借地権を売却するには？手順・相場・費用を解説

借地権の売却には、地主への売却、第三者への売却、不動産会社による買取などの方法があります。地主の承諾や譲渡承諾料、相場を確認する方法、売却手順、税金、トラブル時の対応を解説します。

 

 

借地権付きの建物を売却しようとしても

「地主の承諾は必要なのか」

「いくらで売れるのか」と判断に迷うことがあります。

 

借地権は財産として売却できますが、契約内容や売却先、

地主との交渉条件によって、手続きや価格が大きく変わります。

 

この記事では、売却相場を確認する方法や手順、

費用、税金、トラブル時の対応を解説します。

 

借地権は売却できますか？

 

借地権は財産として売却できます。

 

ただし、借地上の建物とあわせて第三者へ売却する場合は、

原則として地主の譲渡承諾が必要です。

 

承諾を得ずに売却を進めると、

借地契約上のトラブルにつながるおそれがあります。

 

借地権とは土地を借りて建物を所有する権利

 

借地権とは、地主から土地を借りて、

その土地の上に自分名義の建物を所有する権利です。

 

実務上、借地権そのものを譲渡するというより、

借地上の建物を売却し、その建物の名義変更にあわせて

借地契約も引き継ぐ形で進むのが一般的です。

 

売却には原則として地主の承諾が必要

 

借地上の建物を第三者へ売却する場合、

借地権も一緒に譲渡することになるため、

原則として地主の承諾が必要です。

 

承諾を得る際は、

譲渡承諾料の支払いが条件になるのが一般的です。

 

金額は契約内容などによって異なりますが、

事前に相場感を把握しておくと交渉を進めやすくなります。

 

借地権の種類によって売却のしやすさが変わる

 

借地権は契約内容によって売却のしやすさが異なります。

 

とくに、更新できるかどうかは買い手にとって

重要な判断材料となるため、借地権の種類を確認しておきましょう。

 

借地権の種類	契約の特徴	売却への影響
普通借地権	契約を更新しながら長期間利用できる	比較的売却しやすい
定期借地権	契約期間が決まっており、更新できない	残存期間が短いほど買い手が見つかりにくい

 

なお、借地権には契約内容による分類とは別に

「地上権」と「賃借権」と呼ばれる権利の区分もあります。

 

• 地上権：土地を直接利用できる権利で、地主の承諾がなくても譲渡できる場合があります
• 賃借権：地主から土地を借りる権利で、借地権付き住宅の多くがこの形態です。第三者へ売却する際は、原則として地主の承諾が必要になります。

 

一般的な住宅で売買される借地権の多くは

「普通借地権の賃借権」です。

 

借地権の売却相場はどのくらいですか？

 

借地権の売却相場は、借地権割合や地域、

建物の状態、売却先によって変わります。

 

一般的には更地価格の50〜70％程度が目安とされ、

地主や第三者、買取業者のどこに売るかによって

価格水準が異なります。

 

株式会社フォローウィンドコーポレーションでは、

借地権の売却に関する相談を受け付けております。

 

お困りの際にはぜひお問い合わせください。

 

路線価と借地権割合を使った相場計算の方法

 

借地権の価格は「更地価格×借地権割合」で目安を計算できます。

借地権割合は、国税庁の路線価図にA〜Gの記号で表示されており、

30〜90％の範囲で設定されています。

 

• A：90％
• B：80％
• C：70％
• D：60％
• E：50％
• F：40％
• G：30％

 

たとえば、更地価格2,000万円、借地権割合60％（D）の

土地であれば、借地権価格の目安は1,200万円です。

 

都市部の商業地はA・Bなど割合が高く、

郊外はD〜Fが多い傾向があります。

 

地主・第三者・買取業者で売却価格は変わる

 

借地権の売却価格は、更地価格に対しておおむね50〜70％が

目安ですが、売却先によって水準が異なります。

 

売却先	相場目安（更地価格比）	メリット・注意点
地主	50〜70％	譲渡承諾料が不要で、最もトラブルが少ない
第三者 （個人・投資家）	60〜70％	比較的高値で売却できるが、購入者の住宅ローン審査が通りにくいなどのハードルがある
不動産会社 （買取）	50％前後	相場は下がるが、最短で現金化でき、地主との交渉や建物の解体を一任できる

 

どの売却先が向いているかは、価格を重視するか、

売却スピードを重視するかによって異なります。

 

複数の選択肢を比較したうえで判断することが大切です。

 

借地権を売却する手順はどうなりますか？

 

借地権の売却は、以下の手順でおこないます。

 

1. 借地契約書と建物名義の確認
2. 地主への打診
3. 不動産会社への査定依頼
4. 譲渡承諾書の条件調整
5. 売買契約・引渡し

 

地主の承諾条件が売却可否や手取り額に影響するため、

早い段階で専門会社に相談することが重要です。

 

STEP1｜借地契約書と建物名義を確認する

 

まずは借地契約書の内容と、建物の名義を確認します。

 

契約期間や更新条件、地代の金額、増改築に関する

取り決めなどを把握しておくことで、

後の交渉や査定がスムーズになります。

 

STEP2｜地主へ売却の意向を伝える

 

借地契約書を確認したら、地主に売却の意向を伝え、

譲渡の承諾について相談します。

 

