再建築不可物件とは？売りにくい理由や売却方法を解説

再建築不可物件とは？売りにくい理由や売却方法を解説

 

 

再建築不可物件の売却は、専門の買取業者への売却や

隣地所有者への売却、不動産会社の仲介など

複数の方法があります。

 

本記事では、再建築不可物件が売りにくい理由や

放置するリスク、具体的な売却方法をわかりやすく解説します。

 

「再建築不可の家を相続したけれど、売れるのか、

どう手放せばいいのかわからない」とお悩みではありませんか。

 

再建築不可物件でも、専門の買取業者への売却や仲介など、

複数の方法で売却を目指せます。

 

この記事では、

売りにくい理由や放置した場合のリスク、

具体的な売却方法までわかりやすく解説します。

 

Q1: 再建築不可物件とはどのような物件ですか？

 

 

再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊したあと、

新たな建物を建てられない物件のことです。

 

代表的なのは、都市計画区域や準都市計画区域内で、

建築基準法第43条の接道義務を満たしていないケースです。

 

建て替えができないため、

利用方法が限られる場合があります。

 

接道義務とは、建物を建てる土地が、

原則として建築基準法上の道路に2m以上

接していなければならないというルールです。

 

火災や急病などの緊急時に消防車や救急車が進入しやすくし、

住む人が安全に避難できるようにする目的があります。

 

再建築不可物件には、建築基準法の制定前などに建てられ、

現在の接道義務を満たしていない古い家があります。

 

たとえば、細い路地の奥にある家や、ほかの土地に

囲まれて道路に出る部分が2mに満たない家などです。

 

既存の建物に住み続けたり、

一定の範囲で修繕したりすることは可能です。

 

ただし、接道義務を満たさず例外規定にも

該当しない場合は、建て替えができない状態となります。

 

一方、隣地の一部を買い取って道路に接する部分を

2m以上に広げたり、一定の要件を満たして建築基準法第43条第2項に

もとづく認定または許可を受けたりすることで、

建て替えが可能になる場合もあります。

 

出典：e-Gov法令検索「建築基準法第41条の2（適用区域）・第42条（道路の定義）・第43条（敷地等と道路との関係）」

 

Q2: 再建築不可物件はなぜ売りにくいのですか？

 

 

再建築不可物件が売りにくい主な理由は、

一般的な物件より住宅ローンを利用しにくく、

買い手が限られやすいためです。

また、建て替えができないため長期的な活用に制約があり、

一般の買い手から敬遠される傾向があります。

 

住宅ローンが利用しにくい

 

金融機関は住宅ローンの審査をするとき、

借りる人の収入だけでなく、担保となる不動産に

どの程度の価値があるかも確認します。

 

再建築不可物件は建て替えができないため、

一般的な物件より担保評価が低くなる傾向があります。

 

返済が滞った場合に物件を売却しても、

融資した金額を回収しにくいと金融機関が判断するためです。

 

そのため、住宅ローンの審査に通りにくくなるでしょう。

 

現金購入できる買い手が中心になりやすい

 

再建築不可物件は住宅ローンを利用しにくいため、

現金で購入できる人などに買い手が限られやすく、

一般的な住宅より購入できる層が限られます。

 

居住目的だけでなく、投資目的の買い手や

隣地所有者が購入を検討するケースもあります。

 

買い手が限られやすく、周辺の再建築可能な物件より

低い価格での売却となる可能性もあるため注意が必要です。

 

建て替えができない制約

 

再建築不可物件は、原則として現在の建物を

取り壊して建て替えることができないため、

既存の建物を活用する場合は修繕やリフォームを

検討することになります。

 

築年数が古い物件では、建物の状態によって

補修箇所が増え、リフォーム費用が

かさむ可能性もあります。

 

また、2階建て木造住宅などでは、2025年4月以降、

建物の主要な部分を大きく修繕・改修する

「大規模な修繕や模様替え」を行う際に、

建築確認手続きが必要となっています。

 

このように、希望する改修が自由にできるとは

限らない点も、購入をためらう理由のひとつです。

 

出典：国土交通省「住宅ストック活用のため、改正建築基準法のポイントを解説！～リフォーム事業者向け説明会の開催～」

 

Q3: 再建築不可物件を放置するとどのようなリスクがありますか？

 

