大阪のエレベーターない築古マンション、何階まで売れるん問題 ― 考えてみた！

はじめに｜「このマンション、何階までやったら売れるんやろ…」

相続や住み替えで、築40年、50年のマンションを

前にしてよう聞く相談がこれや。

「エレベーター無いんですけど…

何階までやったら売れます？」

これな、不動産屋からしたらめちゃくちゃ

現実的で、めちゃくちゃシビアな質問。

大阪にはな、

昭和40〜50年代の団地
5階建て・EVなし
階段のみ

こういうマンションが山ほどある。

大阪市の

平野区
生野区
東住吉区

それから東大阪市、八尾市、寝屋川市、守口市

このへん、ほんま多い。

今日はな、きれいごと抜きで

「何階までなら売れるんか」

「どこから急に厳しくなるんか」

おばちゃん目線で全部話すで。

結論から言うで｜大阪のEVなしマンション、目安はここや

まず結論。

階数	売れやすさ（大阪）
1階	◎ めちゃ売れる
2階	○ まだ強い
3階	△ エリア次第
4階	× かなり厳しい
5階	×× 買取ほぼ無理

※例外は「駅近ど真ん中」だけや。

この現実、知らんと持ってたら

あとでほんまに後悔する。

なんでエレベーター無いと、こんなに差つくん？

これな、理由は単純や。

① 買う人が限られる

若い人 → そもそも築古を避ける
高齢者 → 階段アウト
子育て世代 → ベビーカー無理

👉 残るのは一部の人だけ

② 不動産会社が「出口」を見てる

ここ大事やで。

不動産会社はな、「買えるか」やのうて

「次、売れるか」を見てる。

EVなし4階・5階は

売るのに時間かかる
値段下げな動かん
最悪、在庫になる

せやから、「よっぽど安くないと、いらん」になる。

エリア別で見る「階数の壁」

梅田・天王寺に近いエリア

大阪市北区周辺・大阪市天王寺区

このへんはな、3階までならまだ勝負できる。

ただし、

駅徒歩10分以内
管理そこそこ
室内マシ

条件そろって、や。

平野・生野・東大阪

ここはシビアや。

1〜2階 → 需要あり
3階 → ギリ
4階以上 → 一気に無風

「大阪やし売れるやろ」は完全に幻想やで。

寝屋川の三井団地の話、これがリアルや

ここ、めちゃくちゃええ例やから

ちゃんと書くで。

三井団地（寝屋川）

EVなし
5階建て
棟数多い
相続物件も多い

実際どうか言うと…

1〜2階

普通に売れる
場合によっては「思ったより高い」
不動産会社も買取検討する

3階

価格次第
売主が欲出すと止まる

4〜5階

よっぽど安くないと無理
不動産会社、ほぼ買わへん
一般客も内覧で帰る

これ、地元の業者は全員知ってる話や。

最上階に住んでる人の「本音」

これ、よう聞く。

「上の階の方が風通しええし、静かやし」

「慣れたら平気やで」

……住んでる本人は、な。

でもな、

60歳超えてから
膝・腰やられてから
病院通い始めてから

一気に来る。しかも、

「自分は平気」＝「他人も平気」ちゃう

売る時になって初めて気づく人、ほんま多い。

階段引っ越しの地獄、なめたらあかん

これ、経験者の話な。

引っ越し屋が嫌がる

追加料金
作業員増員
日程制限

家具どうする問題

冷蔵庫
洗濯機
ソファ

階段で上げられへん。

結果、「買い替えましょうか…」ってなる。

👉 買う側からしたら最初からマイナス評価や。

「リノベしたら売れる」は通用する？

答え言うで。

EVなし4〜5階は、ほぼ通用せえへん

理由は簡単。

どれだけ中キレイでも
階段は増えへん

お金かけた分、回収できんケース多い。

ほな、どう判断したらええん？

おばちゃん的チェック表、置いとくで。

EVなし築古マンション判断軸

□ 何階か
□ 駅まで何分か
□ エリア需要あるか
□ 将来、誰が住むか想像できるか

これで

1〜2階 → まだ選択肢多い
3階 → 早めに動く
4〜5階 → 「売れるうちに」本気で考える

これが現実や。

エレベーター無いマンションは「階数＝価値」

最後にな。

大阪の築古マンションはな、

築年数より「階数」これ、ほんま。

