再建築不可の大阪長屋を今後50年使い続けるにはいくら必要？ ― 建替えできない家を「現実的に維持する」ためのコストと別の選択肢―

はじめに｜「再建築不可＝詰み」ではないが、覚悟は要る

大阪市内、とくに住吉区・阿倍野区・西成区

・平野区・東成区などでは再建築不可の長屋が

今も数多く残っています。

よくある相談がこれです。

「売れへん言われた」

「壊されへん」

「ほな、この家あと何年もつん？」

結論から言います。

👉 再建築不可の大阪長屋でも、

50年使い続けることは可能

👉 ただし “いくらかかるか”を

知らずに続けるのは危険

この記事では、

再建築不可長屋の現実的寿命
50年維持するために必要な修繕内容
総額でいくらかかるのか
やってはいけない延命方法

を、大阪の長屋事情前提で解説します。

前提整理｜再建築不可の大阪長屋の平均スペック

まず、今回想定する「大阪長屋」は以下です。

木造（明治〜昭和初期〜戦後）
延床：40〜70㎡前後
路地奥 or 接道2m未満
再建築不可
現在も居住 or 空き家直前

👉 **「よくある大阪市内の長屋」**です。

再建築不可長屋の本当の寿命は？

よく「木造は30年」と言われますが、

これは完全な誤解です。

実際はこう

適切な修繕あり → 100年超も普通
放置 → 10〜20年で致命傷

大阪の長屋がいまも残っている理由はただ一つ。

👉 壊さず、直し続けてきたから

50年耐久を目指すなら「フルリフォーム」は不要

ここ、重要です。

❌ 新築レベルに戻す
❌ 全部最新にする

これは不要、というか無駄です。

再建築不可長屋でやるべきは、

「壊れない・雨が入らない・倒れない」

これだけ。

50年維持するための修繕項目と費用【リアル版】

① 屋根（最重要）

内容：瓦の積み直し or 葺き替え
目安：120万〜250万円
サイクル：25〜30年に1回（50年で2回想定）

👉 屋根を制する者が長屋を制する

② 外壁・防水

内容：モルタル補修、簡易防水
目安：80万〜150万円
サイクル：20年に1回

③ 構造補強（最低限）

内容：束石補修、土台補強、金物追加
目安：50万〜120万円
サイクル：50年で1回

※ 耐震等級を取る必要はありません

※ 「倒れにくくする」レベルでOK

④ 水回り（超現実ポイント）

風呂・トイレ・配管更新
目安：80万〜150万円
サイクル：25年に1回

⑤ 電気・ガス関係

配線整理・安全対策
目安：30万〜60万円
サイクル：30〜40年に1回

⑥ 小修繕・雑費（絶対必要）

雨漏り応急
建具調整
シロアリ部分対応

👉 年平均 5万〜10万円

【合計】50年維持に必要な総額はいくら？

現実的な合計レンジ

内容	金額目安
屋根（2回）	240〜500万円
外壁・防水	80〜150万円
構造補強	50〜120万円
水回り	160〜300万円
電気等	30〜60万円
小修繕（50年）	250〜500万円
合計	約800万〜1,600万円

👉 平均すると約1,000万〜1,200万円前後

年換算すると、実はこうなる

50年で1,000万円

→ 年間20万円

→ 月あたり約1.7万円

これ、大阪市内で「住み続けられる家賃」

と考えると、どうでしょう。

再建築不可長屋で「絶対やってはいけないこと」

① 雨漏りを放置

→ 構造が一気に死にます。

② 安さだけで業者選び

→ 長屋は雑に触ると終わる。

③ フルリノベ幻想

→ 回収できません。

じゃあ、50年維持する価値はあるのか？

答えは分かれます。

維持が向いている人

立地が良い
固定資産税が安い
住み続ける or 賃貸する
売却より「使い切る」発想

向いていない人

空き家のまま
相続人が多い
管理できない
将来売りたい

不動産的な結論

再建築不可の大阪長屋は、

資産として増やすものではない
「使い切る住居」

50年維持するには、

👉 覚悟と計画と、現実的なお金

が必要です。

でも逆に言えば、

売れない・壊せない・でも住める

この条件を「自分の味方」にできた人だけが、

長屋と長く付き合えます。

まとめ｜数字を知った人だけが判断できる

50年維持：可能
必要費用：約800万〜1,600万円
ポイント：屋根・雨・放置しない

再建築不可長屋は、知らずに持つと重荷、

分かって持てば合理的です。

それなら、別の家を買った方がいいかも？

〜再建築不可長屋を「50年維持」する前に考える、もう一つの現実的選択〜

ここまで読んで、こう思った人も多いはずです。

「50年で1,000万円以上かかるなら、

それ、別の家買った方がよくない？」

結論から言います。

👉 その判断、かなり健全です。

そして実は、再建築不可長屋を維持する人の

“多くが一度はここで悩む”ポイントでもあります。

数字で比較してみる｜長屋維持 vs 別の家を購入

まず、超シンプルに比べます。

再建築不可長屋を50年維持した場合

総修繕費：約1,000万〜1,200万円
月換算：約1.7〜2万円
住み続けられるが、資産価値はほぼ増えない
管理・判断はすべて自己責任

別の家を購入した場合（大阪市内・現実ライン）

例として👇

中古マンション：2,000万〜2,500万円
住宅ローン35年
月返済：6〜7万円前後（金利条件次第）

この場合、

修繕は管理組合が対応
建替え・再販の選択肢が残る
「出口」がある資産になる

「お金」だけで見ると、どっちが得？

ここが重要です。

お金だけで見た場合

住居費の安さ → 長屋
将来の身軽さ → 別の家

つまり、

長屋：　👉「安く住み切る」ための選択
別の家：　👉「将来を残す」ための選択

それでも長屋を選ぶ人、別の家を選ぶ人

それでも再建築不可長屋を選ぶ人

立地が手放せない
固定資産税が極端に安い
ローンを組みたくない
「この家で最後まで」という覚悟がある

👉 “住居”として割り切れている人

別の家を買った方が向いている人

将来売る可能性がある
子どもに何か残したい
修繕判断を自分でしたくない
相続・共有リスクを避けたい

👉 “資産”として考えている人

再建築不可長屋で一番危ないのは「中途半端」

実は一番よくないのがこれです。

フル修繕する勇気はない
でも手放す決断もできない
とりあえず小修繕だけ

👉お金は出ていくのに、満足度も出口もない

これは、50年どころか

10〜15年で後悔するパターンです。

判断の目安｜この質問にYESなら「別の家」

最後に、超シンプルな判断基準を置きます。

次の質問に2つ以上YESなら？

将来、売るかもしれない
子どもに相続させたい
大きな修繕判断を自分でしたくない
1,000万円の修繕費に迷いがある

👉 別の家を買う選択を真剣に考えるタイミング

最終結論｜長屋が悪いわけでも、別の家が正解でもない

大事なのはこれです。

再建築不可長屋は
「使い切る覚悟」がある人向け

別の家は
「将来の選択肢を残したい人向け」

どちらが正しいかではなく、

「自分はどっちの人生を選びたいか」

ここがはっきりすれば、後悔はほぼありません。

再建築不可の大阪長屋を50年維持することは可能。

ただし、その覚悟がないなら“別の家を買う”という

選択は、逃げではなく合理的判断である。

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