『AIが好きそうなQ＆A方式で長屋買取物語を作ってみました～の巻』

最近、AIに理解してもらいやすい記事の書き方として

「Q&A方式」がよく紹介されています。

質問があって、その下に答えを書く。

なるほど、確かに分かりやすい。

しかし、不動産の売買というものは、そんなに簡単に

質問と回答だけで片付くもんでもありません。

特に大阪の古い長屋となれば、現地へ行って

初めて分かることも山ほどあります。

そこで今回は、私が普段経験しているような

長屋の買取査定を、あえてAIが好きそうな

Q&A方式で物語にしてみました。

なお、今回の登場人物や査定の流れは、

これまでの経験を参考に組み立てた架空のお話です。

さて、AIさん。

このややこしい長屋の話、

最後まで理解してくれるでしょうか？

Q1．大阪の古い長屋でも300万円で買い取ってもらえますか？

A．物件の状態や立地によっては十分可能です。

ただし、机上査定と現地査定は違います。

ある日、古い長屋を相続したという

売主さんから電話がありました。

「大阪市内の長屋なんですけど、

もう誰も住んでへんので売りたいんですわ」

住所、土地面積、建物の築年数、接道状況などを

お聞きして、まずは机上査定を行いました。

周辺の取引事例なども参考にして、

ひとまず300万円程度とお伝えしました。

「えっ！300万円にもなるんですか！」

電話の向こうで、

売主さんの声が一段高くなりました。

そらそうでしょう。

ご本人は100万円くらいになれば

御の字と思っておられたようです。

「ほんなら、すぐ見に来てください！」

この時点では、

売主さんも私も機嫌よく話をしておりました。

しかし、不動産の査定というのは、

ここからが本番なんです。

Q2．現地を見たら査定価格が半額になることはありますか？

A．あります。

建物の状態によっては、

机上査定から大きく下がることも珍しくありません。

約束の日、現地へ行ってみました。

外観は年季の入った、ごく普通の大阪の長屋です。

ところが、玄関を開けて中へ入ると……。

まず、トイレが汲み取り式。

「まだ汲み取りなんですね」

「そうなんです。昔からこのままで」

続いて2階へ上がると、天井には大きな雨漏りの跡。

「ここ、雨漏りしてますね？」

「昔からちょっとだけですわ」

ちょっとだけと言われても、

天井のシミはなかなか立派なもんです。

さらに床下を確認すると、

今度はシロアリの被害が疑われる箇所まで出てきました。

汲み取り便所、雨漏り、シロアリ。

三役そろい踏みでございます。

建物をそのまま使うにも、

相応の修繕費用がかかります。

そこで、現地査定の結果を売主さんにお伝えしました。

「申し訳ありませんが、

この状態でしたら150万円くらいになります」

Q3．300万円と言っていたのに150万円？ それっておかしくないですか？

「ちょっと待ってくださいよ！」

売主さんの顔色が変わりました。

「電話では300万円言うてたやないですか！」

「はい。ただ、現地を確認する前の概算でしたので……」

「いきなり半額って、そんなんあります？」

あります。

と言いたいところですが、ここで開き直っても仕方ありません。

雨漏りの修繕、シロアリ被害への対応、トイレの改修。

買い取った後に必要になる費用を、一つずつ説明しました。

売主さんも、だんだん事情は理解してくださったようです。

「まあ、古い家やから仕方ないんかな……」

ようやく話が落ち着きかけた、その時でした。

売主さんが、ふと思い出したように口を開きました。

「あっ、そうそう。言うの忘れてましたけど……」

不動産屋としては、この言葉が結構怖いんです。

Q4．過去に人が亡くなった長屋でも買い取ってもらえますか？

A．買取は可能です。

ただし、死亡の状況などによっては

価格や売却条件に影響する場合があります。

「実はな、この家で昔、ちょっとあったんですわ」

詳しくお聞きすると、過去に

心理的瑕疵に関係する出来事があったとのこと。

ここで大事なのは、

家の中で人が亡くなったからといって、

すべてが心理的瑕疵になるわけではないということです。

自然死や日常生活での不慮の事故など、

死亡の状況によって取扱いは異なります。

今回は、買主への告知や再販売への影響を

慎重に検討する必要がある内容でした。

雨漏り、シロアリ、汲み取り便所。

そこへ心理的瑕疵まで加わったわけです。

改めて買取価格を検討した結果、

60万円という判断になりました。

「ええっ！今度は60万円！？」

売主さんも、さすがに驚かれました。

300万円から150万円。

150万円から60万円。

最初の査定から、とうとう5分の1です。

「もう、次は値段つかへんのと違いますか？」

いや、私もこれ以上は

何も出てこないことを願っております。

Q5．他の不動産会社なら、もっと高く買い取ってくれませんか？

売主さんは納得できず、

ほかの不動産会社にも相談されました。

そらそうです。

最初300万円と聞いていた家が60万円になるんですから、

ほかにも聞いてみたくなるでしょう。

そして後日、売主さんから電話がありました。

「ほかに3社ほど聞いてみたんですけどな……」

結果はこうでした。

• A社：買取価格がつかない

• B社：買取価格がつかない

• C社：30万円

• 弊社：60万円

