉄谷町線がありました。

ところが、東淀川区の一部地域では、

鉄道を利用するために

結構な距離を移動する必要があったんです。

それなのに、家もマンションも思ったほど安くない。

何でやろなあ。

そんなことを感じていました。

ただ、これは当時の私の相場観です。

東淀川区のすべての地域が高かったという

話ではありませんし、実際の価格は

駅からの距離や道路条件などでも変わります。

それでも、

昔から頭の片隅に残っていた感覚なんです。

今里筋線の開業で、ようやく価格に交通の便が追い付いた？

2006年12月24日、

大阪市営地下鉄今里筋線が開業したんです。

現在の大阪メトロ今里筋線ですね。

東淀川区には井高野駅、瑞光四丁目駅、

だいどう豊里駅ができました。

これまで鉄道駅から距離があった住宅地にも、

地下鉄の駅ができたわけです。

私の感覚では、これが大きかった。

「ああ、これでようやく

不動産価格に交通の便が追い付いてきたんかな」

そんなふうに思ったものです。

普通なら、地下鉄ができたから

不動産価格が上がったと考えるかもしれません。

ところが、私の場合は少し逆なんです。

もともと結構高いと感じていた地域に、

後から地下鉄が通った。

だから、街の利便性が

価格に追い付いてきたように感じたんですね。

もっとも、地下鉄開業だけで

不動産価格の動きを説明することはできません。

景気や人口、住宅需要、周辺地域の開発など、

いろいろな要因があります。

では、実際の地価はどう変わったのでしょうか。

2005年VS2026年！豊里大橋の南北で地価を比べる

さて、ここからは数字の話です。

せっかくなので、今里筋線が開業する前の

2005年と、2026年の公示地価を比べてみましょう。

区全体の平均ではなく、

豊里大橋の両岸にある住宅地を選びました。

2005年には、今回選んだ

太子橋の地点が豊里を上回っていました。

ところが2026年には、ほとんど同じ価格です。

昔から高いと感じていた豊里の地価が、

現在では太子橋の一地点とほぼ同水準・・。

21年間の上昇率を見ても、

今回の地点では豊里の方が大きいんです。

ただ、これを見て「今里筋線のおかげで逆転した！」

と決めつけるのは早いでしょう。

実際には、地下鉄開業後も

地価が下がった時期があります。

豊里2丁目の今回の地点は、2005年に22.1万円、

2015年には20.4万円まで下がり、

2026年に25.8万円となっています。

それでも、昔は交通の便の割に高いと感じていた地域が、

地下鉄開業から約20年を経て、

太子橋とほとんど同じ地価になっている。

これは私にとって、なかなか興味深い結果です。

もっとも、公示地価は土地価格の指標です。

実際の中古戸建や中古マンションの

売買価格とは違いますし、

土地の広さや道路条件によっても価格は変わります。

その点は忘れずに見ておきたいところです。

中古戸建・長屋・マンション、それぞれの街の特徴

では、実際に家を買うならどうでしょうか？

まず旭区。

千林や森小路周辺には、昔からの住宅地が広がっています。

商店街が身近にあり、

京阪電車や地下鉄を利用しやすい場所も多い。

その一方で、

古い長屋や細い道路に面した住宅も残っています。

中古戸建を探すなら、駅からの距離だけでなく、

前面道路の幅員や再建築の可否なども

確認したいところです。

東淀川区も同じです。

淡路や上新庄の駅周辺と、豊里や井高野の住宅地では、

物件の性格がかなり違います。

比較的新しいマンションもあれば、

昔ながらの一戸建や長屋もあります。

今里筋線沿線なら、以前より

地下鉄を利用しやすくなった住宅地もあります。

ただし、今里筋線があるからといって、

すべての地域の交通条件が同じになるわけではありません。

結局、中古住宅の価格は区の名前だけでは決まりません。

同じ旭区でも、千林と太子橋では違います。

同じ東淀川区でも、淡路と豊里では違います。

私たち不動産屋が現地を見るのは、

そのためでもあります。

そして、

もう一つ忘れてはいけないのが水害リスクです。

東淀川区は川に囲まれた地域ですが、

淀川の南側にある旭区にも浸水が想定される場所があります。

どちらか一方だけが安全という話ではありません。

購入を検討する際は、所在地ごとの

ハザードマップを確認することが大切です。

旭区と東淀川区、どちらに住みたいですか？

どちらが住みやすいのでしょうか？

旭区には、昔ながらの

大阪の住宅地としての魅力があります。

商店街があり、鉄道があり、

街に長く住んでいる人たちの暮らしがあります。

一方、東淀川区には、

淀川の河川敷や北摂方面へのつながり、そして

阪急・JR・地下鉄が各地域を支える魅力があります。

どちらが上という話ではありません。

ただ、私が昔から感じていたことは、

今回あらためて考えてみると面白いものです。

橋を渡ればすぐなのに、

なぜか遠く感じていた東淀川区。

交通の便の割に高いなあと思っていた東淀川区。

その東淀川区に今里筋線が開業し、

今では豊里と太子橋の公示地価が

ほとんど変わらない地点もある。

不動産価格というのは、

街の変化とともに動いていくものなんですね。

もっとも、私の中にある「淀川の向こう側」

という感覚は、今でも少し残っています。

豊里大橋を渡れば、ほんの数分。

それでも何となく遠く感じる。

地価の差は小さくなっても、

私の頭の中の淀川は、

まだ結構幅が広いようでございます。

資料：大阪市東淀川区・区のあらまし、Osaka Metro・今里筋線の開業について