寝屋川の三井団地みたいに

同じ団地・同じ間取りでも

1階 → すぐ決まる
5階 → 値段崩壊

こういう世界や。

「まだ住める」「今は困ってない」

それと**「売れる」**は別。

特に4階・5階持ってる人はな

“いつか”やなくて“いつまでに”考える

これが一番大事やで。

EVなし最上階を相続した時の最悪パターン

― これ、実際にようある話やで

ここからの話な、正直ちょっと重たい。

でもな、EV（エレベーター）なしマンションの最上階を

相続した人が、あとから一番後悔してるパターン、

ほんまにこれやねん。

パターン①「とりあえず置いとこか」で時間だけ過ぎる

親が住んでた築40〜50年、5階建て、EVなし。

しかも最上階。

相続した直後はな、だいたいこう言う。

「今すぐ困らへんし」「思い出もあるし」

「まだ売らんでもええやろ」

で、そのまま1年、2年、3年……。

この間に何が起きるか。

誰も住まへん
換気せえへん
雨漏り・結露
配管トラブル

“住める家”から“手入れせなアカン物件”に変わっていく。

パターン② 管理費・修繕積立金だけが地味に効いてくる

最上階やから言うて、管理費が安なるわけちゃう。

毎月、管理費・修繕積立金は

これ、住んでへんでも払う。

しかも築古マンションはな、「そろそろ大規模修繕やな」

って話、だいたい出てくる。

相続人が複数おったら、

払う人
払わん人
連絡つかん人

で、揉める。

パターン③「貸そう」と思った瞬間、現実を見る

次にようあるのがこれ。

「売れへんかったら、貸したらええやん」

ほな、現実。

EVなし
最上階
階段5階

内覧来た人の反応、だいたい同じ。

「うわ…5階ですか…」「ちょっと考えます」

で、二度と連絡来えへん。

家賃下げたらどうか？

下げる
それでも決まらん
さらに下げる

結果、修繕積立金より安い家賃とか、普通にある。

パターン④「リフォームしたら何とかなる」は幻想

相続人の誰かが言い出す。

「中キレイにしたら売れるんちゃう？」

気持ちは分かる。

でもな、EVなし最上階では

これが一番あかん選択になること多い。

理由は単純。

100万かけても
300万かけても

階段は増えへん。

内覧来た人は、

キッチン見る前に
風呂見る前に

「ここまで上るん、毎日か…」って頭で考えてる。

パターン⑤ 不動産会社に「正直、無理です」と言われる

これ、心折れる瞬間や。

地元の不動産屋に相談したら、

1〜2階なら行けました
3階でも何とか
でも5階は…

って言われる。

特に寝屋川市、東大阪市、八尾市このへんは、

「よっぽど安くないと、買取できませんも現実。

パターン⑥ 最後は「誰が持つか」で兄弟ゲンカ

売れへん。貸せへん。でも費用は出ていく。

そうなると、相続人同士でこうなる。

「あんた住みや」
「いや、私は無理」
「ほな売ろう」
「値段安すぎる」

最悪の場合、誰も引き取らん不動産になる。

これ、ほんまにある話や。

パターン⑦ 体力あるうちに売らんかった後悔

最上階に住み続けた人の最後の本音、

おばちゃん何回も聞いてる。

「若い時に売っといたらよかった」

「あの階段、今はもう無理」

相続した側も同じ。「もっと早く動いてたら…」って言う。

おばちゃんからの現実的なアドバイス

EVなし最上階を相続したらな、まずこれ考えて。

□ 自分は今後10年、毎日上れるか
□ 将来、買う人の年齢は何歳やと思うか
□ 今の相場、ほんまに把握してるか

これで一個でも「うーん…」ってなったら、

先延ばしは危険信号や。

まとめ｜EVなし最上階は「時間が味方してくれへん」

最後に、はっきり言うで。

EVなし最上階はな、持てば持つほど、

選択肢が減る不動産や。

価値が急に上がることはない
体力は確実に落ちる
市場はどんどん厳しくなる

せやから、「いつか考える」やなくて「今どうするか」

これ決めるだけで、ほんまに結果変わる。

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