地主との関係性によって承諾の得やすさが変わるため、

できるだけ早い段階で誠実に相談する姿勢が大切です。

 

STEP3｜不動産会社に査定を依頼する

 

地主への相談と並行して、借地権の取り扱いに

慣れた不動産会社に査定を依頼します。

 

借地権割合や建物の状態、地主との関係性などをふまえて、

売却価格の目安を確認しておきましょう。

 

借地権の査定では、残存期間や地代なども価格に影響します。

通常の不動産査定とは異なる点として覚えておくと安心です。

 

STEP4｜譲渡承諾書の条件を調整する

 

地主の承諾を得る際は、譲渡承諾書を交わし、

譲渡承諾料や今後の地代などの条件を調整します。

譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％程度が目安です。

 

また、名義変更を機に、地代の見直しを求められることもあります。

承諾料だけでなく、

地代の改定が発生する可能性も考慮しておきましょう。

 

STEP5｜売買契約・引渡しを行う

 

条件が整ったら、買主との間で売買契約を結び、

代金決済と物件の引渡しを行います。

内容に相違がないか最終確認してから手続きを進めましょう。

 

借地権の売却にかかる費用と税金は何ですか？

 

借地権売却では、譲渡承諾料・仲介手数料・印紙税などの

費用がかかる場合があります。

また、売却益が出た場合は譲渡所得税・住民税が課されます。

所有期間によって税率が変わる点も押さえておきましょう。 

 

譲渡承諾料・仲介手数料・印紙税

 

譲渡承諾料は借地権価格の10％程度、

仲介手数料は売買価格が400万円を超える場合

「売買価格×3％+6万円」に消費税を加えた金額が上限です。

 

なお、2024年7月の宅地建物取引業法の告示改正により、

売買価格が800万円以下の低廉な空き家等については、

通常の上限額にかかわらず33万円（税込）を上限として

仲介手数料を請求できるようになりました。

 

売買価格が低い物件でも調査・手続きにかかる

手間は変わらないため、こうした特例が設けられています。 

 

また、不動産の売買契約書には印紙税がかかり、

契約金額に応じて税額が決まります。

軽減措置の適用期間中は、

契約金額が500万円超1,000万円以下の場合、印紙税は5,000円です。

 

出典：

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）

 

譲渡所得税・住民税

 

借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、

譲渡所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用、

さらに特別控除額を差し引いて計算します。

 

所有期間が5年を超える長期譲渡所得は所得税15％と

住民税5％、5年以下の短期譲渡所得は所得税30％と住民税9％が

適用される仕組みです。

これに加えて復興特別所得税が課されます。

 

出典：

国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm）

 

国税庁「土地や建物を売ったとき」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm）

 

自宅だった場合の3,000万円特別控除

 

売却する建物が自分の居住用だった場合は、居住用財産を

譲渡したときの3,000万円特別控除の対象になる場合があります。

譲渡所得から最高3,000万円を控除できるため、

税負担を軽減できる可能性があります。

 

前年・前々年に同じ特例を受けていないことなど要件があるため、

適用できるかどうかは事前に確認しておきましょう。

 

出典：

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

 

借地権売却で地主とトラブルになったときはどうすればいいですか？

 

地主との交渉がまとまらない場合でも、

すぐに売却を諦める必要はありません。

 

裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める

「借地非訟手続」と呼ばれる方法があります。

 

ただし、手続きには時間や費用がかかるため、

まずは借地権の取り扱いに慣れた

不動産会社や弁護士に相談することがおすすめです。

 

まずは不動産会社や弁護士に相談する

 

地主との交渉が難航している場合は、自己判断で進めず、

借地権の取り扱いに慣れた不動産会社や弁護士に相談しましょう。

 

交渉の進め方について具体的なアドバイスを受けることで、

解決の糸口が見つかる場合があります。

 

地主の承諾が得られない場合は借地非訟を検討する

 

地主がどうしても承諾しない場合は、借地非訟手続を利用できます。

これは一定の条件を満たすと裁判所が

地主の承諾に代わる許可を出す制度です。

 

手続きには鑑定委員会による現地調査などのプロセスがあり、

結論が出るまでにはおおむね半年から1年程度かかります。

申立てには弁護士費用や申立手数料も発生するため、

時間と費用がかかる分、交渉では解決できない場合の

最終手段と考えておくとよいでしょう。

 

譲渡承諾書を作成してトラブルを防ぐ

 

地主の承諾が得られた場合でも、口頭だけで済ませず、

譲渡承諾書を書面で交わしておくことがトラブル防止につながります。

承諾料の金額や地代の条件、承諾の範囲などを明確にしておきましょう。

 

書面を残しておけば、

後日「言った・言わない」の争いになるリスクを減らせます。

 

まとめ

 

借地権は財産として売却できますが、借地上の建物とあわせて

第三者へ譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。

承諾なしに手続きを進めるとトラブルの原因になるため、

早い段階で地主への相談を済ませておくことが大切です。

 

地主との交渉が必要になるケースでは、

専門的な知識が求められることも少なくありません。

交渉が長引くほど売却スケジュールにも影響するため、

早めに専門家へ相談することをおすすめします。

 

株式会社フォローウィンドコーポレーションでは、

地主との交渉から査定、売却までをサポートしています。

借地権の売却でお悩みの方は、

まずはお気軽にお問い合わせください。