不動産屋には今さら聞けない！？一般の人が本当に知りたい不動産知識ベスト10 ～住宅ローン、相続、査定、雨漏り……結局みんな何を不安に思ってるん？～

 

不動産会社へ相談に行くのは、少し緊張する。

 

専門用語を並べられたらどうしよう。

こんな初歩的な質問をしたら笑われへんやろか。

 

相談しただけで、すぐ売却を迫られるんとちゃうか。

 

そんなことを考えているうちに、

聞きたいことを聞けないまま帰ってしまう人もいる。

 

しかし、不動産歴30年弱の私から言わせてもらえば、

一般の人が分からなくて当然である。

 

家を何十回も売る人なんて、まずいない。

 

相続も住宅ローンも、不動産会社選びも、

ほとんどの人にとって初めての経験だ。

 

そこで今回は、一般の人が本当に知りたい不動産知識を、

私なりのベスト10にまとめてみた。

 

難しい法律の授業ではない。

 

結局みんな、何を不安に思っているのか。

 

第10位から順番に見ていこう！

 

第10位　仲介手数料以外に、何のお金がかかるの？

 

 

「家が3,000万円で売れたら、

3,000万円が口座に入るんですよね？」

 

残念ながら、そうではない。

 

仲介で売れば仲介手数料がかかる。

 

住宅ローンが残っていれば、

完済や抵当権抹消の手続きが必要になる。

 

ほかにも印紙代、登記費用、測量費、家財撤去費などが

必要になる場合もある。

 

古家なら解体費、境界が分からなければ測量費、

売却益が出れば税金も考えなければならない。

 

大切なのは売却価格ではなく、

最後にいくら手元へ残るのか。

 

査定を依頼したときは、「この価格で売れたら、

諸費用を引いて手取りはいくらですか？」と聞いてほしい。

 

第9位　売りに出したら、何カ月くらいで売れるの？

 

これは本当によく聞かれる。

 

答えは、「家によります」としか言いようがない。

 

相場より安く、駅に近く、状態も良ければ、

販売開始から1週間で申し込みが入ることもある。

 

一方、価格が高過ぎたり、再建築不可や雨漏りなどの

問題があったりすれば、1年以上売れないこともある。

 

ただし、売れない家があるというより、

売れない価格があると考えたほうがよい。

 

問い合わせがないのか、内覧はあるが申し込みがないのか。

それによって次の販売戦略も変わる。

 

売り出した後の反応を、

不動産会社と一緒に確認することが大切だ。

 

第8位　雨漏りやシロアリは、黙って売ったらあかんの？

 

 

「雨漏りしてたけど、

今は止まってるから言わんでもええ？」

 

あきません。

 

過去の雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、

給排水管の不具合など、知っていることは正直に伝えるべき。

 

黙って売っても、引き渡し後に発覚すれば、

修理費や損害賠償を巡ってトラブルになる可能性がある。

 

ボロいことより、隠していたことのほうが問題になる。

 

最初から事情を伝えたうえで、

それを価格や契約条件に反映させて売る。

 

古い家ほど、正直な販売が一番のトラブル防止になる。

 

第7位　中古住宅は、どこを見て買えば失敗しない？

 

中古住宅を見学すると、どうしても

新品のキッチンやきれいな壁紙に目が行く。

 

「うわぁ、ピカピカや！」

 

そこで気持ちが上がり、床下や天井裏、

外壁、屋根、前道などはほとんど見ていない。

 

しかし壁紙は張り替えられる。キッチンも交換できる。

 

後から変えられないのは、立地、前道、隣家との距離、

日当たり、建物の傾き、再建築の可否などである。

 

中古戸建て購入者への調査でも、隠れた欠陥や設備の古さ、

維持管理への不安が上位に挙がっている。

 

LIFULL HOME’Sの調査では、購入前の不安として

「家に隠れた欠陥がありそう」が42.2％だった。

 

見た目のきれいさだけで判断せず、

必要ならインスペクションも検討してほしい。

 

第6位　古い家は解体してから売ったほうが高く売れる？

 

 

「こんなボロ家、

残しても仕方ないから先に壊しますわ！」

 

ちょっと待ってほしい。

 

更地にすれば何でも高く売れるわけではない。

 

前道が狭い、間口が狭い、

再建築できない、土地が小さ過ぎる。

そんな物件では、解体しても買い手が増えない場合がある。

 

むしろ解体費だけが高くつき、

固定資産税の負担まで変わることがある。

 

建物があれば、リフォームして使いたい人や

収益物件として買いたい人が現れる可能性もある。

 

解体するのは、古家付きの状態と更地の状態、

両方の査定を取ってからでも遅くない。

 

先に壊してから、

「解体費のほうが売却価格より高いやないか～！」

 

となっても、家は元に戻らない。

 

第5位　住宅ローンが残っていても家は売れるの？

 

住宅ローンが残っていても、家は売れる。

 

たとえばローン残高が1,500万円で、

家が2,000万円で売れれば、

売却代金からローンを完済できる。

 

