はじめに：家の「売却査定」だけのつもりが契約に…!?

 

「とりあえず家の売却査定をお願いしただけなのに、

いつの間にか専任契約になっていた」

――大阪市では近年、このような相談が増えています。

 

本来、「家の売却査定」とは不動産会社が

家の価値を算出するための見積りにすぎません。

契約でもなければ、依頼者に

法的な拘束力はないのが原則です。

 

しかし実際には、

 

• 査定書の受け取り時に「サインだけお願いします」と言われた
• 契約内容を説明されずに署名した
• その後「専任媒介契約なので他社には頼めません」と言われた

 

といったケースが発生しています。

 

この記事では、こうした家の売却査定と

専任契約の誤解・トラブルを防ぐために、

・なぜ起こるのか
・解除するにはどうすればいいのか
・大阪市での実例と相談先

 

を、法律・実務の両面から分かりやすく解説します。

 

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1. 家の売却査定とは？

なぜ「査定だけ」で契約扱いになるのか

 

1-1. 家の売却査定の基本（机上査定／訪問査定）

 

家の売却査定には大きく2種類あります。

 

• 机上査定（簡易査定）：
  周辺の売買事例や公示地価をもとに算出。自宅に来てもらわずに概算額を知ることができます。
• 訪問査定（実査定）：
  実際に担当者が現地を確認し、建物の状態・日当たり・間取り・リフォーム履歴などをチェックして査定額を提示します。

 

どちらの方法でも、査定は「価格を知る」

ための行為であって、契約ではありません。

 

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1-2. なぜ「専任契約」を勧められるのか

 

不動産会社が専任契約を勧めるのは、

営業上の理由が大きいです。

 

• 専任契約を結ぶと、売却活動を独占的に行えるため、他社と競合しない
• 売主からの報告義務や活動管理をしやすい
• 成約時の仲介手数料が確実に入る

 

ただし、専任契約には一定の制約が伴います。

たとえば他社への依頼ができない、

自己売却に制限がかかるなど。

こうした内容を理解せずに署名してしまうと、「査定だけのつもりだったのに…」という事態になりかねません。

 

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1-3. 大阪市で増える「誤契約」トラブルのパターン

 

大阪市消費生活センターへの相談では、

次のような事例が見られます。

 

• 訪問査定時に「査定書の確認のため」と言われ、実際は媒介契約書だった
• 「契約書のコピーは後日渡します」と言われ、その場で控えをもらえなかった
• 一括査定サイトから依頼した1社だけが契約書を提示してきた

 

こうしたケースは「説明義務違反」に

該当する可能性があります。

売主が「契約する意思がなかった」ことを立証できれば、

無効や解除が認められる余地があります。

 

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2. 「家の売却査定だけだったのに契約された」大阪市の実例

 

2-1. 阿倍野区・相続物件でのトラブル（50代女性）

 

相続した祖母の家をどうするか悩み、

一括査定サイトで数社に依頼。

ある会社の担当者が訪問し、「査定書に確認サインを」と

言われたため署名。

後日、「専任契約が結ばれたので他社に依頼できません」と

連絡を受け、驚いたそうです。

 

最終的に消費生活センターに相談し、

クーリングオフで解除。

「最初に“査定と契約の違い”を説明してくれなかった

のが問題だった」と話しています。

 

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2-2. 中央区・転勤前に査定依頼（40代男性）

 

転勤を控え、慌てて自宅の売却査定を複数社に依頼。

一社だけが「契約書も見ておいてください」

と言われ、流れでサイン。

他社の方が条件が良く、乗り換えようとしたところ

「専任契約中」と止められたケースです。

 

この場合も、契約内容の説明不足を主張し、

書面で解除通知を送付して解決しました。

 

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2-3. 東淀川区・成年後見人が

査定した家が「契約済」に（60代男性）

 

被後見人の自宅を売却するため査定を依頼したところ、

「媒介契約済み」とされてしまったケース。

成年後見制度では、裁判所の許可を

得ないと売買契約はできません。

そのため、後見人が「単なる査定依頼だった」と主張し、

弁護士を通して契約を無効にしました。

 

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3. 専任契約を「解除」できる条件と手続き

 

3-1. クーリングオフが適用できるケース

 

宅地建物取引業法第37条の2により、訪問などの**“営業所外”で契約した場合**にはクーリングオフが可能です。

 

条件：

 

