【2026年施行】住所変更登記義務化で大阪の不動産所有者が注意すべきこと ──放置すると5万円過料の可能性も
はじめに：ついに「住所変更登記」も義務化へ
2024年から始まった「相続登記の義務化」に続き、
2026年4月から「住所変更登記」も義務化されます。
つまり今後は、「引っ越した」「結婚して名字が変わった」などの変化があった場合、2年以内に登記簿上の住所・氏名も変更しなければならないというルールになります。
対象は全国の不動産所有者。
もちろん、大阪市内に不動産（土地・建物・マンション）
を持っている方も例外ではありません。
この記事では、大阪の不動産所有者の方に向けて、「住所変更登記義務化って何？」「放置したらどうなるの？」をわかりやすく解説し、あわせて地域の信頼できる相談先としての視点もご紹介します。
1. 「住所変更登記義務化」とは？
──2026年から始まる新ルール
2026年4月施行予定の不動産登記法改正により、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、2年以内に登記変更が義務となります。
🔸 期限：変更日から2年以内
🔸 対象：土地・建物・区分所有建物（マンションなど）すべて
🔸 罰則：正当な理由なく怠ると「5万円以下の過料」
これまで住所や氏名が変わっても、
登記を更新しなくても罰則はありませんでした。
しかし、放置された登記情報が「所有者不明土地」問題を深刻化させており、国としてもついに“生前の管理”を強化する方向に舵を切ったのです。
2. なぜ義務化されるのか？
──背景にある“所有者不明土地”問題
全国で増えている「所有者不明土地」とは、登記簿を見ても
持ち主の所在や連絡先がわからない土地のこと。
大阪でも、
- 昭和の時代に登記されたまま更新されていない土地
- 旧住所が既に存在しない
- 所有者が転居・死亡しても登記が放置されている
こうしたケースが多く、行政の再開発や道路拡張、民間の建て替え事業を妨げる要因となっています。
国土交通省の調査では、所有者不明土地の
面積は九州本島を上回る規模に。
この背景から、2023年の「相続土地国庫帰属制度」、2024年の「相続登記義務化」、そして今回の「住所変更登記義務化」へと続く“登記改革三部作”が始まりました。
3. 相続登記義務化との違い
“生きている間”の管理を求める時代に
相続登記義務化（2024年〜）は
「亡くなった後の登記手続き」でした。
一方、住所変更登記義務化（2026年〜）は
「生きている間の管理」です。
大阪では、
「親の名義が旧住所のまま」
「登記簿の住所が30年前の社宅になっている」
といったケースが非常に多く見られます。
そのまま相続を迎えると、「登記上の住所＝現住所ではないため、本人確認が取れない」という理由で相続登記が進まない・遺産分割協議が止まるという事態も。
この改正は“将来の相続トラブルを
未然に防ぐ”意味も含まれているのです。
4. 放置したらどうなる？──過料だけでは済まない「登記放置リスク」
住所変更登記を怠ると、
最悪の場合5万円以下の過料が科されます。
ただ、問題は「罰金」よりも、
その副次的なリスクにあります。
❌ 不動産を売れなくなる
登記簿の住所と本人の住所が一致しないと、売買契約や
銀行融資で本人確認が取れず、取引がストップします。
❌ 相続時に手続きが滞る
旧住所・旧名義のままだと、相続登記時に追加書類
（戸籍の附票など）が必要になり、時間と費用が倍増します。
❌ 所有者不明土地扱いになる可能性
行政が「所有者に連絡が取れない」と判断すれば、国庫帰属制度や公共事業の補償交渉にも支障が出ることがあります。
💬つまり、「住所変更登記をしていない＝資産価値を落とすリスク」なのです。
5. 大阪市内で特に多い“登記放置”の実情
大阪市内には、古い長屋・連棟・
狭小地が数多く存在します。
昭和40〜50年代に分筆・登記されたままの
土地も珍しくありません。
典型的な放置パターン
- 登記簿の住所が「昭和区の旧町名」のまま
- 親の代の社宅住所のまま更新されていない
- 結婚・離婚で氏名が変わったのに登記は旧姓のまま
