はじめに：再建築不可の更地なのに、なぜ税金が高いの？

 

「家を壊して更地にしたのに、

固定資産税が6倍に跳ね上がった」

「再建築不可で建物を建てられないのに、

税金だけ取られるのはおかしい」

 

──大阪市でも、こうした相談が増えています。

 

実はこれ、「住宅用地特例が外れた」ことによる

税金の仕組み上の問題なのです。

そして「再建築不可」という条件は、建築はできなくても

課税対象にはなるというややこしい現実があります。

 

この記事では、

 

• 再建築不可の土地でも税金が高い理由
• 固定資産税が上がる仕組み
• 税負担を減らすための具体的な方法
  を、大阪市の事例を交えながらわかりやすく解説します。

 

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1. そもそも「再建築不可」とは？

なぜ家を建てられないのか

 

1-1. 再建築不可の定義（建築基準法第43条）

 

再建築不可とは、今ある建物を壊すと、

再び建物を建てられない土地のことです。

建築基準法では、建物を建てる際に「幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接している」ことが義務づけられています（※接道義務）。

 

したがって、

 

• 私道の奥にある旗竿地
• 幅4m未満の狭い道路に面している土地
• 道路にまったく接していない土地

 

などは建築許可が下りず、「再建築不可」とされます。

 

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1-2. 大阪市に多い再建築不可の土地

 

大阪市では、特に東成区・生野区・西成区・浪速区

などの古い住宅街に多く見られます。

戦後の密集住宅地で形成されたエリアでは、

接道義務を満たさない長屋や路地奥の土地が多い。

「老朽化したから壊したら、もう建てられない」

という状況が生まれています。

 

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2. 「更地にしたら固定資産税が上がる」仕組みを理解しよう

 

2-1. 固定資産税の基本的な計算式

 

固定資産税＝固定資産税評価額 × 税率（1.4％が標準）

 

この評価額は「土地の利用状況」によって変わります。

家が建っている土地と、

更地ではまったく扱いが違うのです。

 

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2-2. 住宅用地特例が消えると税金が6倍に

 

家が建っている土地には、「住宅用地特例」

という減税制度があります。

 

土地の区分	特例前	特例後（更地）
小規模住宅用地（200㎡以下）	課税標準1/6	1倍（特例なし）
一般住宅用地（200㎡超）	課税標準1/3	1倍（特例なし）

 

つまり、家を壊して更地にすると、

最大で6倍前後の課税になることも珍しくありません。

 

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2-3. 「再建築不可」でも土地として評価される理由

 

多くの人が勘違いするのがここです。

「建てられない＝価値がない」と思いがちですが、

固定資産税の評価では違います。

 

固定資産税は**“存在する土地”に課税される税金**です。

建物が建てられなくても、土地として存在する以上、

「課税対象」であることに変わりません。

 

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3. 再建築不可でも税金が下がらない3つの理由

 

3-1. 固定資産税の評価制度では“建築可否”が反映されにくい

 

固定資産評価基準では、土地は

主に以下の項目で評価されます。

 

• 近隣の地価水準
• 道路の幅員・形状
• 面積・形状・高低差

 

しかし、「再建築できるかどうか」は

必ずしも減点対象ではありません。

結果として“使いにくい土地”でも

相場近くの評価額が維持されてしまうのです。

 

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3-2. 評価額の見直しは3年ごと

 

固定資産税は、3年ごとに行われる

「評価替え」で見直されます。

そのため、再建築不可が判明しても、

次の見直し時期まで反映されない場合があります。

 

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3-3. 周辺地価が高いと、連動して評価額も上がる

 

大阪市中心部では、再開発などで地価が上昇傾向。

たとえ再建築不可でも、「立地が良い」

という理由で評価額が上がることがあります。

 

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4. 大阪市で実際にあった事例

 

4-1. 阿倍野区：長屋跡地を更地に→固定資産税が6倍

 

相続した長屋を解体後、住宅用地特例が外れ、

固定資産税が年12万円→72万円に。

「再建築不可で売れないのに…」と困り果て、税務課に相談したものの、「課税対象外にはならない」と説明を受けたケースです。

 

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4-2. 東住吉区：接道が2m未満で再建築不可扱い

 

