住吉区と城東区を地名別に徹底比較！ 再建築不可の長屋はどちらが売りやすい？
再建築できない狭小地の長屋が売りやすいのはどっち？住吉区（南住吉・長居・苅田）VS城東区（関目・鴫野東・中浜）
大阪でよく見られる「再建築不可の長屋」について、
住吉区（南住吉・長居・苅田）と
城東区（関目・鴫野東・中浜）を比較しながら、
どちらが売りやすいのかを解説します。
相続した長屋や築古の連棟住宅は、
「売れないのでは？」と不安に感じる方が多いですが、
実際にはエリアや状態によって結果は大きく変わります。
特に再建築不可物件は、一般住宅とはまったく違う
市場で動くため、「立地」「状態」「使い道」の
3つが非常に重要になります。
この記事では、現場目線でのリアルな違いと、
売却のポイントまで分かりやすくお伝えします。
再建築不可の長屋とは？なぜ売却が難しいのか
まず前提として、再建築不可の長屋は
「一般の戸建とは別物」と考えた方が良いです。
建て替えができないという制約があるため、
購入者はかなり限定されます。
多くの場合、「住むため」というよりも
「安く買って活用する」という視点で検討されます。
さらに長屋特有の特徴として、
- 隣家と壁がつながっている
- 接道が狭い、または2m未満
- 土地が細長く使いにくい
といった要素が重なり、一般の住宅ローンが
使えないケースがほとんどです。
👉結果として現金購入や投資目的の
買主が中心になる市場になります。
住吉区（南住吉・長居・苅田）の特徴と売却傾向
住吉区の中でも、南住吉・長居・苅田は
比較的似た特徴を持つエリアです。
全体的に落ち着いた住宅地であり、
昔ながらの長屋や連棟住宅が多く残っています。
特に長居エリアは公園や生活環境の良さから
人気がありますが、再建築不可の長屋に関しては
「立地だけで売れる」というほどの強さはありません。
このエリアの特徴を整理すると、
✔ 住吉区の長屋の特徴
- 地元居住者が多く、投資色は弱め
- 生活環境は良いが爆発的な需要はない
- 実需（住む人）向けの市場が中心
つまり、「住める状態」であれば売れやすいが、
状態が悪いと一気に厳しくなるという傾向あり。
城東区（関目・鴫野東・中浜）の特徴と売却傾向
一方で城東区の関目・鴫野東・中浜は、
京橋に近いという大きな強みがあります。
この「都市近接性」が、再建築不可物件に
おいては非常に大きな武器になります。
城東区の特徴は以下の通りです。
✔ 城東区の長屋の特徴
- 京橋アクセスが強い
- 投資・賃貸需要がある
- 再利用前提の購入が多い
つまり、多少状態が悪くても
「立地で押し切れる」可能性があるエリアです。
売りやすさを分ける最大の違いは「使い道」
再建築不可の長屋は、
「誰がどう使うか」で価値が決まります。
この視点で比較すると、城東区の方が明らかに有利です。
なぜなら、
- 賃貸需要がある
- リフォームして再販売できる
- 都市近接で需要が途切れにくい
という理由から、
「買った後のイメージ」がしやすいからです。
一方、住吉区は落ち着いた環境である分、
「投資対象」としての魅力がやや弱く、
状態が悪い物件は買い手が限られます。
相続した長屋でも“リフォーム履歴”があると一気に変わる
ここは非常に重要なポイントです。
相続した長屋であっても、過去にリフォーム履歴が
ある場合は、住吉区でも城東区でも
売りやすさが大きく変わります。
例えば、
- 水回りが交換されている
- 内装がある程度整っている
- 雨漏りなど重大な欠陥がない
こういった状態であれば、実需・投資どちらの層にも
アプローチできるため、一気に市場が広がります。
👉結論
「古い」ことより「使える状態か」が重要
逆に売りづらくなる典型パターン
どのエリアでも共通して言えるのが、
「状態が悪い物件は売りづらい」という点です。
特に以下のようなケースは注意が必要です。
⚠ 売りづらい条件
- 雨漏りを放置している
- 長期間空き家で劣化が進行
- 居住中で生活感が強すぎる
- 荷物が多く内覧しにくい
👉ポイント
- 雨漏り → 修繕リスクが読めない
- 居住中 → 内覧の印象が悪くなる
つまり
エリア以前に「状態」で大きく足切りされる
結論｜売りやすいのはどっちか
総合的に見ると、再建築不可の長屋が
売りやすいのは城東区（関目・鴫野東・中浜）です。
理由は明確で、「立地による需要の強さ」と
「投資対象としての魅力」があるからです。
ただし、住吉区（南住吉・長居・苅田）でも、
- リフォーム履歴がある
- すぐ住める状態
この条件が揃えば十分に売却可能です。
まとめ｜再建築不可は“エリア×状態”で決まる
- 城東区 → 立地で売りやすい
- 住吉区 → 状態次第で売れる
- リフォーム履歴 → どちらでも有利
- 雨漏り・居住中 → どちらでも不利
👉結論
再建築不可物件は「場所」だけでなく
「状態」が同じくらい重要。
まずは自分の物件のポジションを知ることが重要
- このエリアで需要があるのか
- 投資向きか実需向きか
- いくらで売れる可能性があるか
これを把握するだけで、売却の方向性は大きく変わります。
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不動産売買等でのよくある質問
再建築不可の長屋はどのくらいで売れますか？
エリアや状態によりますが、
数百万円単位で差が出ることが多いです。
リフォームしてから売るべきですか？
費用対効果によりますが、
最低限の改善で印象は大きく変わります。
居住中でも売却できますか？
可能ですが、内覧の印象が
重要になるため工夫が必要です。
雨漏りがある場合はどうすればいいですか？
事前に把握し、価格に反映させるか
修繕するかの判断が重要です。
