【天王寺区版】再建築不可で危険な長屋・木造アパートでも即金買取できる？ ──「もう売れない」と諦める前に知ってほしい現実
はじめに：天王寺の“いい場所”にある“危ない建物”
大阪市天王寺区。
四天王寺、夕陽丘、寺田町、逢坂、生玉といった人気
エリアに囲まれ、交通の便もよく、土地の価値が高い地域です。
それなのに、そんな好立地の中にも──
「誰も住んでいない木造長屋」「傾いて今にも崩れそうな古アパート」がまだまだ残っています。
築60年、70年を超えた物件が多く、中には
「再建築不可」とされる土地も少なくありません。
「立地はいいのに建て替えられない」
「倒れそうで危険、でも壊すお金もない」
「相続したけどどうすればいいのかわからない」
そんな“再建築不可×危険建物”の悩みを抱える人が、
今、天王寺区で急増しています。
1. 天王寺区に多い“再建築不可×危険建物”の実情
天王寺区は古くからの住宅街が多く、戦後すぐに
建てられた連棟長屋や木造アパートが密集しています。
たとえば、逢坂や生玉、寺田町周辺などでは狭い路地に面した物件や、2戸・3戸が壁を共有している長屋が数多く見られます。
これらの建物は──
- 接している道路が幅4m未満
- 前面道路が私道
- 建物同士が一体化している
このような理由で「再建築不可」に該当してしまうのです。
さらに築50年を超える物件では、
屋根や柱が傷み、雨漏り・傾きが進行。
一部は行政から“特定空き家”に指定されるケースも出ています。
「立地は最高なのに、建物が危険でどうにもならない」──
まさに資産価値と安全性のギャップが広がっている状態です。
2. 「再建築不可」とは？──なぜ建て替えができないのか
「再建築不可」とは、建築基準法で定められた
「接道義務」を満たしていない土地のことをいいます。
建築基準法第43条では、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には建物を建ててはいけない。と定められています。
つまり、
- 細い路地の奥にある
- 私道にしか接していない
- 長屋の中間で公道に面していない
といった土地では、新しい建物を建てられない＝再建築不可になるのです。
天王寺区は昔ながらの長屋や路地裏が多いため、
「再建築不可物件」が非常に多い地域のひとつです。
3. 危険建物としてのリスク──倒壊・火災・行政指導
老朽化が進んだ建物は、見た目以上に危険です。
- 屋根が落ちかけている
- 外壁がはがれかけている
- 建物が傾いている
- 雨漏りが原因でシロアリ被害
- 電気系統の老朽化で火災リスク
こうした状態を放置していると、倒壊事故や火災延焼で
所有者が損害賠償責任を負うケースもあります。
また、「危険な空き家」と判断されると、自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇が外れて最大6倍に増税されることもあります。
「壊したいけどお金がない」「売りたくても誰も買わない」──
この悪循環が“再建築不可×危険建物”の最大の問題です。
4. 売れない理由
“危険性”と“再建築不可”のダブルリスク
再建築不可の上に建物が危険な状態だと、
一般的な不動産市場ではほぼ買い手がつきません。
その理由はシンプルです。
買っても建て替えられない、直すにも費用がかかるから。
さらに、銀行の住宅ローンも使えないため、
購入できるのは現金一括の買主だけ。
結果として、仲介会社に依頼しても「解体して更地にすれば売れるかも」と言われることが多く、しかし解体費用が100〜200万円とかかるため、結局そのまま放置されるケースが多いのです。
5. 「再建築不可」でも「危険建物」
でも買い取れる会社がある理由
実は、こうした“問題のある不動産”を
専門に扱う買取業者があります。
それが、再建築不可・老朽・空き家の現況買取です。
この買取方式では、
- 建物の状態そのまま
- 解体・修繕不要
- 荷物も残ったまま
- 名義が複雑でも相談可
という条件で、不動産会社が直接現金で買い取るのです。
なぜそれが可能なのか？
その理由は、業者が建物の再生や
再利用ノウハウを持っているから。
古い長屋をリノベーションして賃貸にしたり、隣地をまとめて再開発したり、投資・事業用地として再利用するケースもあります。
つまり──
「建て替えできない」「危ない」＝価値がないではない。
立地に価値がある限り、買い取る企業は存在するということです。
6. 即金買取の流れ（最短7日で現金化）
1️⃣ 無料査定の申し込み
住所・建物の状態を伝えるだけでOK。
2️⃣ 現地調査（立会い不要）
危険な箇所を確認して、現況で査定。
3️⃣ 買取価格の提示
建物の状態・土地の立地を評価して金額提示。
4️⃣ 契約・現金入金
最短7〜10日で入金完了。
仲介のように「買主を探す」必要がなく、
即時決済・スピード重視の売却が可能です。
7. 天王寺区での買取事例
🏚 生玉前町：築65年の連棟長屋
（再建築不可・傾きあり）
祖母の代からの長屋で、屋根が崩れかけていた。
仲介業者からは「0円査定」。
→ フォローウィンドが現況で買取。
→ 2週間で現金入金、相続人3人に分配。
🏚 寺田町：築55年 木造アパート
（再建築不可・空室率100％）
雨漏り・電気老朽化・倒壊リスク。
→ 解体せずに現況買取。
→ 固定資産税・修繕費の負担から即解放。
8. 放置してはいけない3つの理由
1️⃣ 税金の負担が続く
危険建物でも固定資産税は毎年かかります。
2️⃣ 行政リスクがある
倒壊や火災の危険で「特定空き家」指定を受ける可能性。
3️⃣ 相続人への負担が大きくなる
放置すると、次世代が「処分できない土地」を引き継ぐことに。
💬『今動く』ことで、家族と自分を守れます。
9. フォローウィンドの再建築不可×危険建物 買取対応
フォローウィンド（Followind）は、天王寺区を中心に大阪市内で「再建築不可」や「危険建物」専門の即金買取を行っています。
特徴は次のとおり👇
- 再建築不可・連棟・傾き・雨漏りすべて対応
- 現況のまま買取（解体・片付け不要）
- 最短7日で入金
- 相続登記・測量・名義整理もワンストップ対応
💬「他社で断られた」「解体しないと無理と言われた」物件こそ、ぜひ相談を。
フォローウィンドは、天王寺区の地価・路地形状・
再開発計画まで熟知した地域密着の不動産会社です。
他のエリアでは断られるような物件でも“大阪の街を知っているからこそ”できる再生提案があります。
10. まとめ：「再建築不可でも危険でも、終わりじゃない」
「建て替えられない」「危ない」「売れない」──
その3拍子がそろった不動産でも“即金買取”という
選択肢があることを、ぜひ知ってください。
天王寺区のように土地価値が高いエリアでは、建物がどれほど古くても、立地のポテンシャルは残っています。
再建築不可・危険建物でも、正しい専門知識と地域対応力を
持つ会社なら、「今のまま」現金化できるのです。
壊す前に、あきらめる前に、まずは信頼できる
地元業者に相談してみてください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可でも本当に売れるの？
→ はい。立地と再利用の可能性を
評価して買い取ります。
Q2. 倒壊しそうな建物でも大丈夫？
→ 現況のままで対応可能。
現地調査後、最短7日で契約できます。
Q3. 残置物やゴミがあってもOK？
→ 片付け不要。中身ごと引き取ります。
Q4. 解体してから売るほうが得？
→ 多くの場合、解体費をかけるより
現況買取のほうが手残りが多くなります。
Q5. 他社で断られた物件も相談できる？
→ もちろん可能です。再建築不可・
危険建物の実績が多数あります。