• 契約締結から8日以内
• 書面での通知が必要
• 不動産会社の事務所内で契約した場合は対象外

 

郵送や内容証明で通知すれば、

契約は無条件で解除されます。

 

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3-2. 書面またはメールでの解除方法

 

クーリングオフ期間外でも、契約書に定められた

「解除条項」に基づき解除が可能です。

以下のような文面で通知を出しましょう。

 

【解除通知文例】

私は貴社との専任媒介契約（契約日：○月○日）について、解除の意思を通知いたします。

理由：査定依頼のみの意思であったため、契約の意思はありませんでした。

以上、速やかに契約解除の手続きをお願いします。

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3-3. 不動産会社が拒否した場合の対応

 

契約解除を拒まれた場合、

 

• 消費生活センター
• 大阪府宅地建物取引業協会
• 弁護士会の無料相談

 

などの公的機関に相談を。

記録（LINE・メール・署名日など）を

保存しておくことが重要です。

 

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4. 他社に切り替えたいときのポイント

 

4-1. 家の売却査定を他社に頼む際の注意点

 

専任契約中でも、査定依頼自体は自由です。

ただし、同時に媒介契約を結ぶと

二重契約になるため注意が必要。

 

4-2. 専任契約の有効期間と再契約の流れ

 

通常は3か月が上限。

期間満了後、契約更新をしなければ

自動解除となり、他社に自由に依頼できます。

 

4-3. 大阪市で相談できる機関

 

• 大阪市消費生活センター（相談無料）
• 大阪府宅地建物取引業協会 中央支部
• 弁護士ドットコム・法テラス大阪

 

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5. 「家の売却査定」と「専任契約」を混同しないために

 

5-1. 査定書と媒介契約書の違い

 

書類名	内容	法的拘束力
査定書	売却予想価格の提示	なし
媒介契約書	不動産会社に販売を委任する契約	あり

 

査定書に署名欄があっても、それが

契約書でないかを必ず確認しましょう。

 

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5-2. 署名前に必ず確認すべき3項目

 

1. 契約の種類（一般・専任・専属専任）
2. 有効期間
3. 売却価格と仲介手数料の条件

 

どれか一つでも不明点があれば、

その場で署名しないことが大切です。

 

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5-3. 高額査定の“罠”にも注意

 

相場より明らかに高い査定額を提示し、

契約を急がせる会社には注意。

最初は高く見せて契約を取り、後で

「売れないから値下げを」と誘導されるパターンです。

 

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6. トラブルを防ぐためにできる3つのチェックリスト

 

1️⃣ 査定依頼書・契約書の控えを必ずもらう

2️⃣ 「査定＝契約ではない」ことを口頭で確認する

3️⃣ 不審な場合は公的機関に早めに相談する

 

特に大阪市では、消費者庁や

宅建協会への相談がスムーズです。

 

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7. まとめ：家の売却査定は“契約の入口”。

正しく知って安心の売却へ

 

• 家の売却査定はあくまで価格を知るためのステップ。
• 署名・押印前に書面を確認することが最大の防御策。
• 契約に疑問を感じたら、クーリングオフ・消費者センターなど公的窓口を活用しましょう。

 

焦らず、比較・確認・納得を経て進めることが

「安全な売却」への第一歩です。

 

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📞家の売却査定でトラブルを感じたら

 

• 契約内容に納得できないときは、まず書面を確認。
• 「解除」「無効」「再契約」など法的な選択肢があります。
• 公的機関や専門家の無料相談を積極的に活用しましょう。

 

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不動産売買等でのよくある質問

 

Q1. 家の売却査定をお願いしただけで契約になることはある？

 

原則ありません。

 

査定はあくまで「価格算出の提案」であり、

契約ではありません。

 

Q2. 専任契約を解除したいときはどうすればいい？

 

クーリングオフ期間内なら書面通知で解除可能。

期間外でも「説明不足」があれば無効を主張できます。

 

Q3. 大阪市で相談できるところは？

 

大阪市消費生活センター、法テラス大阪、

大阪府宅地建物取引業協会などです。

 

Q4. 査定額が高い会社を選んでも大丈夫？

 

一概には言えません。

 

相場から大きく離れている場合は

“釣り査定”の可能性もあるため注意。

 

Q5. 査定後、契約を断っても問題ない？

 

問題ありません。

査定は無料・非拘束が原則です。

 

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