再建築不可の更地は売れる？相続後に後悔しないための現実的な売却判断ガイド
相続した土地について調べていたら、「再建築不可」と
いう言葉を目にして、急に不安になった。
しかも建物はすでになく、更地の状態。
「建物がないなら売りやすいはず」と思っていたのに、
不動産会社に相談すると歯切れの悪い反応をされた——。
これは、再建築不可の更地を相続した方から
非常によく聞く話です。
本記事では、
- なぜ再建築不可の更地が売れにくいのか
- それでも売却できるケースはどんな条件か
- 相続人として後悔しないために、どんな順番で判断すべきか
を、実務の現実ベースで分かりやすく解説します。
「売れる・売れない」を白黒で断じるのではなく、納得して判断できる材料を持ち帰ってもらうことがゴールです。
再建築不可の更地とは？知らないと損する基本知識
再建築不可とはどういう状態か
再建築不可とは、建築基準法で定められている
接道義務を満たしていない土地のことです。
簡単に言うと、
「一定幅以上の道路に、一定以上接していない土地」。
過去には建物が建っていたとしても、
- 道路が私道扱いだった
- 道路幅が足りない
- 法改正で条件を満たさなくなった
といった理由で、今は建て直しができない状態に
なっているケースが多くあります。
建物がないのに、なぜ評価が下がるのか
「更地＝自由に使える」と思われがちですが、
再建築不可の場合は真逆です。
- 新築できない
- 住宅ローンが使えない
- 利用用途がかなり限定される
結果として、一般の個人買主がほぼ検討対象にしません。
これが、価格評価が一気に下がる最大の理由です。
「持っているだけ」で発生するリスク
売れないからと放置していると、次のような負担が続きます。
- 固定資産税の支払い
- 雑草・ゴミ・不法投棄
- 近隣からの苦情
- 将来、次の相続人への負担の先送り
特に50代の相続人の場合、「自分の代で整理するかどうか」
が後々大きな差になります。
再建築不可の更地が「売れない」と言われる本当の理由
不動産会社が敬遠する3つの事情
不動産会社に断られる背景には、個人的な事情
ではなくビジネス上の理由があります。
- 仲介しても買い手が限定的
- 住宅ローンが使えず成約率が低い
- 説明不足によるトラブルリスクが高い
つまり、「売れない土地」なのではなく、
扱いにくい土地という位置づけなのです。
「0円」「引き取り不可」と言われるケースの正体
極端な話、「0円なら引き取れる」と言われることもあります。
これは価値がゼロという意味ではなく、
- 売れるまでの時間
- 管理コスト
- トラブル対応
を考えると、利益が出にくいという判断です。
それでも再建築不可の更地が売れるケースとは？
売却できた事例に共通する条件
実際に売れているケースには、
次のような共通点があります。
- 隣地と合わせて使える
- 駐車場・資材置き場など用途が明確
- 都市部で土地需要が一定ある
「家を建てる土地」以外の使い道が
見えるかどうかが分かれ目です。
エリア・形状・面積で結果が分かれる理由
同じ再建築不可でも、
- 都市部か郊外か
- 間口があるか
- 変形地かどうか
で評価は大きく変わります。
ネット情報だけで「売れない」と決めつけるのは危険です。
相続した再建築不可の更地を売る3つの選択肢
① 仲介で粘る
時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合。
- 成約まで長期化しやすい
- 定期的な管理が必要
- 精神的な負担が大きい
向いている人・向かない人がはっきり分かれます。
② 隣地所有者への売却
条件が合えば、最もスムーズで価格も出やすい方法。
ただし、
- 交渉が難航する
- 関係性に影響が出る
といった点も理解しておく必要があります。
③ 買取という選択
価格は下がりますが、
- スピードが早い
- 確実性が高い
- 管理負担から解放される
という現実的な出口です。
「いつ売れるか分からない不安」を
終わらせたい人には有力な選択肢です。
再建築不可の更地売却でやってはいけない判断
価格だけで決めてしまうリスク
一番高い金額だけを見て決めると、
- 条件が曖昧
- 後出しで話が変わる
といったトラブルにつながることがあります。
説明不足による後悔
再建築不可であることは、
必ず明確に説明すべき事項です。
ここを曖昧にすると、売却後に
問題になるケースもあります。
50代相続人が「後悔しない」ための判断基準
- 今後10年、この土地を持ち続けたいか
- 子どもに引き継がせたいか
- お金と精神的負担、どちらを優先するか
正解は人それぞれですが、考えずに
放置することだけは後悔につながりやすいです。
再建築不可の更地売却は「順番」で結果が変わる
事前に整理すべきチェックリスト
- 接道状況の確認
- 測量の有無
- 相続登記の完了状況
これだけでも、相談の質が大きく変わります。
相談先を間違えないことが最重要
すべての不動産会社が、
この手の土地を扱えるわけではありません。
- 一般仲介向きか
- 買取向きか
土地の性質に合った相談先選びが、結果を左右します。
不動産売買等でのよくある質問
再建築不可の更地でも本当に売却できますか？
可能です。
ただし、一般的な住宅用地と同じ感覚では進みません。
相続登記が終わっていなくても相談できますか？
相談自体は可能です。
売却前に整理が必要な点を確認できます。
査定や相談に費用はかかりますか？
多くの場合、無料です。
事前に確認すると安心です。
近隣に知られずに進めることは可能ですか？
方法はあります。相談時に希望を伝えることが重要です。
まとめ：悩み続けるより、整理することが第一歩
再建築不可の更地は、確かに簡単な不動産ではありません。
ただ、「知らないまま抱え続ける」ことが一番のリスクです。
売る・売らないを決める前に、一度、現状を整理する。
それだけでも、気持ちはかなり軽くなります。
メタディスクリプション（120〜150字）
再建築不可の更地は本当に売れないのか？相続した土地をどう処分すべきか悩む50代向けに、売れない理由・売れる条件・後悔しない判断基準を分かりやすく解説。まずは現状整理から始めたい方必見。
ここまでで本文・Q&A・メタディスクリプションまで完成です。
次はどうしますか？
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