一棟賃貸マンションが続々建てられている大阪市内 建売はもう売れない？地べた信仰は終わった？不動産業界の“本音”を面白く深掘りする【今、ふと思う版】
ある日の風景から始めよう
大阪市内を歩いていると、ふと気づくことがある。
「あれ？ここ、前まで駐車場やったよな？」
「建売3区画くらい入りそうやのに…」
そして立っている看板には、こう書いてある。
“新築賃貸マンション建築予定”
北区でも、城東区でも、東住吉区でも、西区でも。
都心だけではない。
住宅地のど真ん中にも、4階建てや5階建ての
賃貸マンションが建ち始めている。
一方で、少し前までよく見た
「建売分譲中！」の旗は、やや減った印象がある。
ここで浮かぶ疑問。
- 建売は売れなくなったのか？
- 若い世代はもう地べた（＝土地付き戸建）を求めないのか？
- それとも不動産業者の“流行り”なのか？
今日はこの疑問を、大阪市内各地のリアルを
織り交ぜながら、じっくり解体していく。
第1章｜まず結論を急がないでほしい
いきなり結論を言えば――
建売が終わったわけではない。
でも「一棟賃貸のほうが合理的な場面が増えた」事実。
これは“流行”ではなく“構造の変化”。
そしてその変化は、北区・福島区の都心だけではなく、
城東区、東住吉区、住吉区、阿倍野区、旭区といった
住宅地にも広がっている。
第2章｜なぜ建売から一棟賃貸へシフトするのか？
① 出口の違い
まず大前提として、不動産業者は慈善事業ではない。
土地を買い、建物を建て、売る。
この“出口戦略”がすべて。
建売住宅の出口
・1棟につき1家族
・実需層のみ
・住宅ローン審査に左右される
つまり、「売れる相手」が限られている。
一棟賃貸マンションの出口
・個人投資家
・法人
・資産管理会社
・不動産ファンド
・海外投資家
出口が複数ある。
建売：1棟＝1家族
一棟賃貸：1棟＝投資家＋将来転売可能
業者からすれば、売れる可能性が多い
商品を作るのは自然な判断なのである。
第3章｜大阪市内エリア別で見る「賃貸化」
北区・西区（都心部）
都心部は土地が高い。
100坪の土地があれば、建売を3棟建てるより、
賃貸マンションの方が収益最大化しやすい。
利回り計算が成り立つ限り、投資家は買う。
城東区・都島区・旭区
以前は建売の王道エリア。
しかし今は、
・土地価格上昇
・建築費上昇
・販売価格が高止まり
結果、実需層が慎重になる。
そこへ投資家向け賃貸が入り込む。
東住吉区・住吉区・阿倍野区
南部エリアでも中層賃貸が増加。
長屋が解体され、その跡地に
賃貸マンションが建つケースもある。
ここで起きているのは、
「土地を細かく分けて売る」より
「まとめて収益化する」発想である。
第4章｜建売は本当に売れないのか？
答えはNO。
売れる物件は売れる。
ただし、
- 駅徒歩圏
- 価格が相場内
- 駐車場2台
- 4LDK
この条件が揃っていれば。
問題は、以前より“売れる条件が厳しくなった”こと。
金利上昇により、購入者はより慎重。
第5章｜マンション派が増えたのか？
単身世帯増加。
共働き世帯増加。
マンションの合理性は高い。
・管理が楽
・ゴミ出し便利
・セキュリティ
一方、戸建は
・修繕自己責任
・草むしり
・外壁塗装
“手間”を嫌う層は増えている。
でも、子どもがいる世帯は依然戸建志向。
第6章｜業者の裏側シミュレーション
100坪の土地があるとする。
パターンA：建売3棟
販売価格4,000万円×3
→ 総売上1億2,000万円
売れ残れば値引き。
パターンB：賃貸マンション12戸
家賃月8万円×12戸
→ 年間収入1,152万円
利回り6％なら、
約1億9,000万円で売却可能。
この差。
もちろん建築費も違うが、
収益商品としての魅力が大きい
第7章｜今後どうなる？
金利がさらに上がれば、
投資家は慎重になる。
すると賃貸マンション供給は減る。
逆に金利安定なら、収益物件は続く。
結論
大阪市内で一棟賃貸マンションが増えているのは、
・建売が売れないからではない
・地べた人気が消えたからでもない
業者にとって合理的な選択だからである。
そして市場は常に動く。
建売の時代が終わったわけではない。
ただ、
「マイホーム神話」から「収益合理主義」へ
少し舵が切られた
それが2026年の大阪市内のリアル。
