マンションにお住まいの皆さん。

 

いきなりですが質問です。

マンションの管理人さんの顔、知っていますか？

 

「知ってるで！朝いつも

掃除してくれてるおっちゃんやろ！」

 

では、もう一問。

そのマンションの管理会社の名前、ご存じですか？

 

「…………。」

 

「え～っと……。」

「なんかカタカナ入ってたような……。」

 

意外とこんな人、多いんちゃいますかね（笑）。

 

管理人さんは毎日のように

顔を合わせるので覚えている。

 

ところが、その後ろにいる

管理会社はメチャクチャ地味な存在です。

 

でも中古マンションの世界では昔から、

「マンションは管理を買え」なんて言われます。

 

それほど管理が大事なら、その管理に

深く関わっている管理会社って一体何をしてるん？

 

今回は20歳代で初めて中古マンションを買う人でも

分かるように、できるだけ簡単に見ていきましょう！

 

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■まず「管理人さん」と「管理会社」は違います！

 

 

マンションのエントランスを

掃除してくれている管理人さん。

 

ゴミ置場を確認したり、共用部分を見回ったり、

「おはようございます！」と毎朝挨拶してくれる。

 

住民にとっては、この人こそ

**「マンション管理の顔」**でしょう。

 

でも管理人さん一人でマンション全部を

管理しているわけではありません。

 

その後ろで、いろいろな業務をしているのが管理会社です。

 

国土交通省の標準管理委託契約書でも、

マンションの管理組合が管理会社へ

業務を委託する形になっています。

 

管理対象には廊下や階段、屋上、エレベーター設備、

給排水設備、消防・防災設備など

幅広い共用部分・設備が含まれます。(国土交通省)

 

簡単に言えば、

 

管理組合

「マンション全部を自分らだけで管理するの大変や～！」

↓

管理会社

「ほんなら専門的なところ、お手伝いしますわ！」

 

という関係です。

 

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■そもそも「管理組合」って何や？

 

 

ここも初めてマンションを買う人には

分かりにくいところ。

 

マンションを買ったら、

区分所有者として管理組合の構成員になります。

 

別に会社みたいなところへ

就職するわけではありません（笑）。

 

マンションには自分の部屋だけではなく、

エントランス。廊下。階段。屋上。

エレベーター。駐輪場。

 

など、みんなで管理して

いかなければならない場所があります。

 

そこで、「このマンション、みんなでちゃんと

維持していきましょう！」と活動するのが管理組合。

 

そして実際の会計事務や清掃、設備管理、総会・理事会の

サポートなどを管理会社へお願いするわけです。

 

イメージとしては、

 

マンション管理の主役＝管理組合。

 

そのお手伝いをするプロ＝管理会社。

 

これくらい覚えておけば十分です。

 

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■管理会社って具体的に何してるの？

 

 

契約内容によって違いますが、

ざっくり言えば結構いろいろやっています。

 

管理費などに関する会計事務。

管理員業務。清掃。建物や設備の点検。

理事会や総会のサポート。各種業者とのやり取り。

住民へのお知らせ。

 

マンションの掲示板に、

「○月○日　消防設備点検」

「排水管清掃のお知らせ」

「エレベーター点検のお知らせ」

なんて紙が貼ってありますよね。

 

ああいうマンションの

日常の裏側にも管理会社が関わっています。

 

考えてみたら……結構働いてます。

 

地味やけど（笑）。

 

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■ところが最近、ちょっと気になるニュースが……

 

 

最近、国土交通省の地方整備局から

マンション管理会社への行政処分が相次いで公表されました。

 

その中には、元従業員による管理組合財産の着服などを

理由に含むものもあります。実際に2026年7月31日と

8月6日にも別々のマンション管理業者への

指示処分が公表されています。(国土交通省)

 

今回は会社名を書きません。

 

特定の会社をどうこう言いたい記事ではありませんし、

一人の元従業員が問題を起こしたからといって、

その会社が管理するマンション全部が

悪いと決めつけるのも違います。

 

