プロの空き家不動産買取会社も失敗する！？ 見えないシロアリ・雨漏りが“想定外の赤字”になる瞬間【2026年版】
はじめに｜「プロが買うなら安心」は、本当でしょうか？
不動産の売却相談をしていると、
売主さんからよくこんな言葉を聞きます。
「プロの買取会社が買うなら、
多少古くても大丈夫なんですよね？」
確かに、不動産買取会社は
- 築年数が古い
- 空き家
- 長屋
- 再建築不可
といった、
一般の買主が敬遠しがちな物件でも買い取ります。
だからこそ、
「プロなんだから、リスクは全部分かってるはず」
「あとで困ることはないはず」と思われがちです。
ですが――
2026年現在でも、プロの空き家不動産買取会社が
“失敗する案件”は実在します。
その多くが、
👉 契約時には見えなかったシロアリ被害
👉 軽い雨漏りのはずが、想定以上に深刻だったケース
です。
今回は、なぜプロでも失敗するのか、
どこに落とし穴があるのか、
そして売主さんが知っておくべき視点を、
一つずつ整理していきます。
そもそも不動産買取会社は、どこまで調査しているのか？
まず誤解を解いておきましょう。
買取前の調査は「万能」ではない
不動産買取会社は、
購入前に次のような確認をします。
- 外観の目視
- 床の沈み
- 壁の傾き
- 雨染みの有無
- シロアリの痕跡（見える範囲）
ただし、ここで重要なのは、
👉 基本的に“壊して調べる”ことはしないという点です。
なぜ徹底調査しないのか？
理由は明確です。
- 解体や破壊は売主の同意が必要
- 調査コストが高すぎる
- 全件フル調査すると採算が合わない
つまり、買取は「限られた情報で判断するビジネス」
でもあるのです。
ケース①｜シロアリ被害は「想像より奥に進んでいる」
表面上は問題なさそうに見える家
築30年〜50年超の戸建や長屋では、
- 床は普通に歩ける
- 柱も見た目は問題なし
- シロアリの羽アリも見たことがない
こうしたケースは珍しくありません。
買取会社も、この段階では「多少の補修は必要そう
だけど、想定内」と判断します。
しかし、解体・補修段階で発覚する現実
いざ工事に入ってみると――
- 柱の中がスカスカ
- 土台が食われている
- 補強前提の構造ではない
ということが起こります。
特に多いのが、
👉 壁をめくって初めて分かる“内部の腐食”
👉 表からは見えない柱の芯までボロボロ
というケースです。
補強工事が「想定外の金額」に膨らむ
当初想定：
- シロアリ駆除＋部分補修
→ 数十万円
実際に必要だった工事
- 柱交換
- 土台補強
- 梁の補強
→ 数百万円
こうなると、もはや再販価格では回収できない
という状況に陥ります。
ケース②｜「軽い雨漏り」のはずが、屋根の葺き替えに発展
雨染み＝簡単に直る、とは限らない
雨漏りについても、買取会社は次のように判断します。
- 天井に薄いシミ
- 雨の日だけ少し染みる
- 以前補修した跡がある
この段階では、
「部分補修でいけそう」
「コーキング対応で足りる」
と想定します。
しかし、ある空き家物件では事情が違う場合も
築年数が40年を超える物件では、
- 瓦のズレ
- 防水シートの劣化
- 野地板の腐食
が同時に進行していることが多い。
結果として、
👉 部分補修では止まらない
👉 屋根全体の葺き替えが必要
という場合になる事があります。
費用は一気に跳ね上がる
- 簡易補修想定：10〜30万円
- 実際の屋根葺き替え：150〜300万円
ここまでくると、利益どころか、大幅な赤字です。
なぜプロでも、ここまでズレるのか？
理由①｜「壊さないと分からない」領域がある
シロアリも雨漏りも、共通しているのはここです。
👉 本当の被害は、壊さないと分からない
- 柱の中
- 壁の内側
- 屋根の下地
これらは、売買前の調査では限界があります。
理由②｜築古物件は“連鎖的に壊れる”
築古住宅の怖さは、
- 一箇所直す
→ 別の弱点が露出
→ さらに工事が必要
という連鎖反応が起きやすい点です。
買取会社も、そこまでは読み切れないことがあります。
理由③｜2026年は工事費が高止まりしている
ここも重要です。
- 人件費
- 資材費
- 職人不足
これらの影響で、補修費用は下がりません。
以前なら黒字だった案件が、今は赤字になる、
というケースが増えています。
ここまで聞いて、売主はどう感じるべきか？
「じゃあ、買取会社って危ないの？」
「あとから揉めるんじゃない？」
そう感じた方もいるかもしれません。
でも、ここで誤解してほしくないポイントがあります。
買取会社が失敗する＝売主が悪い、ではない
売主に責任があるケースは少ない
多くの場合、
- 被害は見えなかった
- 専門家でも判断が難しい
- 売主も知らなかった
という状況です。
つまり、売主が何かを隠していたわけではない
ケースがほとんどなのです。
それでも契約が成立する理由
買取契約では、
- 現状有姿
- 瑕疵免責
といった条件がつくことが多く、売主に責任が
及ばない形で進むのが一般的です。
【ここで結論】プロでも失敗する。それが買取のリアル
ここで、結論です。
不動産買取は、プロであっても“完全に
リスクを消せるビジネス”ではありません。
- 見えないシロアリ
- 内部まで進行した雨漏り
- 想定外の補修費
これらによって、採算が合わなくなるケースは、
2026年でも確実に出てくるでしょう。
では、なぜ買取会社はそれでも買うのか？
理由はシンプルです。
- 全体では利益が出る
- 失敗案件も織り込んでいる
- スピードと確実性を提供している
つまり、
👉 一件一件が必ず成功する前提ではない
👉 “確率のビジネス” それが買取です。
売主が知っておくべき、たった一つの安心材料
「あとから損をさせられる」ケースはほぼない
きちんとした買取会社であれば、
- 契約後に一方的な減額
- 修繕費を請求
- 責任追及
といったことは、原則ありません。
むしろ注意すべきは、
- 契約前に減額前提の話をする
- 後出し条件を出す
- 曖昧な説明しかしない
こうした会社です。
最後に｜買取は「魔法」ではない。でも、価値はある
不動産買取は、
- どんな家でも完璧に解決
- ノーリスクで誰でも得
という魔法ではありません。
でも、
- 相続
- 空き家
- 築古
- 長屋
といった物件にとっては、非常に現実的で、
助けになる選択肢です。
プロでも失敗することがある。
だからこそ、価格の根拠と条件をきちんと説明
できる会社を選ぶことが、何より大切です。
不動産売買等でのよくある質問（2026年版）
シロアリが後から見つかったら、売主が責任を負いますか？
多くの買取契約では、売主責任は限定されます。
契約内容を確認しましょう。
雨漏りを告知しないと問題になりますか？
知っている事実は伝えるべきです。
知らなかった部分まで責任を負うケースは稀です。
買取会社が途中で減額してきたら？
根拠の説明がない場合は注意が必要です。
買取と仲介、どちらが向いていますか？
物件状態と時間的余裕によります。
比較が重要です。
相談だけでもしていいですか？
もちろん問題ありません。
むしろ早めの相談が安心です。
