『読んでおいた方がいいですよ！名義人が住まなくなった家は早く売った方がいい話【不動産譲渡所得の税金】』

 

 

 

「空き家は傷むから、早く売った方がいいですよ」

今回は、そんな話ではありません。

 

もちろん誰も住まなくなった家は傷みます。

防犯面も心配ですし、固定資産税も毎年かかります。

 

でも今回お伝えしたいのは、

もっと直接的な**「お金の話」**です。

 

それも場合によっては、数十万円では済みません。

数百万円単位で変わってくる可能性がある話です。

 

だから、現在誰も住んでいない家を所有している方、

 

特に**「以前は名義人本人が住んでいたけれど、

今は施設や別の住居へ移っている」**という方には、

ぜひ知っておいていただきたいと思います。

 

■ お母さんが施設へ。家はそのまま残しました

 

 

 

以前、こんな査定相談がありました。

 

家の名義人はお母さん。

長年その家で暮らしていましたが、

高齢になり、施設へ入居することになりました。

 

娘さんは比較的近くに住んでいます。

 

そのため当初は、

「私がちょこちょこ見に行けるし、

急いで売らんでもええかな」という判断でした。

 

これは別に珍しい話ではありません。

 

むしろ弊社にご相談いただく空き家では、

非常によくあるケースです。

 

家の中には、お母さんの荷物もまだたくさん残っています。

季節物の布団、古い食器、アルバム、衣類……。

 

娘さん自身の荷物も少し置くようになり、

「まあ倉庫代わりにもなるし」

という感じで、そのまま所有していました。

 

■ 1年、2年……気がつけば3年以上

 

 

娘さんが近くに住んでいますから、

完全放置ではありません。

 

たまに家へ行く。郵便物を見る。

窓を開ける。掃除もする。

 

だから娘さん自身も、

「空き家を放ったらかしにしている」

という感覚ではなかったと思います。

 

ところが、そうこうしているうちに1年。

2年。そして3年……。

 

ある日、娘さんがテレビを見ていると、

空き家に関する番組が流れていたそうです。

 

空き家の防犯問題、不法侵入、火災、建物の老朽化……。

 

それを見て、

「やっぱり誰も住んでへん家を、

いつまでも置いとくのも怖いな」と思った。

 

お母さんが家へ戻って

生活する可能性も低くなっていました。

 

そこで、「そろそろ売ろう！」となったわけです。

ここまでは、ごく普通の話です。

 

ところが――。

 

不動産には**「そろそろ売ろう」では

遅くなることがある期限**があります。

 

■ 「お母さん、いつからここに住んでませんか？」

 

 

 

査定価格は、約2,000万円。

 

娘さんとしては、

思っていた以上の金額だったようです。

 

ところが不動産会社から聞かれました。

 

「ところで、お母さんが

この家に住まなくなったのはいつですか？」

 

娘さんが思い返します。

「施設に入ったんが……3年以上前ですね」

 

ここで初めて、

居住用財産の3,000万円特別控除

という制度の話を聞くことになります。

 

■ 「3,000万円控除」には期限があります

 

 

 

自分が住んでいたマイホームを売却した場合、

一定の要件を満たせば、譲渡所得から

最高3,000万円を控除できる特例があります。

 

重要なのは、以前住んでいた家の場合です。

 

国税庁では原則として、

 

「住まなくなった日から

3年を経過する日の属する年の12月31日まで」

に売却することを要件の一つとしています。(国税庁)

 

ここは、「空き家になってからピッタリ3年以内」

という意味ではありません。

 

たとえば2023年中に住まなくなった家なら、

原則として2026年12月31日までという考え方になります。

 

だから私は、空き家の査定では、

「いつから空き家になっていますか？」

ということも非常に重要だと思っています。

 

売却価格だけの問題ではないんです。

 

■ ところが、もう一つ問題が出てきました

 

そして不動産会社から、もう一つ質問されます。

 

