【物価高でも長屋は別？】大阪の古い長屋は“高く売れる家”と“売れない家”がある理由
はじめに：ニュースで見る「不動産高騰」
…でも長屋は本当に上がってる？
ここ数年、「不動産価格が上がっている」「中古住宅が高く売れる」といったニュースを耳にすることが増えました。
実際、2024〜2025年にかけて大阪市の不動産市場は上昇傾向。
建築資材や人件費の高騰、都心回帰の流れから、
中古住宅の相場も押し上げられています。
しかし――
「うちの長屋も値上がりしてる？」
「物価高なら、今が売り時？」
そう思って査定をしてみたら、意外と安い金額が
提示された…そんな声も多いのが現実です。
本記事では、「物価高の今、長屋は本当に高く売れるのか？」
をテーマに、特に長屋の多い生野区・西成区を中心に、
価格の実情と売却のポイントを詳しく解説します。
1. 今の大阪は「物価高」×「不動産高騰」：市場のリアル
中古住宅・土地の価格は上昇傾向
大阪市では、2023年以降中古住宅の
取引価格が軒並み上昇しています。
背景には以下の3つの要因があります。
- 建築費の高騰
木材・鉄骨・コンクリートなど建築資材の価格が上昇。 - 新築住宅の供給不足
郊外・都心問わず新築戸建の販売が減少。 - 都心エリアの地価上昇
特に中央区・北区・浪速区で地価上昇率が顕著。
この影響で、「中古でも高く売れるのでは？」
と考える方が増えています。
“古い家でも売れる時代”という期待
確かに、市場全体としては「売り手有利」の状況。
しかし、この“波”はすべての物件に均等ではありません。
2. でも長屋は別物？生野区・西成区に残る「長屋の現実」
生野区・西成区に長屋が多い理由
生野区や西成区は、戦後の住宅需要を支えた
**木造連棟住宅（長屋）**が今も多く残る地域。
特に生野区は市内でも空き家率が22％超、
西成区も約22％と非常に高い水準です。
昭和30〜40年代に建てられた家が多く、
- 建物が老朽化
- 接道義務を満たさず再建築不可
- 隣家と壁や屋根を共有
といった特徴があります。
このため、普通の一戸建てとは
不動産価値の構成がまったく違うのです。
「再建築不可」「連棟」とは？
「接道義務」と呼ばれる法律により、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、新しい建物を建てられません。
長屋は通路や隣家を経由しないと出入りできないケースが多く、結果として「再建築不可物件」とみなされることがあります。
3. 物価高でも「長屋の価格」が上がりにくい3つの理由
① 建替えができない＝土地価値が上がりにくい
不動産価格の上昇要因の多くは
「土地の再利用価値」にあります。
しかし、長屋の多くは再建築不可。
建替えができないため、
土地自体の価値は上がりづらいのです。
② ローンが使えない
再建築不可物件は金融機関の
住宅ローンが通らないことがほとんど。
そのため、現金で買える投資家など
限られた層しか購入できないのが現状です。
③ 室内の状態が価格を左右
「同じ長屋でも、値段が倍違う」ことも珍しくありません。
その理由は、室内の保存状態。
傾き・雨漏り・床の腐食・配管の老朽化などがあると、
修繕費を差し引いた価格で査定されます。
4. 室内次第で変わる？
『高く売れる長屋』と『売れない長屋』の違い
売れやすい長屋の特徴
- 屋根・外壁・床に大きな損傷がない
- 水回りや電気配線が使用可能
- 荷物や家具が少なく、すぐ引き渡せる状態
- 接道条件が良く、隣家とトラブルがない
こうした物件は、リフォームや再販目的で
買取希望者がつきやすいです。
売れにくい長屋の特徴
- 雨漏り・傾き・白蟻など構造的損傷がある
- 隣家と壁を共有し、解体時にトラブルリスクが高い
- 接道が狭く、再建築不可
ただし「売れない」とは限りません。
最近では、修繕を前提に買い取る専門業者が増えています。
5. 生野区・西成区で長屋を売るなら「査定の質」が命
地域特性を理解している業者を選ぶ
長屋や再建築不可物件は、
机上の計算だけでは正確な価格が出ません。
地価よりも、「建物の現状」と
「地域ニーズ」が重視されます。
生野区なら「商店街近くで投資需要が高い」
西成区なら「駅近・生活圏の利便性が高い」など、
地元を熟知した業者ほど適正価格を出せるのです。
現地査定が重要
「実際に中を見ることで、査定額が上がる」
ケースは多いです。
写真では分からない床下や壁の状態を確認できるため“現状のままで売れる”判断がしやすくなります。
6. 「今売るべきか、待つべきか？」物価高期の判断基準
不動産高騰＝すべての物件が上がる、ではない
物価高の影響で建築費・人件費が上昇していますが、
これは古い物件の修繕コストも上がるということ。
つまり、「今売るならまだ修繕費を抑えられる」一方で、
時間が経つほど建物の老朽化が進み、売値が下がる可能性も。
再建築不可・長屋こそ“タイミングが命”
長屋のように特殊条件が多い不動産は、
市場全体の上昇よりも個別の需要で価格が動きます。
「空き家のまま1年放置」するより、
今のうちに査定→現金化を検討するほうが得策です。
7. 【まとめ】物価高でも長屋は別物。
価値を決めるのは「状態」と「経験値」
- 不動産市場全体は上昇傾向でも、長屋は一律ではない。
- 「室内の状態」「接道条件」「構造の健全性」で価格が変わる。
- そして何より、「経験豊富な査定担当者」が結果を左右する。
特に、生野区・西成区のように連棟住宅・再建築不可が多い地域では、一般的な仲介よりも「買取実績のある専門業者」への相談が現実的です。
💬まずは無料査定で“今の価値”を確認しよう
「本当にうちも高く売れるの？」
「古いしボロいけど、値段つく？」
そう感じたら、まずは現地無料査定を依頼してみましょう。
現地を見てもらうことで、
再利用や買取の可能性が明確になります。
不動産売買等でのよくある質問
Q1. 長屋でも無料で査定してもらえますか？
はい。再建築不可や老朽化が進んでいる
場合でも、無料で現地査定可能です。
Q2. 室内が荒れていても大丈夫？
問題ありません。修繕せずに
現状のままで査定できます。
Q3. 近所に知られずに売ることはできますか？
「買取」なら広告を出さずに非公開で進められます。
Q4. 生野区や西成区の長屋は他地域より安い？
土地単価は低めですが、駅近やリノベ需要が
あれば相場以上で売れるケースも。
Q5. 査定から売却まではどのくらい？
最短1週間〜2週間で契約・現金化まで完了します。
