【2025年最新】大阪で空き家を放置すると危険？改正「空き家対策特別措置法」で変わる所有者の責任と売却の選択肢
はじめに：放置していた「実家」が、気づけばリスク資産に？
「大阪市から“管理が不十分な空き家”と連絡が来たけど、どうすればいいのか…」
「祖母の家を相続して放置していたら、固定資産税が急に上がった」
――2025年に入り、こうした相談が急増しています。
背景にあるのが、「改正 空き家対策特別措置法」。
2025年の改正では、新たに「管理不全空き家」という区分が追加され、“まだ崩れていない家”でも行政が指導・勧告できるようになりました。
この記事では、大阪市や守口市など実際のエピソードを交えながら、改正内容と放置リスク、そして「今できる現実的な対策法」をわかりやすく解説します。
第1章 2025年改正「空き家対策特別措置法」で何が変わったのか？
管理不全空き家とは？
これまで「特定空き家」と呼ばれていたのは、すでに倒壊の危険がある・著しく衛生を害する空き家だけでした。
しかし改正後は、「管理不全空き家」という中間ランクが新設。
たとえば次のような状態でも、行政から指導・助言の対象になります。
- 草木が伸び放題で近隣に迷惑をかけている
- 窓ガラスが割れたまま
- 郵便物がたまり、ゴミが散乱
- 屋根や外壁が一部破損している
大阪市では、こうした“放置気味”の空き家が一気に
調査対象となり、「管理不全空き家」リストが更新。
行政の権限が強化された
改正のポイントは「行政が早い段階で介入できるようになった」こと。
従来は“倒壊寸前”でないと動けませんでしたが、今後は改善指導が可能に。
大阪市の都市整備局によると、「危険度が高くなる前に所有者へ改善を促す」ことが目的で、改善命令を無視すると、特定空き家へ格上げ→固定資産税6倍という流れも現実的です。
第2章 大阪で増える「放置空き家」問題とその背景
大阪市の空き家率は**13.4％（2023年住宅・土地統計調査）**で、全国平均よりやや高い水準。特に東成区、西成区、生野区など、老朽長屋・連棟住宅が密集する地域で問題が深刻化しています。
大阪市では2024年度から空き家実態調査を強化し、2025年には「特定空き家」「管理不全空き家」合わせて約1,500件を把握（推計）。
**「放置＝行政通知が届く時代」**になりつつあります。
第3章 大阪市A様のケース：ボヤ跡の実家を相続、放置から現状買取へ
「祖母の家がずっと空き家で、ボヤ跡もありました。
名義が祖母のままで、登記もしておらず…」
大阪市内に住むA様（40代女性）は、
“放置していた相続空き家”に頭を抱えていました。
きっかけは、市役所から届いた**「空き家の適正管理に関する通知」**。
外壁の一部がはがれ、近隣から苦情が寄せられたのです。
複数の不動産会社に問い合わせましたが、「古すぎて値がつかない」「ボヤ跡物件は厳しい」と断られるばかり。
中には「0円提示」もありました。
しかし、A様は諦めず相続登記を自分で進め、
最終的に現状のまま買い取ってもらうことに成功。
「ボヤ跡のある古家でも、きちんと登記と相談をすれば売れる。
放置していた時の不安がうそのように軽くなりました。」
このケースは、改正法施行後の「早めの対応が吉」の好例。
もしA様が放置を続けていたら、『管理不全空き家』に指定 → 勧告 → 特定空き家化というルートに進んでいた可能性もありました。
第4章 守口市K様のケース：施設入居後に残された長屋の処分
K様（70代女性）は、夫が亡くなった後に長屋を相続。
しかし自身は施設に入居し、家は1年以上空き家状態に。
息子さんが代わりに数社へ見積もりを取りましたが、「老朽」「連棟」「狭小地」という三重苦で、買い手がつきません。
「価格よりも、確実に引き取ってもらえることを優先したんです。」
結果的に、複数社の中で最も条件の良い会社に依頼。
現状のまま買取が成立し、「施設生活にも安心して集中できた」と話しています。
K様のように、「とにかく処分したい」というニーズは増加中。
特に大阪の長屋や連棟は再建築不可が多く、「売れない」と思い込み放置してしまう方が多いですが、実際は専門業者による現況買取が可能なケースも少なくありません。
第5章 空き家を放置すると起こる3つのリスク
1. 固定資産税が最大6倍に