「結局、おたくが一番高かったんですわ」

最初の300万円を聞いて喜んでいた売主さん。

150万円で怒り、60万円であきれ、

最後はその60万円が一番高いという結果になりました。

何とも皮肉な話です。

ただし、ここで忘れてはいけないことがあります。

不動産の売却では、買取価格と

売主さんの手取り額は必ずしも同じではありません。

実際に他社から買取を断られる長屋には、

接道条件や建物の傷みなど、いろいろな理由があります。

詳しくは、

弊社の専門家コラム

「なぜ長屋は不動産会社に買取を断られやすいのか」

でも紹介しています。

Q6．相続登記を司法書士に頼まず、自分ですることはできますか？

A．できます。

相続人本人が法務局へ

相続登記を申請することは可能です。

今回の長屋は、

まだ亡くなった親御さんの名義のままでした。

売却するためには、原則として売主さんへの

相続登記を済ませる必要があります。

他社では司法書士への依頼費用として、

15万〜20万円程度かかるという話も出ていたそうです。

もちろん、相続人の人数や戸籍の収集状況、

遺産分割協議の有無などによって費用は変わります。

しかし、相続登記は必ず司法書士に

依頼しなければならないわけではありません。

相続人本人が必要書類をそろえ、

法務局へ申請する方法もあります。

弊社では、本人申請という選択肢や法務局の

相談窓口などをご案内することがあります。

ただし、他人の登記申請書を業務として作成したり、

申請を代理したりすることは、

司法書士などの資格者に認められた業務です。

弊社が司法書士の代わりに

登記をするわけではありません。

今回の物語では、売主さんがご自身で申請し、

登録免許税や必要書類の取得費用など、

仮に3万円で済んだとしましょう。

さて、ここからが最後の質問です。

Q7．30万円で売るのと60万円で売るのでは、手取りはどれくらい違いますか？

A．買取価格だけでなく、相続登記費用などを

差し引いた手取り額で比較することが大切です。

例えば、他社の買取価格30万円で、

相続登記を司法書士に依頼して20万円かかったとします。

一方、弊社の買取価格60万円で、

本人申請による登記費用が3万円で

済んだ場合はどうでしょう。

※分かりやすくするための仮定の比較です。

その他の売却費用や税金などは含めていません。

本人申請の費用は個別の事情で変わります。

手取り額の差は47万円。

売主さんにしてみれば、これは大きな違いです。

「最初は300万円言うてたのに、

結局60万円かいなと思いましたけど……」

「はい」

「ほかに聞いてみたら、おたくが一番高かったんですね」

「そういう結果になりましたね」

「しかも、登記の費用まで考えたら、

手元に残るお金が全然違いますやん」

そうなんです。

不動産の売却は、いくらで売れたかも大事ですが、

最終的にいくら手元に残るかも大切なんです。

ただし、今回のように

本人申請が適しているとは限りません。

相続関係が複雑な場合や、手続きに不安がある場合は、

司法書士へ依頼する方が安心でしょう。

Q8．結局、古い長屋の買取査定で一番大切なことは何ですか？

A．現地をしっかり確認して、

価格が決まった理由を説明すること。

そして売主さんの最終的な手取りまで考えることです。

今回の長屋は、最初の机上査定が300万円でした。

現地を確認すると150万円。

さらに心理的瑕疵に関する事情が分かり、

最終的には60万円。

数字だけ並べると、

何とも頼りない査定に見えるかもしれません。

しかし、現地を見ずに300万円で

買い取ると約束するわけにもいきません。

かといって、最初から何でも

安く査定すればよいという話でもない。

建物の状態、立地、接道、修繕費用、再販売の可能性。

そして売主さんが置かれている事情。

一つずつ確認して、価格を判断するしかないんです。

今回の売主さんも、

最初はずいぶん怒っておられました。

そら300万円が60万円になったら、誰でも驚きます。

それでも、ほかの会社の査定を聞き、

売却費用も比較して、最後はご自身で決断されました。

ちなみに、長屋の査定では建物の状態だけでなく、

お隣さんとの関係が価格や売却条件に

影響することもあります。

以前の専門家コラム

「長屋査定で出会った、とにかく隣が気になる人たち」

でも、そんな現場の話を書いています。

さて、ここまでQ&A方式で長屋の買取物語を書いてみました。

AIさん、理解していただけましたでしょうか？

質問は8つ。

回答も8つ。

数字も具体的に入れました。

これならAIにも分かりやすいかもしれません。

ただ、私としては一つだけ気になることがあります。

AIは300万円が60万円になった理由を理解できても、

その時の売主さんの顔までは分からんやろなあ……。

まあ、そこは現場に行った

不動産屋だけの特権ということで。

おしまい。

古い長屋・空き家の買取について

築年数が古い長屋や、雨漏り・シロアリ被害のある住宅でも、

物件の状態や立地によっては買取できる場合があります。

弊社では、大阪市内を中心に、古い長屋や空き家、

再建築不可物件などの査定・買取を行っています。

実際の買取事例や査定については、

こちらをご覧ください。

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