 

再建築不可物件を放置すると、建物の老朽化による

倒壊リスクや資産価値の低下に加え「管理不全空家」や

「特定空家」として市区町村長から勧告を受け、

住宅用地特例の適用を受けられなくなるリスクがあります。

 

老朽化・倒壊のリスク

 

昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けた住宅は、

旧耐震基準で建てられている可能性があります。

 

耐震性が不十分なものも多いため、

地震による倒壊リスクには注意が必要です。

 

倒壊して通行人や隣家に被害を与えると、

所有者が損害賠償を請求される可能性もあります。

 

出典：国土交通省「空き家を放置するリスク」

出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

 

住宅用地特例が外れて土地の税負担が増えるリスク

 

住宅が建っている土地には、

固定資産税の負担を軽くする「住宅用地特例」があります。

 

小規模住宅用地に該当する住宅1戸につき

200㎡までの部分では、固定資産税を計算する

基準となる金額が、評価額の6分の1となります。

 

ただし、空き家を適切に管理せず「管理不全空家」や

「特定空家」として市区町村長から勧告を受けた場合は、

住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。

 

その結果、土地にかかる

固定資産税の負担が増えることがあります。

 

なお、住宅用地特例が外れたからといって、

固定資産税が一律に6倍になるわけではありません。

 

実際の税額は、土地の面積や評価額、

負担調整などによって異なります。

 

出典：国土交通省「空家法とは」

 

Q4: 再建築不可物件を売却するにはどのような方法がありますか？

 

 

再建築不可物件の売却方法は大きく分けて、

専門の買取業者への売却、隣地所有者への売却、

不動産会社の仲介による売却の3つです。

 

物件の状況や、売却スピードと価格のどちらを

重視するかによって、適した方法は異なります。

 

専門の買取業者に売却する

 

再建築不可物件を扱う買取業者に、

物件を直接買い取ってもらう方法です。

 

一般の買い手を探す必要がないため、

条件がまとまれば1週間～1か月程度で

売却できる場合があります。

 

買取価格は、業者が購入後に負担する修繕費や保有費用、

再販売時のリスクなどを考慮して決まるため、

不動産会社の仲介で売却する場合より低くなる傾向があります。

 

実際の価格は、立地や接道状況、

建物の状態などによって大きく異なります。

 

業者によって買取条件も異なるため、

複数社に査定を依頼して比較することが大切です。

 

隣地所有者に売却する

 

再建築不可物件を隣地所有者に買い取ってもらう方法です。

 

隣地と一体化することで接道義務を満たしたり、

敷地をより有効に活用できたりする場合があるため、

隣地所有者にとって利用価値が高まる可能性があります。

 

ただし、隣地所有者に購入の意思や

資金がなければ売却できません。

 

また、売却価格は隣地所有者にとっての

利用価値や交渉条件によって異なります。

 

直接交渉に不安がある場合は、

不動産会社に仲介を依頼する方法もあります。

 

不動産会社の仲介で買い手を探す

 

不動産会社に販売活動を依頼し、

一般の買い手を探す方法です。

 

買取より高く売れる可能性がある一方、

売却までに時間がかかることもあります。

 

内見への対応や、成約時の仲介手数料の負担も

考慮しておきましょう。

 

再建築不可物件の売却実績がある不動産会社であれば、

物件の特性を踏まえた販売方法や、投資目的の買い手などを

想定した売却活動を提案してもらえる可能性があります。

 

まとめ

 

 

再建築不可物件は建て替えに制限があり、

住宅ローンも利用しにくいため、一般的な物件より

売却が難しくなる傾向があります。

 

一方で、専門の買取業者への売却や隣地所有者への売却、

不動産会社の仲介など、物件に応じた方法を

選ぶことで売却を目指せます。

 

株式会社フォローウィンドコーポレーションでは、

大阪市内を中心に、大阪府・兵庫県東部で不動産の買取と

売買仲介を行っております。再建築不可物件をはじめ、

老朽化した空き家や長屋など、一般には売却が難しい物件の

ご相談にも対応しております。

 

買取担当者は不動産業歴28年、売買契約1,500件超の経験があり、

相続や成年後見人が関係する不動産売買にも対応可能です。

 

売却方法に迷われている方はお気軽にお問い合わせください。

 

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