家を壊して更地にしたら、

翌年度から固定資産税が大幅アップ。

評価額が下がると思っていたが、

「住宅特例が外れたため」と判明。

最終的に駐車場運用に転用して、

課税負担を実質軽減しました。

 

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4-3. 生野区：私道に面した旗竿地で評価額見直し申請

 

評価が周辺地価と同水準で不当と感じ、

評価替え申出を提出。

再建築不可である旨を示す書類を添付し、

翌年度から評価額が約15％下がりました。

 

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5. 固定資産税を軽減・見直す3つの方法

 

5-1. 評価額が高いと感じたら「評価替え申出」

 

市区町村の固定資産税課に

「評価が実勢とかけ離れている」と申請できます。

大阪市の場合は、評価替えの年（3年ごと）に限って申出可。

・固定資産税評価証明書
・土地の現況写真
・再建築不可を示す証明（役所や図面）

 

などを添えると有効です。

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5-2. 土地の“活用実績”を作る

 

再建築不可でも、土地を放置せずに使うことで、

課税区分を変えられる場合があります。

 

• 月極駐車場にする
• 資材置き場やトランクスペースにする
• 隣地所有者に貸す（借地）

 

「使っていない更地」よりも、事業用地扱いで

税率が軽減される可能性があります。

 

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5-3. 売却・相続放棄という選択肢

 

使えず負担だけが重い場合は、

 

• 相続放棄
• 等価交換（隣地と調整）
• “現状のまま買取”してくれる不動産会社への売却

 

を検討するのも手です。

大阪市内では、再建築不可や長屋跡地でも

買取実績のある業者が存在します。

 

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6. 更地にする前に知っておきたい3つのポイント

 

6-1. 解体すると住宅用地特例は翌年から消える

 

1月1日時点の状態で判断されるため、

年内に壊すと翌年から税額アップになります。

 

時期をずらすことで、1年分の節税が可能なことも。

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6-2. 「古家付き」で売った方が得な場合も

 

古家が残っていれば住宅用地特例は維持されます。

「再建築不可だけど古家付きのまま売却」することで、

税金上の不利益を回避できるケースがあります。

 

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6-3. “税金・売却・相続”を一体で考える

 

税金だけを見て判断するのは危険です。

再建築不可の土地は、売却難易度・

維持コスト・将来リスクも考慮して総合判断を。

 

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7. 大阪市で相談できる公的窓口

 

相談内容	担当窓口	連絡先例
固定資産税の評価・減免	大阪市各区役所 固定資産税課	各区役所HP参照
不動産トラブル・契約相談	大阪府宅地建物取引業協会	大阪宅建協会公式サイト
消費者相談・税金苦情	大阪市消費生活センター	06-6614-0999
法的助言	大阪弁護士会・法テラス大阪	無料相談あり

 

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まとめ：再建築不可の土地こそ

“税金と活用”をセットで考える

 

• 家を壊すと住宅特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる
• 再建築不可でも課税対象である点に注意
• 評価見直し・活用・現状売却など、対策は複数ある

 

「再建築不可＝負担だけ」と諦めず、税と不動産の

両面から冷静に見直すことが、損をしない第一歩です。

 

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📞再建築不可の土地で税金に悩んでいる方へ

 

• 更地にする前に、税金の仕組みを確認しましょう。
• 固定資産税が高い場合でも、評価替えや活用で軽減できる可能性があります。
• 現状のまま売却・相談できる業者もあるため、早めの相談が◎。

 

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不動産売買等でのよくある質問

 

Q1. 更地にしたら固定資産税が上がるのはなぜ？

 

住宅用地特例がなくなるため。

課税標準が最大1/6→1倍に戻ります。

 

Q2. 再建築不可でも税金は下がらない？

 

はい。建築制限があっても、土地として

評価対象であるため課税されます。

 

Q3. 評価額を下げてもらうには？

 

評価替え申出を行い、再建築不可の証拠

（接道図・現況写真など）を提出しましょう。

 

Q4. 古家付きで売却するメリットは？

 

住宅特例が維持でき、固定資産税を抑えながら

売却できる可能性があります。

 

Q5. 大阪市で相談できるところは？

 

区役所の固定資産税課、消費生活センター、

法テラス大阪などで無料相談可能です。

 

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