問題は逆の場合だ。

 

ローンが2,000万円残っているのに、家が1,500万円でしか

売れなければ、少なくとも500万円が不足する。

 

売却費用まで考えれば、不足額はさらに増える。

 

不足分を自己資金で用意する、住み替えローンを検討する、

残債が減るまで待つ。

方法はいくつかあるが、誰でも審査に通るわけではない。

 

「売れば何とかなるやろ」ではなく、売却価格と

ローン残高を最初に並べて確認することが必要だ。

 

第4位　相続した実家、まず何をしたらええの？

 

 

親が亡くなり、実家を相続した。

 

そこで慌てて家財を全部捨てたり、解体したり、

高額なリフォームを始めたりする人がいる。

 

しかし最初にするべきことは、現状確認だ。

 

誰が相続するのか。名義は誰になっているのか。

住宅ローンや借入れはないか。

 

固定資産税はいくらか。火災保険はどうなっているか。

建物に雨漏りや傾きはないか。

 

相続登記や税金の期限も確認しなければならない。

 

相続した家は、何も手を加えず、そのままの状態で

一度査定してもらうことをおすすめする。

 

片付けや解体が必要かどうかは、

売却方法が決まってから考えればよい。

 

第3位　売るのと貸すの、結局どっちが得なん？

 

毎月8万円で貸せると聞けば、年間96万円。

 

「売らんと貸したほうが得やん！」

 

そう思う気持ちは分かる。

 

しかし、家賃がそのまま利益になるわけではない。

 

固定資産税、火災保険、管理費、設備の故障、

屋根や外壁の修理、入居者が退去した後の原状回復。

そして何より、空室になれば家賃は入らない。

 

10年間貸して、住宅ローンは家賃で払えた。

しかし臨時の修繕費などで、

合計200万円を持ち出していたということもある。

 

将来、自分や子どもが住む予定があるなら貸す選択もある。

 

もう使う予定がないなら、

売れるうちに売ったほうがよい場合もある。

 

目先の家賃ではなく、

5年後、10年後まで計算して決めたい。

 

第2位　不動産会社によって査定価格が違うのはなぜ？

 

 

同じ家を査定してもらったのに、

 

• A社は2,000万円
• B社は2,300万円
• C社は2,800万円

 

これでは一般の人が混乱するのも無理はない。

 

しかし、査定価格は買取保証額ではない。

 

特に仲介査定では、「このあたりで

売れる可能性があります」という予想価格である。

 

契約を取りたいがために、

高い査定額を提示する会社もある。

 

2,800万円と言われて喜んで任せたものの、

売れずに値下げを繰り返し、

最後は2,000万円で成約することもある。

 

見るべきなのは金額の高さではなく、その根拠だ。

 

近隣の成約事例、現在の売出物件、建物の状態、

問い合わせが期待できる購入者層。

 

これらを具体的に説明できる会社を選んでほしい。

 

第1位　結局、私の家はいくらで売れるの？

 

 

やはり第1位は、これしかない。

 

不動産の相談を受けていると、相続、税金、

住宅ローン、雨漏りなど、いろいろな話が出る。

 

しかし最後に皆さんが知りたいのは、

「ほんで、この家なんぼで売れるの？」

 

これである。

 

ここで覚えてほしいのは、相場、査定価格、

売出価格、成約価格、買取価格はすべて違うということ。

 

相場は周辺市場のおおよその水準。

 

査定価格は不動産会社の予想。

 

売出価格は売主が市場へ提示する価格。

 

成約価格は買主と合意した価格。

 

そして買取価格は、不動産会社が直接買う場合の価格だ。

 

不動産会社が価格を決めているように見えるが、

最終的に決めるのは市場である。

 

少しでも高く売りたいなら、まず適切な価格で市場へ出し、

購入希望者の反応を見る。

 

そして反応が弱ければ、写真、広告、

販売先、価格などの戦略を見直す。

 

そこを営業担当者と一緒に考えられれば、

売れない家はないと私は思っている。

 

筆者の独り言

 

 

一般の人が不動産について知りたいことは、

難しい専門知識ではない。

 

「損したくない」

「騙されたくない」

「後悔したくない」

 

結局、この3つに集約される。

 

分からないことを不動産会社へ聞くのは、

恥ずかしいことではない。

むしろ、分からないまま契約書へハンコを押すほうが怖い。

 

仲介手数料って何？

雨漏りしてても売れる？

 

相続した家は放っておいたらあかん？

うちの家、ほんまに値段つくの？

 

何でも聞いたらええんです。

 

ただし最後の質問だけは、

現地を見ずに電話や写真だけで答えるのは難しい。

 

家の値段が一番知りたいなら、

まず不動産会社に家を見てもらいましょう。

 

玄関を開けた瞬間、電話では聞いていなかったものが

出てくることもありますから。

 

床が抜けていたり、天井から空が見えていたり、

大量の家財が待ち構えていたり……。

 

不動産査定は、たまに脱出ゲームより難しいんです！