【2025年秋版】収益一棟マンション市場の現状と中国人投資家＋経営管理ビザ改正の影響
～海外マネーの潮流が変わるなか、投資家が取るべき次の一手～
はじめに：勢いのピークを過ぎた“静かな変化”
ここ数年、日本の不動産市場は「歴史的な円安」と
「超低金利」を背景に、海外マネーが流入し続けてきました。
特に大阪・東京・名古屋では、中国人投資家を中心とした一棟マンションの爆買いが続き、2023年ごろには一時的な“高騰相場”となっていました。
しかし、2024年後半から2025年にかけて、
「一棟マンションの成約件数が減っている」
「高値のまま売れ残りが出ている」
という声が多く聞かれます。
そして決定的だったのが、
2025年10月16日に施行された経営管理ビザの改正。
この制度変更が、中国人をはじめとする外国人投資家の
参入意欲を大きく変えるきっかけとなりました。
1. 一棟マンション市場に見える“勢いの鈍化”
過熱した2022〜2024年の上昇局面
2020年代前半、日本では新築マンション・ホテル開発が減少。
資材高騰で建築コストが上がり、代わりに
中古一棟マンションへの投資が加速しました。
- 大阪市中央区・北区では、利回り4％を切る物件が続出
- 1〜3億円帯の“中間層向け収益物件”に人気集中
- 海外資金が流れ込み、価格が実需を上回る形で上昇
一方で2025年現在、金利上昇・維持費高騰・空室増加により、
「実需を超えた高値」の調整が始まっています。
2. 中国人投資家が静かに「買い控え」に転じた理由
過去10年、中国マネーが市場を押し上げた
中国人投資家は2013年以降、
日本不動産を“安定資産”として大量購入。
特に大阪では「民泊」「ホテル転用」「一棟賃貸」を
目的とした買いが続きました。
例：2018〜2022年の大阪市中央区取引の約15〜20％が海外投資家（うち大半が中国人）
2024年以降、買い控え・撤退が進行
しかし、中国国内で外貨送金規制が強まり、資金移動が難化。
加えて、
- 中国国内の不動産不況
- 人民元安による日本投資の旨味減少
- 経営管理ビザの厳格化（後述）
これらが重なり、2025年現在では
「買い控え」「売却」が増加しています。
3. 2025年10月16日施行：経営管理ビザ改正のポイント
従来の仕組み
従来は、不動産を購入し賃貸運営を行うことで「日本で事業経営している」として、**経営・管理ビザ（経営管理在留資格）**を取得・更新できるケースがありました。
→ 一部では「一棟買えばビザが取れる」という誤解が生まれ、
不動産目的で法人設立を行う外国人が増加していました。
今回（2025年10月16日）改正の中身
法務省入国管理庁が示した改正の主なポイントは以下の通りです。
- 資本金要件を1,000万円 → 3,000万円に引き上げ
- 常勤職員1名以上の雇用が必須（家族・親族除く）
- 事業実態の確認強化（不動産保有だけでは不可）
- 日本語・英語による事業計画書提出を義務化
- 3年の経過措置（2028年10月16日まで）を設定
つまり、
“投資目的の名目法人”では取得・更新が極めて難しくなった、
というのが今回の本質です。
不動産市場への影響
- 新規で不動産投資を目的に参入する中国人投資家が激減
- 既存の保有者も更新リスクを懸念して「売却」に動く
- 結果として、高値圏の海外マネーが抜け、市場が静かに冷える
4. 海外勢の減少で生まれる「二極化市場」
都心・築浅は堅調
国内法人・金融機関・ファンドが積極的に購入。
リスクの少ないエリア（中央区・北区・港区など）は堅調です。
郊外・築古は鈍化
利回り6〜7％台に上昇しても成約が伸びにくい。
特に、中国人投資家が多かった
大阪市浪速区・天王寺区などでは取引数が減少傾向です。
国内マネー主導への回帰
結果的に、
- 銀行融資を受けやすい国内投資家
- 実需・節税目的の日本人オーナー
が主導権を取り戻しつつあります。
5. それでも“売れる一棟マンション”の共通点
① 管理・修繕・入居率が整っている
金融機関は「物件の安定性」を重視。
定期点検記録や修繕履歴が残っている物件は評価が高く、
中国人投資家が減った今でも堅調に取引されています。
② 出口戦略が明確
「売却」「再融資」「建替え」など複数の出口を設計できる物件は、次の買主にとって安心材料になります。
③ 立地と空室率のバランス
駅近でも空室が多い物件はリスク高。
逆に築古でも入居者が安定していれば
高値で売れる可能性があります。
6. 投資家が今取るべき3つの戦略【2025年秋版】
① 売却戦略：高値維持中に出口を取る
経営管理ビザ改正により、海外勢の資金流入が減少。
とはいえ、2025年秋時点では価格がまだ崩れていないため、
「今のうちに売却」を選ぶ投資家も増えています。
② 保有戦略：家賃改定・管理見直しで収益維持
長期保有の場合、家賃改定・共益費調整・運営効率化が鍵。
築古でも、適切なリノベーションで
稼働率を上げる戦略が有効です。
③ 買い増し戦略：調整局面を“仕込み期”と見る
外資撤退後の今こそ、国内投資家が優位に動ける時期。
将来的に金利安定・円安基調が続けば、
再び上昇局面も見込まれます。
7. 【まとめ】海外マネー減でも崩壊しない、『健全化』への転換期
- 経営管理ビザ改正で投機的マネーが減少
- 中国人投資家の買い控えで過熱が沈静化
- 国内実需・法人投資家が再び主役に
つまり今は「市場の冷却」ではなく、
“健全化”に向かう過渡期と見るべき時期です。
高値売却を狙うなら今秋、長期運用で
収益を育てるなら管理強化がカギ。
どちらにしても、
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不動産投資に関するよくある質問
Q1. 経営管理ビザ改正はどのくらい影響する？
→ 名目目的の法人設立が困難になり、
新規外国人投資家の参入が大幅に減少します。
Q2. 中国人投資家がいなくなると価格は下がる？
→ 高値圏の一部は調整しますが、
都心・築浅・収益安定物件は底堅いです。
Q3. 今の市場は売り時？
→ 2025年秋時点では価格がまだ維持されており、
売却検討には良い時期です。
Q4. 逆に買い時とも言える？
→ 是。円安と調整局面を利用した
“仕込み”の好機と見る投資家もいます。
Q5. 今後の見通しは？
→ 2026年にかけて「健全な価格形成」に向かう
可能性が高く、安定市場への移行期と予測されます。