「この家を買ったときの

売買契約書、残っていますか？」

 

「えっ？昔のやつですか？」

 

お母さんに聞くと、

「たしか2,800万円くらいで買ったと思うで」とのこと。

 

2,800万円で買った家。

現在の査定価格が2,000万円。

 

娘さんからすれば当然こう考えます。

「800万円も安く売るんやから、

利益なんか出てへんやん」

 

その感覚は分かります。

そこで実家に戻り、昔の書類を探します。

 

押入れ。タンス。机の引き出し。

書類ケース。固定資産税の納付書はある。

 

昔の保険関係の書類もある。

家電製品の古い保証書まで出てくる。

 

ところが――。

購入時の売買契約書がない。

何回探しても見つかりません。

 

「2,800万円で買った」というお母さんの記憶はある。

 

しかし、その取得価額を

確認するための資料が見当たらない。

 

ここが二つ目の問題でした。

 

■ 取得費が分からない場合「売却価格の5％」で計算することも

 

 

 

土地・建物の譲渡所得は、大まかにいえば、

売った金額 − 取得費 − 譲渡費用で計算します。

 

ただし建物部分については、実際の取得費を使う場合、

購入価格そのものではなく所有期間中の

減価償却費相当額を差し引く必要があります。

(所得税の計算シミュレーション)

 

では、取得費が分からなかったらどうなるのか。

 

国税庁では、取得費が分からない場合、

売却金額の5％相当額を概算取得費として

計算できるとしています。

(所得税の計算シミュレーション)

 

今回の家なら、

2,000万円 × 5％ ＝ 100万円。

 

お母さんは、

「2,800万円くらいで買った」

と記憶しています。

 

しかし取得費を証明できず、

仮に5％の概算取得費を使うことになれば、

 

取得費は100万円。

 

ここで数字だけ見ると、

話がガラッと変わってしまいます。

 

■ 2,800万円で買って2,000万円で売るのに税金！？

 

 

 

話を分かりやすくするため、長期譲渡所得に該当し、

その他の特例を使わず、

まず譲渡費用なども考慮しない単純計算をしてみます。

 

売却価格　2,000万円

 

そこから、

概算取得費　100万円を引く。

 

すると、

1,900万円

という大きな譲渡所得が計算上出てきます。

 

長期譲渡所得に対する税率は、

所得税15％、住民税5％を基本に、

所得税には復興特別所得税が加わります。

 

単純計算なら税額は、

約386万円。

 

もちろんこれは説明のための概算です。

 

実際の申告では、

仲介手数料など認められる譲渡費用を差し引きますし、

建物の取得費には減価償却の計算も関係します。

 

個別の税額は税務署や税理士への確認が必要です。

 

でも娘さんからしたら、

「ちょっと待って！2,800万円で買った家を

2,000万円で売るんですよ！？」ですよね。

 

ここが、不動産の譲渡所得税の

怖いところでもあります。

 

■ 売買契約書がない＝即「5％」とは限りません！

 

 

 

ここは大事なので書いておきます。

 

購入時の売買契約書を紛失したから、

その瞬間に取得費が売却価格の5％になる

――という意味ではありません。

 

住宅ローン関係の資料、購入代金の支払いを

確認できる資料、当時の登記関係資料など、取得価額を

裏付けられるものが残っていないか、

まず確認するべきでしょう。

 

税務上どこまで認められるかは個別判断になりますから、

契約書が見つからない場合こそ、

税務署や税理士へ相談してください。

 

「お母さんが2,800万円って言うてます！」

だけで済ませてしまうのは危険です。

 

■ もし期限内に売っていたら？

 

 

 

ここで、今回の話を振り返ってみます。

 

お母さんが施設へ入った。

娘さんは近所だから管理できた。

荷物も置ける。

 

別に急いでお金が必要だったわけでもない。

 

だから、「とりあえず置いとこか」となった。

私は、この判断自体が間違いだったとは思いません。

 

