『玉造・森ノ宮と書いたら急に高そうに見える！？大阪市東成区の不動産価格はめちゃ面白い』

 

皆さんの大阪市東成区の

不動産価格のイメージはどうでしょうか？

 

私は大阪24区の中では、

比較的高い方のエリアと認識しています。

 

もちろん天王寺区や中央区のような

都心部の高価格帯とは違います。

 

しかし実際に不動産を見ていると、

「東成区、けっこう値段するなあ」

と思うことが多いんです。

 

ところが現地へ行くと――

 

前道が狭い。古い住宅もある。

長屋もある。住宅街に町工場もある。

「この街並みで、なんでこの値段するん？」

と思うこともある。

 

ところが物件資料に、

 

「玉造駅徒歩○分」　　「森ノ宮駅徒歩○分」

と書いた途端……

なんや急に高そうに見えてきたぞ（笑）。

 

これが大阪市東成区の不動産のおもしろいところです。

 

中道なのに「森ノ宮駅徒歩○分」！？

 

 

東成区の西側にある中道。

 

一本中へ入れば、昔ながらの大阪市内の住宅街です。

道がそれほど広くない場所もあります。

 

「なるほど。こんな感じね」と思う。

 

ところが不動産広告には、

「森ノ宮駅徒歩○分！」と書ける。

急にシュッとします（笑）。

 

同じ土地ですよ。

 

森ノ宮と書いたから前道が広がるわけではありません。

 

それでも、「東成区中道の土地」と聞くのと、

「森ノ宮駅徒歩圏の土地」と聞くのでは印象が違う。

 

さらに南へ行けば玉造があります。

玉造も強い駅名です。

 

玉津や中道あたりなら、

物件によっては「玉造駅徒歩○分」と書ける。

 

 

また高そうになった（笑）。

 

東成区西部の不動産は、古いから安い。

道が狭いから安い。

そんな単純な計算では読めません。

 

駅の力が途中から割って入ってくるんです。

 

中本へ入ると……私はちょっと緊張する

 

 

そして私の中で東成区らしいのが中本。

場所によっては、なかなかの迷路です。

 

査定へ向かって車で入っていく。

 

ナビが言います。

「次の角を右折です」

 

私。「そこ曲がれるんか？」

 

ナビ。「右折です」

 

私。「いやいや、無理やて」

 

そのまま通過。

 

「ルートを再検索します」

……。

 

お前がここ連れてきたんやろ！

 

東成区は都市計画が整う前から市街化が進んだ地域も多く、

昔ながらの細い道路が残る住宅地があります。

 

ところが、そんな道をウロウロしていると――

 

中央大通へドーン！

 

 

「助かった～！」

……遭難しとったんか（笑）。

 

大きな中央大通と昔ながらの細い住宅街。

この落差も東成区なんです。

 

今里まで来たら、また値段の見方が変わる

 

 

そして東成区の中心的な存在が今里。

 

大きな今里筋があり、大阪メトロも使える。

駅近になれば当然、不動産を見る目も変わります。

 

古い一戸建てでも、「今里駅徒歩3分」となれば、

「古い家ですね」だけでは終わりません。

 

駅までの距離、前道、土地の形、周辺環境。

 

全部合わせて値段を見る必要があります。

 

だから東成区は写真だけ見て査定するより、

現地へ行った方がおもしろい街でもあります。

 

私はずっと「生野区の都会版」やと思っていました

 

 

私の中では昔から、

「東成区って生野区の都会版みたいやな」

というイメージがありました。

 

古い住宅。長屋。狭い道。町工場。

街並みには似たところがあります。

 

ところが東成区は、森ノ宮・玉造・鶴橋にも近く、

区内には地下鉄も走っている。

 

だから不動産価格は東成区の方が強い。

 

そんなイメージでした。

ところが歴史を調べてみると――逆でした。

 

現在の東成区は大阪市24区で2番目に小さい区ですが、

1925年に誕生した当時の東成区はものすごく大きかった。

 

その後、旭区などが分かれ、

1943年には生野区や城東区なども

分区されて現在の姿になりました。

 

つまり私、「生野区の都会版やな」

と思っていたんですが……

 

お前が親やったんかい！

 

昔の東成区は、言うたら胴元みたいなもんです。

 

そこから新しい区がポコポコ誕生。

子どもは大きく育ち、お父ちゃんだけ小そうなりました。

 

今では大阪市で2番目に小さい（笑）。

 

住宅街やと思ったら「ガガガガガ！」

 

 

そして東成区といえば町工場。

これも外せません。

 

一戸建て。一戸建て。マンション。

また一戸建て。

 

次も住宅かな？

 

ガガガガガガッ！

「工場やったんかい！」

東成区では住宅と町工場が普通に混ざっています。

 

しかも歴史をたどれば、松下幸之助さんも1917年、

現在の玉津2丁目付近で改良ソケットづくりを始めています。

 

後の世界企業につながる話ですが、

ここではこのくらいにしておきましょう。

 

東成区、昔からものづくりが好きなんです。

 

小さいくせに情報量が多すぎる

 

 

さらに南西へ行けば鶴橋。

 

東へ行けば新深江・深江橋。

昔から続く暗越奈良街道も通っています。

 

森ノ宮。玉造。鶴橋。

緑橋。今里。新深江。深江橋。

 

小さいくせに情報量が多すぎるんです、東成区。

 

だから東成区の不動産は、区名だけでは分からない。

町名だけでも分からない。

駅名だけでも分からない。

 

前道だけでも分からない。

隣が住宅なのか町工場なのかも見る。

駅まで実際に歩いてみる。

 

そして最後はやっぱり、現地を見な分からん！

これに尽きます。

 

 

「この道で、この値段するん？」

と思ったら森ノ宮徒歩圏。

 

「結構ええ住宅街やな」と思ったら隣で、

ガガガガガ！高い・安いだけでは語れません。

 

だから私は、

大阪市東成区の不動産価格はめちゃ面白い

と思っています。

 

これから東成区の不動産を売る方も買う方も、

ネットの坪単価だけで判断せず、

一度現地まで行ってみてください。

 

東成区が、

「ワシの値段、そんな簡単に分からへんで」

と言うてるかもしれませんよ。

 

大阪市東成区の不動産Q&A

 

 

Q．東成区は大阪市内では不動産価格が高い方ですか？

 

都心部の高価格エリアほどではありませんが、

森ノ宮・玉造・鶴橋などへの近さや地下鉄の利便性もあり、

私は比較的価格が強いエリアと認識しています。

 

Q．東成区は道が狭い物件が多いですか？

 

中央大通や今里筋など大きな道路がある一方、

昔ながらの住宅地には細い道も残っています。

 

道路幅だけでなく接道状況の確認が重要です。

 

Q．東成区の不動産は現地査定した方がいいですか？

 

はい。駅までの距離、道路、周辺の町工場、隣接建物など、

写真や地図だけでは分からない要素が多い地域です。

 

 

筆者の独り言

 

 

中本でナビが、「右折です」と言う。

 

道を見る。「いや、ワシは行かん」

長年不動産をやってきて学びました。

 

ナビより自分の目を信じた方がええ道もあります。

 

そして中央大通へ出た瞬間、「帰ってきた～！」

……どこから帰ってきてん。