空き家が「特定空き家」に指定されると、
**住宅用地特例（1/6軽減）**の対象外に。
つまり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がります。
2. 行政勧告・命令・公表リスク
大阪市では「特定空き家等リスト」を公表しており、
インターネット上で所有者名や住所が閲覧可能。
“自分の家が市のページに載る”という精神的ダメージも大きいです。
3. 劣化で資産価値が急落
1年放置すると木造住宅は内部湿気で腐食が進み、
2〜3年で「解体前提」の査定になることも。
第6章 大阪での現実的な空き家対策3選
1. 補助金を活用する
大阪市では「老朽危険空家除却補助制度」があり、倒壊の恐れがある空き家を解体する場合、最大100万円の補助が出ます。
堺市・東大阪市でも同様の制度があり、
“管理不全空き家”に指定される前に申請するのがポイント。
2. 相続登記を済ませておく
2024年4月から相続登記は義務化されています。
登記していないと売却も補助金申請もできません。
A様のように「自分で登記」することも可能です。
3. 現状のまま買取してもらう
リフォームや解体の費用をかけずに済むため、「遠方に住んでいて管理が難しい」「処分を急ぎたい」方に最適。
買取査定では、建物の状態・立地・登記の有無が重要になります。
第7章 今すぐできる「空き家チェックリスト」
- 建物の外観に破損や傾きはないか
- 郵便受け・ポストがあふれていないか
- 登記上の名義人は現所有者になっているか
- 市から「空き家通知」が届いていないか
- 固定資産税の納付書は届いているか
これらに一つでも「不明」「心当たりがある」があれば、
放置ではなく“整理”に動くタイミングです。
第8章 まとめ：放置しないことが、最大の節約になる
空き家は「放置」しても良くなることはありません。
劣化すれば税金が増え、行政の指導を受け、いざ売ろうとしても“価値ゼロ”になってしまうケースもあります。
逆に、登記＋相談＋早期決断で進めた方は、A様やK様のように「安心して次の一歩」を踏み出しています。
2025年の改正空き家対策法は、
「所有者責任」を明確にするための法律。
今こそ“誰の家で、どう使うのか”を考える絶好のタイミングです。
第9章 まずは無料相談・査定で現状を把握しましょう
空き家問題は、動いた瞬間から不安が減ります。
放置期間が長いほど費用も手続きも増えるため、
「まだ大丈夫」と思ううちに行動するのが一番の節約です。
不動産会社・行政・司法書士などそれぞれの専門家に相談することで、「売却・登記・補助金活用」までスムーズに進められます。
▶️ **【無料相談フォーム】**から現状を確認してみましょう。
あなたの空き家にも、まだ“価値を残す道”があります。
不動産売買等でのよくある質問
Q1. 空き家の査定や相談は無料ですか？
多くの不動産会社では無料です。
ただし、出張査定や書面発行に費用がかかるケースもあるため、
事前に確認しておくと安心です。
Q2. 老朽化した長屋や連棟住宅でも売れますか？
はい、売却可能です。
再建築不可物件でも、現状買取に対応する業者が増えています。
Q3. 「管理不全空き家」に指定されると、すぐ税金が上がるの？
いいえ。
最初は「助言・指導」から始まり、改善がなければ「勧告」→「特定空き家」→税制優遇除外という流れです。
ただし、放置期間が長いとスピード指定されることもあるので要注意。
Q4. 相続登記をしていない家も売却できますか？
原則できません。
登記が済んでいないと、所有者が誰か不明な状態になるためです。
義務化された今、早めに登記を済ませることが第一歩です。
Q5. 行政の指導を受けた後でも売却は可能？
はい。
「管理不全空き家」段階であれば売却は可能です。
ただし「特定空き家」に指定された場合は、
修繕や除却が求められることもあります。
🏁まとめ
2025年の改正「空き家対策特別措置法」は、
“放置しているだけの家”にも責任が生じる時代の始まりです。
しかし、早く動けば、あなたの空き家は
「負動産」ではなく「資産」として再生できます。
「大阪市や堺市で空き家をどうすればいいか分からない」――
そんな時こそ、まずは一度専門家に相談してみてください。
