あなたはどちらを選ぶ？ 再建築不可物件比較！ 前面公道に接面2m未満 vs 非道路通路だが間口6m
そもそも「再建築不可」とは？
建物を建て替えるには、建築基準法上の道路に
2m以上接していることが必要です。
これを満たさない家は、
👉 原則、建て替え不可＝再建築不可物件。
大阪市内では特に、
- 戦前・戦後すぐの密集地
- 長屋・連棟
- 路地奥住宅
で大量に存在します。
比較①
前面公道に「2m面していない家」
想定物件
- 前面道路：公道
- 接道：1.5m
- 建築基準法上の道路：✔
- 接道義務：✖（2m未満）
大阪市内で多いエリア
- 大阪市生野区
- 大阪市東住吉区
- 大阪市西成区
いわゆる下町・密集地に多いタイプです。
不動産的評価（かなり厳しめ）
❌ 建て替え不可（原則）
- セットバックしても2m確保できないケースが多い
- 隣地協力がほぼ必須
❌ 金融機関評価が低い
- 住宅ローン不可 or 超限定的
- 買主は現金投資家か買取業者のみ
❌ 将来改善しにくい
- 幅を広げるには隣地購入しかない
- 実現性は低い
価格帯（大阪市内目安）
| エリア | 相場感 |
|---|---|
| 生野区 | 300〜800万円 |
| 東住吉区 | 400〜900万円 |
| 西成区 | 200〜700万円 |
👉 安いが、出口も狭い
比較②
建築基準法上でない通路に「6m面している家」
想定物件
- 前面：非道路（私道・通路）
- 幅員：6m
- 建築基準法上の道路：✖
- 接道義務：✖
大阪市内で多いエリア
- 大阪市旭区
- 大阪市城東区
- 大阪市阿倍野区
長屋分譲地・旧団地跡に多いタイプ。
不動産的評価（実務的には“こっち”）
⭕ 通路幅が広い＝将来性あり
- 位置指定道路
- 43条但し書き
- 道路認定
👉 交渉・改善ルートが複数存在
⭕ 利用価値が高い
- 駐輪・搬入がしやすい
- 解体・建築時の作業性◎
👉 買取業者が前向きに検討しやすい
価格帯（大阪市内目安）
| エリア | 相場感 |
|---|---|
| 旭区 | 600〜1,200万円 |
| 城東区 | 700〜1,500万円 |
| 阿倍野区 | 900〜2,000万円 |
👉 再建築不可でも“評価される”
なぜ私はこちらを選ぶのか？
理由①「出口戦略」が違う
| 観点 | 公道1.5m | 非道路6m |
|---|---|---|
| 買取業者 | 少ない | 多い |
| 交渉余地 | ほぼ無し | あり |
| 将来改善 | 困難 | 現実的 |
理由② 大阪は「将来の道路整理」が起きやすい
大阪市は、
- 密集市街地改善事業
- 防災街区整備
が進んでおり、幅のある通路は
“道路化候補”になりやすい。
理由③ 実需・投資どちらでも扱いやすい
- 賃貸
- 買取
- 共同建替
👉 戦略が立てられる
よくある誤解
❌「公道に面してる方が安心」
→ 接道2m未満は意味がない
❌「広い通路は私道だからダメ」
→ 幅と形状次第で評価は逆転する
結論｜私の好み（＝プロ視点の選択）
前面が建築基準法上でない通路に6m面している家
理由はシンプル。
- 将来の改善余地
- 売却時の選択肢
- 大阪市内での実務評価
全部こちらが上。
こんな人にはどっち？
公道2m未満が向く人
- 超短期保有
- 激安で買って使い切る
- 住み潰し前提
非道路6mが向く人
- 相続対策
- 将来売却を考える
- 買取も視野に入れる