- マンション所有者が転勤・転居後に放置
大阪では登記簿上の住所が現実の住所と一致しない物件が多く、「売ろうと思ったら登記手続きがストップした」という相談も少なくありません。
6. 住所変更登記のやり方──法務局でできる簡単な手続き
住所変更登記は、難しく見えても
実は比較的シンプルな手続きです。
必要書類
- 住民票または戸籍の附票（転居履歴が記載されたもの）
- 登記申請書
- 登録免許税：不動産1筆あたり1,000円
手続き先
- 管轄法務局（大阪法務局・天王寺出張所・東大阪支局など）
- 窓口または郵送でも申請可
所要時間
- 書類に不備がなければ、登記完了まで約1〜2週間程度
7. 専門家に依頼する場合の費用とメリット
自分で登記することも可能ですが、複数筆の土地や古い登記（昭和期以前）は、司法書士に依頼するのが確実でスピーディーです。
一般的な費用相場
- 住所変更登記：1〜2万円前後（登録免許税＋報酬）
- 相続登記とセットで依頼する場合：5〜10万円程度
登記の更新を一度に整理しておくことで、
将来の売却・相続・資産評価がスムーズになります。
8. 放置していませんか？チェックリストで確認！
| チェック項目 | 状況 | リスク |
|---|---|---|
| 登記簿の住所が旧住所のまま | ✅多い | 売却・担保不可、過料リスク |
| 結婚・離婚で名字変更したが登記未変更 | ✅注意 | 相続登記時に本人確認が取れない |
| マンションを購入後に引っ越した | ✅要確認 | 将来の売却でトラブルになる |
| 親名義の土地が古い住所のまま | ✅危険 | 相続登記が止まる可能性 |
9. 大阪の不動産所有者が今からできる対策
1️⃣ 登記簿を一度確認する（法務局またはオンライン登記情報）
→ 登記上の住所・氏名が現状と一致しているかをチェック。
2️⃣ 古い住所のままなら、早めに変更登記を申請
→ 義務化前に済ませておくと安心。
3️⃣ 相続未登記の土地は、住所変更と一緒に整理
→ 将来の手続きが大幅にラクになります。
10. 地元で相談するなら──
「地域密着」で安心できる専門家へ
登記の手続きや相続相談は、「どこに聞けばいいか分からない」
「どこまでやってくれるの？」と悩む方が多い分野です。
大阪市内でこうした相談を受けてきた弊社**フォローウィンド（Followind）**では、不動産売買だけでなく、相続・登記・空き家管理まで一連のサポートを行っています。
- 「登記が古くて売却できない」
- 「住所変更の方法がわからない」
- 「相続と一緒に整理したい」
といったご相談にも、法務・不動産の
両面からアドバイスが可能です。
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登記や相続で不安を感じたときに
“まず聞ける場所”としてご利用ください。
まとめ：住所変更登記は「義務」ではなく「資産防衛」
住所変更登記義務化は、罰則が目的ではありません。
不動産の「所在」と「所有者」を一致させることで、あなたの資産を守り、次の世代にスムーズに受け渡すための仕組みです。
大阪市内のように登記放置が多い地域ほど、
早めの対応が将来のトラブル回避につながります。
「まだ先の話」と思わずに、今のうちから登記簿を
確認し、安心できる状態にしておきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 住所変更登記を忘れてもすぐ罰則になりますか？
→ いいえ。施行は2026年4月からで、
猶予期間も設けられる見込みです。
早めの準備を。
Q2. 法務局はどこにありますか？
→ 大阪市内なら「大阪法務局（天満橋）」
または「天王寺出張所」などが便利です。
Q3. 自分で登記するのは難しいですか？
→ 単筆であれば自分でも可能です。
不安な場合は司法書士・不動産会社に相談を。
Q4. 相続登記と同時にできますか？
→ 可能です。同時に行うことで
登記簿が最新に保たれます。
Q5. 登記の変更にはどれくらい時間がかかりますか？
→ 通常1〜2週間です。
書類に不備がなければスムーズに完了します。
