「もうな、解体して返すしかないんやろか…」

 

そうつぶやいたのは、

東大阪市・瓢箪山駅近くの借地長屋の売主さん。

築年数ははっきりしない。

平家建て。風呂はない。

庭というより空きスペースは草が伸び放題。

しかも土地は借地。

毎月の地代は、正直“安くはない”。

 

子どもは市外に住んでいて、

この家に戻る予定はない。

かといって、解体して更地にして地主に返すと

数百万円単位の出費が見えてくる。

 

「マイナスで終わるのは、なんか悔しい」

 

そんな思いが、相談のきっかけだった。

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借地長屋という“静かな難物件”

 

まず整理しておきたい。

 

借地とは、土地は地主の所有。

建物だけが売主の所有という状態。

 

これだけでも、通常の戸建売却とはハードルが違う。

 

• 売却時には地主の承諾が必要になることが多い
• 承諾料（名義変更料）が発生するケースもある
• 地代が高ければ、購入者の負担は重い
• 契約内容によっては、将来的な建替えに制限がある

 

そこに今回の条件が重なる。

 

・平家

・風呂なし

・長年未使用

・草ボウボウ

・地代高め

 

不動産として見ると“商品力”は決して高くない。

 

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解体して返すという選択

 

 

「いっそ解体して返した方が、気持ちは楽やろか？」

 

売主さんはそう言う。

 

確かに、建物を壊して更地にし、地主に

返還すれば、将来の管理責任からは解放される。

 

しかし現実的な数字を並べると、話は簡単ではない。

 

仮に延床15坪前後の長屋とする。

 

• 解体費：150万〜250万円
• 残置物処分：30万〜80万円
• 整地・諸経費：数十万円

合計で200万〜350万円規模。

 

その上で土地は自分のものにならない。

 

つまり、数百万円払って“何も残らない”

という選択になる可能性が高い。

 

「これ、ほんまにそれしかないんやろか？」

 

売主さんの迷いは、そこにあった。

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現状のまま売るという希望

 

「もし、誰かが現状で買ってくれたら…」

 

理屈上は可能だ。

 

借地長屋でも、ニーズはゼロではない。

 

• 低予算で住まいを探している人
• DIYを前提に安く仕入れたい層
• 投資目的で利回りを重視する人
• 隣地を所有していて、まとめたい人

 

ただし、これは一般的なファミリー層ではない。

 

市場で言えば、かなり“狭い層”。

 

だからこそ、

不動産会社が本気で取り組むかどうかが重要になる。

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不動産会社は真剣に売ってくれるのか？

 

ここが売主さんの最大の不安だった。

正直に言う。

 

通常の新築仲介や高額マンションを扱う会社にとって、

借地の風呂なし長屋は“優先順位が高い物件”ではない。

 

例えば売却価格が200万円と仮定しよう。

仲介手数料は約33万円。今では高額だ・・。

 

一方で、地主との調整、現況確認、

条件整理、買主探し…。

 

手間は決して少なくない。

 

営業担当の心理としては、

「時間をかけるなら、もっと単価の高い物件を…」

 

となる可能性は現実としてある。

 

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では、誰なら本気で取り組むのか？

 

鍵は“専門性”。

 

• 借地物件の実績がある
• 長屋・再建築不可を扱い慣れている
• 買取の選択肢も持っている

 

こうした会社なら、

商品としての出口を理解している。

 

「売れない物件」ではなく、「売り方が難しい物件」

として扱ってくれる。

 

ここが決定的に違う。

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東大阪市・瓢箪山という場所

 

東大阪市

瓢箪山駅

 

瓢箪山は、近鉄奈良線沿線。

 

大阪難波方面へもアクセスでき、

昔ながらの住宅街が広がるエリアだ。

 

派手さはないが、生活圏としての安定感はある。

 

だからこそ、「ゼロではない」

という可能性が残る。

 

駅徒歩圏かどうか。

接道はどうか。

再建築は可能か。

 

条件次第では、100万円台〜200万円台の

価格帯で動くこともある。

 

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地代という現実

 

借地物件の最大の壁は、地代。

 

購入者は建物代を払った上で、

毎月地代を払い続ける。

 

例えば地代が月3万円なら、年間36万円。

 

投資家なら、即こう計算する。

想定家賃 − 地代 − 修繕費 ＝ 手残り

 

ここが合わなければ、買わない。

 

だから地代が“高め”という事実は、

価格に直結する。

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少しだけ整えるという選択

 

売主さんに提案したのは、

意外とシンプルなことだった。

 

「まず草、刈りましょう」

 

最低限の草刈り。

危険物の撤去。

写真の撮り直し。

 

これだけで、印象は大きく変わる。

 

物件の価値そのものが上がるわけではない。

 

でも“放置物件”から“売却対象物件”に変わる。

 

この差は大きい。

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買取という逃げ道

 

どうしても時間をかけたくないなら、

買取業者に売るという方法もある。

 

価格は抑えめになるが、

 

• 地主との調整込み
• 現状のまま
• スピード重視

で進められる可能性がある。

 

「少しでもプラスになれば…」

 

売主さんの希望はそこだった。

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最後に

 

借地の長屋。

風呂なし。

草ボウボウ。

地代高め。

 

条件だけ並べれば、厳しい。

 

しかし、解体して終わらせる前に、

“可能性”を整理する価値はある。

 

不動産会社は真剣に売ってくれるのか？

 

答えは、物件に合った会社を選べば、

真剣に向き合うである。

 

借地長屋は、売れないのではない。

“売り方を間違えると止まる”だけだ。

 

売主さんは最後にこう言った。

 

「赤字で終わるより、

やれることやってみたいわ」

 

その一歩が、未来を変えるかもしれない。

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