家には思い出があります。

 

施設へ入ったからといって、

その翌日に家を売るような話でもありません。

 

でも――。

「売らない」と決める前に、

税金の期限だけは知っておいてほしかった。

 

そこなんです。

 

もし3,000万円特別控除の期限内に売却し、

その他の適用要件も満たしていたなら、

今回のようなケースでは結果が

大きく違った可能性があります。

 

3,000万円控除は、その名のとおり一定の要件を満たせば

譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度だからです。

(国税庁)

 

■ 空き家には「建物の老朽化」とは別の時間があります

 

 

 

空き家というと、「雨漏りする」「庭の草が伸びる」

「家が傷む」「防犯上心配」といった話になりがちです。

 

もちろん、それも重要です。

 

でも不動産を売却する立場からすると、

もう一つ覚えておいてほしい。

 

税金にも時間があります。

 

建物は3年間で急激にボロボロにならないかもしれません。

不動産価格だって上がるかもしれません。

 

でも、税制上の期限は価格とは関係なくやってきます。

 

■ 名義人が家を出たら、この2つだけ確認してください

 

 

 

私は、「施設へ入ったらすぐ自宅を売りなさい」

と言いたいわけではありません。

 

売らずに残すという選択も当然あります。

ただし、名義人本人が住まなくなったら、

 

① いつ住まなくなったのか。

そして、

② 購入時の売買契約書など

取得価額を確認できる資料が残っているか。

 

この2つだけは早めに確認しておいてください。

 

そして将来的に売却する可能性があるなら、

3,000万円特別控除を検討できる期限が

いつまでなのかも確認しておいた方がいい。

 

「売るかどうか」は、

そのあと家族でゆっくり考えればいいんです。

 

知らずに期限を過ぎてしまうのと、

知ったうえで「今は売らない」と判断するのでは、

まったく意味が違います。

 

■ よくある質問

 

 

Q．施設へ入居したら、3年以内に絶対売らないとダメですか？

 

いいえ。売却する義務があるわけではありません。

今回お伝えしているのは、以前住んでいたマイホームについて

3,000万円特別控除を検討する場合の期限の話です。

 

適用には期限以外にも要件があります。

(所得税の計算シミュレーション)

 

Q．3年を1日でも過ぎたらアウトですか？

 

単純な「転居日から3年後の日」が期限ではありません。

原則は住まなくなった日から3年を

経過する日の属する年の12月31日までです。(国税庁)

 

Q．売買契約書をなくしたら、必ず取得費は5％ですか？

 

そうとは限りません。

まず購入時の資料などから実際の取得価額を

確認できないか調べるべきです。

 

それでも取得費が分からない場合には、

売却金額の5％相当額を概算取得費とする方法があります。

(所得税の計算シミュレーション)

 

Q．「2,800万円で買った」と本人が覚えていれば大丈夫？

記憶だけで税務上どう扱われるかを

自己判断するのは避けた方がいいでしょう。

 

取得価額を裏付ける資料を探し、分からない場合は

税務署や税理士へ相談するのが安全です。

 

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筆者の独り言

 

 

 

空き家の査定をしていると、

「もう3年以上誰も住んでません」

という話、本当に珍しくありません。

 

家を売るタイミングというと、皆さんどうしても、

「今、不動産価格が高いか安いか」を考えます。

 

それももちろん大切です。

 

でも、「いつから名義人が住んでいないのか」

これも同じくらい大切な場合があります。

 

売るかどうか迷っている間にも、

時間は普通に過ぎていきます。

 

だから、売却するかどうか決めていなくても構いません。

一度、税金の期限だけ確認しておきましょう。

 

数年後、

「あの時知っとったらなぁ……」

とならないために。

 

※本記事は一般的な制度をもとにした解説です。

 

3,000万円特別控除の適用可否や取得費の認定、

実際の税額については個々の状況によって異なります。

 

最終的には税務署・税理士等へご確認ください。