**再建築不可 × 狭小地 × 老朽化——最強レベルの“売りにくい物件”を・・どう不動産会社に買い取ってもらうか？を考えた！
再建築不可、狭小地、老朽化——
この3つがそろった物件は、一般市場では売れにくいどころか、「売却難易度SSS級」 といっても差し支えないレベルです。
特に 大阪市西淀川区 のように、
・細い路地
・私道
・昔ながらの長屋
・狭小住宅地
・工業地域
が混在する地域では、再建築不可物件が生まれやすく、かつ老朽化の進んだ建物も多いため、「どう売ったらいいのか分からない」という声が非常に多い地域です。
しかし結論から言うと、再建築不可 × 狭小地 × 老朽化 の“最強レベル”でも、不動産会社に買い取ってもらう方法は確実に存在します。
本記事では、「売却が難しい理由」→「買取してもらうために必要な準備」→「実際にどう進めるか」まで、専門家目線で“段階的に”分かりやすく解説します。
■1｜まず理解すべき：「売れない」のではなく「売り方が特殊」なだけ
多くの相談で最初に誤解されているのが“再建築不可”＝
“買い取ってもらえない”という思い込みです。
実際には、
建物がどんなにボロボロでも、間取りが極端に狭くても、
雨漏りがあっても、家財がそのままでも、
プロの不動産会社は買い取れるケースが多い。
ではなぜ“売れない”と言われるのか？
理由は明らかで、
一般の買主（エンドユーザー）は買えないからです。
✔ 再建築不可→住宅ローンが組めない
✔ 狭小地→建て替え不可、用途が限られる
✔ 老朽化→手直し費用が高額
つまり、売却相手が「不動産会社 or 投資家」しかいない
から、売却方法が通常と違うだけの話なのです。
■2｜大阪市西淀川区に「再建築不可 × 狭小地」が多い理由
西淀川区は大阪市の中でも、再建築不可物件が
発生しやすいエリアです。
その背景には、地域の歴史や都市形成が関係しています。
●理由①：長屋地帯・路地住宅が多い
戦後の住宅不足を解消するために建てられた長屋が多く、
・路地の奥に建つ
・間口が狭い
・前面道路が1.8m程度
といったケースが多い。
これらは建築基準法上の“道路”に該当しないことがあり、
再建築不可になりやすい。
●理由②：私道が複雑に入り組んでいる
西淀川区は私道が多く、
・所有者不明
・舗装されているのに道路扱いでない
・掘削承諾が取れない
など、専門家でも調査が必要なケースが多い。
●理由③：工業地域と住宅が混在
工場が近い地域では、土地の再利用が制限される場合があり
狭小地は“用途が限られすぎて”活用しづらい。
●理由④：湿気が多く、老朽化が早い
湿気・地盤の影響で
・土台の腐食
・シロアリ
・床の傾き
などが早期に発生しやすい。
このように、西淀川区は構造的に“再建築不可物件が
生まれやすい”地域だと言えます。
■3｜最強レベルの難物件を“買取可能”にするための準備
不動産会社は ボロいから買わない のではありません。
法律・権利・書類が揃っていないと買えない のです。
そこで、買取までの確率を最大化するために
専門的に必要な準備をまとめます。
●STEP1｜接道（※道路と接しているか）を正確に調べる
再建築不可の最大原因は 接道 です。
これは売主自身が調べるのは難しいため、不動産会社に
法務局調査・役所調査をしてもらうのが一般的です。
必要になるのは、
・公図
・道路台帳
・42条1項・2項の判断
・道路種別（私道／公道）
など。
●STEP2｜境界状況を整理する
境界の曖昧さは不動産会社が最も嫌うポイントです。
- 境界標があるか
- 壁・ブロックに越境がないか
- 隣地との認識にズレがないか
これを把握しておくと買取がスムーズ。
●STEP3｜劣化の度合いを“写真で”整理する
専門家に送るだけでOK。
隠さず、正直に見せた方が話が早い。
例：
・雨漏り
・シロアリ
・床沈み
・壁のひび
・屋根の欠損
「隠す＝後で修正が必要 → 買取値下げ」となるため、
事前開示が絶対有利。
●STEP4｜残置物（家財）の量を見せる
家財が多いほど撤去費用がかかるため、査定に影響する。
早めに“量だけ”でも把握しておくと、査定が正確になる。
●STEP5｜相続なら“誰が売主か”を確定させる
相続が絡む場合は、
・相続登記の有無
・相続人全員の承諾
が必要。
これが曖昧だと不動産会社は絶対に動けない。
■4｜不動産会社に“早く”買い取ってもらうための戦略
ここからは実務的な“スピード戦略”です。
4-1｜① 問題点をすべて開示し、隠しごとを作らない
再建築不可物件で最も時間を奪うのは、
「ここまでは大丈夫だと思ったんですが……」
という売主側の“隠し要素”。
プロは事前に問題を把握していれば最短で買取判断が
できるため、情報開示は早ければ早いほど有利。
4-2｜② 修繕不要・片付け不要で進める
再建築不可の場合、修繕しても建物価値はほぼ上がらない
ため、手を加えず“現状のまま委ねる”方が早い。
不動産会社が
・解体
・撤去
・整地
・再活用
まで一括して考えるため、売主が頑張る必要は一切ない。
4-3｜③ 仲介ではなく“買取”を最初から検討する
再建築不可は、
ローン利用が不可能 → 一般客は買えない
という構造のため、仲介は成功率が極めて低く、
- 売れない
- 時間だけ経つ
- 老朽化が進む
- 固定資産税だけ払う
という悪循環が定番。
最初から 買取主体の会社 に相談した方が早い。
■5｜大阪市西淀川区の“特殊性”を理解した会社に相談すると早い理由
西淀川区は他区に比べても、道路・境界・建築規制の課題が多く、
- 再建築不可の判断が地域差で変わる
- 私道が多く、所有者不明のケースが多い
- 路地奥（旗竿地）が大量にある
- 老朽化が早めに進行しやすい
という事情があります。
そのため“西淀川区の地形に詳しい会社”の方が
買取判断が早い のは事実です。
ただしここでは特定社名は出さず、あくまで「地域に
精通した不動産会社」という一般論に留めておきます。
■6｜売却価格はどう判断される？
——“市場相場”ではなく“逆算方式”が基本
再建築不可物件の価格は
一般の市場相場とはまったく異なり、
✔ 解体費
✔ 撤去費
✔ 境界リスク
✔ 再活用の可否
✔ 接道改善の可能性
✔ 再生コスト
これらをすべて計算し、「再活用後の採算」から
逆算して買取金額が決まる。
売主からすると「少し安い？」と感じることもあるが、不動産会社は再生に大きなリスクとコストを背負うため、
買取価格は“総合採算”で決まるのが理解ポイント。
■7｜まとめ：再建築不可 × 狭小地 × 老朽化でも“不動産会社は買い取れる”
最後に要点を整理します。
✔ 結論
“売れない物件”は存在しない。
売りにくいのは“売り方が特殊”なだけ。
✔ 不動産会社が買取できるようにするポイント
- 接道・境界・道路の情報を整理
- 劣化状況を写真で共有
- 家財はそのままでOK
- 修繕不要・現状で査定可能
- 相続は登記と売主を明確化
- 仲介より買取が圧倒的に早い
- 西淀川区の地形特性を理解した会社の方が進行が早い
✔ 売主がやるべきことは「整える」だけ
・書類
・情報
・状況説明
この3つを揃えるだけで“最強レベルに売りにくい物件
”でも買取が成立するケースは数多く存在します。