でも私はこのニュースを見て思いました。

 

「そういやマンションに住んでる人って、

自分の管理会社をどれくらい気にしてるんやろ？」

 

修繕積立金なんて、

マンション全体では結構な金額になります。

 

例えば100戸のマンションで、

各戸が月1万5,000円積み立てるとします。

 

単純計算すると、1か月150万円。

1年間1,800万円。

 

10年間なら……1億8,000万円！

 

もちろん実際には途中で修繕に使いますし、

積立額もマンションによって違います。

 

それでも、「マンションのみんなで

積み立てるお金って、結構大きいんや！」

というイメージはできます。

 

そら管理、大事ですわ。

 

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■ところで、その管理会社は誰が決めたん？

 

 

これも知らない人、多いと思います。

 

新築マンションでは、分譲時から一定の

管理体制が用意されてスタートすることが一般的です。

 

だから系列の管理会社が

長く管理しているマンションもあります。

 

でも、その管理会社と

一生添い遂げなアカンわけではありません。

 

結婚ちゃいますから（笑）。

 

管理組合と管理会社はあくまで

管理委託契約を結んでいる関係です。

国交省も標準的な管理委託契約書を公表しています。

(国土交通省)

 

だから管理組合で話し合って、

「今の管理会社、このままでええんかな？」

となれば、契約内容を見直したり、

別の管理会社への変更を検討したりすることもあります。

 

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■なんで管理会社を変えるの？

 

 

理由はいろいろあります。

 

サービスへの不満。対応の遅さ。

そして管理委託費。

 

今は人件費をはじめ、いろんな費用が上がっています。

 

管理会社から、「すみません。来年度から

管理委託費を上げさせてもらいたいんですが……」

 

管理組合、

「えっ！？また値上げ！？」

 

「ほんなら他の管理会社にも見積もり取ってみよか！」

 

こうして管理会社変更を検討することもあります。

 

ところが今は、管理組合だけが

管理会社を選ぶ時代とも限りません。

 

条件が合わなければ、管理会社側が

契約を継続しないということだって考えられます。

 

昔のイメージなら、管理組合「管理会社変えるで！」

 

管理会社「そんなこと言わんとお願いします！」

だったのが……

 

管理組合

「変えるで！」

管理会社

「分かりました」

 

管理組合

「…………止めへんの？」（笑）

 

管理員さんや清掃員さんも人間です。

 

人が集まらない。人件費も上がる。

採算も考えなければならない。

 

管理会社だって商売ですからね。

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■ここで出ました！「マンションは管理を買え」

 

 

さて。

 

20歳代のご夫婦が初めて

中古マンションを見学したとしましょう。

 

玄関を開ける。

 

奥さん、

「うわ～！めっちゃ綺麗！」

 

ご主人、

「LDK広いやん！」

 

キッチンを見る。

「食洗機付いてる！」

 

お風呂を見る。

「浴室乾燥機もある！」

 

バルコニーへ出る。

「眺望ええや～ん！」

 

テンションMAX。

 

そこで不動産営業マン。

「ちなみに管理組合の長期修繕計画ですが……」

 

夫婦、「…………。」

急にテンション下がった（笑）。

 

分かります。

初めて家を買う20歳代の人が、

「修繕積立金会計の状況を確認したいです！」

 

なんて言い出したら、逆に私は、

「お若いのによう勉強してますな！」となります（笑）。

 

でも中古マンションでは、部屋と同じくらい

マンション全体を見ることが大切なんです。

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■だって外壁は自分一人では直せません

 

 

一戸建てなら自分の家の屋根が傷んだ。

「そろそろ直そか」

基本的には自分で考えられます。

 

でもマンションは違います。

 

外壁。屋上。エレベーター。

共用廊下。給排水設備。

 

こうした共用部分を、

「501号室の私だけで直します！」

とはいきません（笑）。

 

マンション全体で計画して、

お金を貯めて、必要な時期に修繕していく。

 

だから管理が大事なんです。

 

国の「マンション管理計画認定制度」でも、

現在の認定基準には、総会を年1回以上開催していること、

管理費と修繕積立金等を区分経理していること、

30年以上の長期修繕計画などが含まれています。

(国土交通省)

 

つまり、「管理を買え」

＝有名な管理会社が入っているマンションを買え！

という意味ではありません。

 

ここは結構大事です。

 

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■中古マンションを見に行ったら共用部分も見てください

 

 

難しい書類を見る前に、

まず現地で簡単にできることがあります。

 

共用部分を見る。

 

エントランスは綺麗？廊下はどう？

ゴミが散乱してない？駐輪場が無茶苦茶になってない？

掲示板のお知らせは整理されてる？

 

こういうところです。

 

築40年でも、「ここ綺麗にしてるなぁ」

というマンションはあります。

 

反対に比較的新しくても、「ん？」

と感じるマンションもあります。

 

築年数だけでは分からないんですよね。

 

だから私は中古マンションを見るなら、

室内だけ見て、「リフォーム綺麗！ここ買います！」

ではなく、

帰りにちょっと共用部分も見てほしい。

 

そして購入を具体的に検討する段階になったら、

不動産会社に確認してみる。

 

管理費はいくら？修繕積立金はいくら？

積立状況は？滞納は？大規模修繕はいつやった？

長期修繕計画は？最近の総会では何を話し合った？

 

難しいことを全部自分で調べなくても大丈夫です。

 

「このマンション、管理状態どうですか？」

まず不動産会社に一言聞くだけでも違います。

 

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■実は掲示板も結構面白いですよ

 

 

マンション内覧のとき、私は掲示板も結構見ます。

 

そこには、

「消防設備点検のお知らせ」

「排水管清掃のお知らせ」

「○月○日総会開催」

など、いろんな情報があります。

 

ときには、

「夜間の騒音にご注意ください」

「廊下に私物を置かないでください」

なんて紙もある。

 

おっ。このマンション、なんかあったな（笑）。

 

もちろん注意書きがあるだけで

悪いマンションとは限りません。

 

むしろ問題があれば住民へ

きちんと知らせている、と見ることもできます。

 

掲示板って地味なんですが、

意外とそのマンションの日常が見える場所なんです。

 

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■有名な管理会社なら絶対安心？

 

 

これは違います。

 

大手だから絶対大丈夫。

聞いたことない会社だからアカン。

 

そんな単純な話ではありません。

 

最近のニュースがあったからといって、

管理会社の看板だけ見て

マンションを判断するのも違うでしょう。

 

私が中古マンションで一番見てほしいのは、

「このマンションそのものが、

ちゃんと管理されているか？」です。

 

管理組合が機能している。

必要なお金を積み立てている。

 

計画的に修繕している。

共用部分が綺麗。

 

問題が起きたらちゃんと話し合っている。

管理会社は、それを支える重要な存在です。

 

でも、管理会社＝マンション管理のすべて

ではありません。

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■筆者の独り言

 

 

マンションにお住まいの皆さん。

 

今晩帰ったら、

一度エントランスの掲示板を見てみてください。

 

管理会社の名前が書いてあるかもしれません。

 

そして翌朝。

 

いつもの管理人のおっちゃんが、

「おはようございます！」

 

「おはようございます！」

……。

 

やっぱり管理会社より、

このおっちゃんの方が存在感あるな（笑）。

 

でも、その管理人さんの後ろで管理会社が動き、

その中心には住民の皆さんで構成する管理組合があります。

 

中古マンションを買うときは、

キッチン！お風呂！眺望！駅徒歩！

もちろん全部大事です。

 

でも一つだけ追加してください。

「このマンション、ちゃんと管理されてる？」

 

昔から言われる、

「マンションは管理を買え」

20歳代で初めて中古マンションを買う人には、

最初はピンと来ない言葉かもしれません。

 

でも10年、20年、30年と住むことを考えたら……

案外、一番地味なところが一番大事なのかもしれませんよ。