十三VS塚本｜隣駅なのに中古戸建の不動産価値がここまで違う理由とは？
はじめに
淀川区にある 十三駅 と 塚本駅。
電車で一駅、距離にしてもわずかですが、
中古戸建の不動産価値を見ると「思っている以上に
評価のされ方が違う」ことをご存じでしょうか。
一方で、
- 「十三は雑多で投資家向け」
- 「塚本は高齢者が多くて安い」
というイメージ先行の判断も多く、実務ではそれが
誤解や機会損失につながるケースも少なくありません。
この記事では、
十三と塚本を「中古戸建」という
同じ物件種別で比較しながら、
・なぜ価格差が生まれるのか
・なぜ塚本でも案外高く売れるのか
・売却時に見られている本当のポイント
を、実務目線で解説します。
十三駅と塚本駅はどれくらい近いのか？
まず前提として、両駅は非常に近い位置関係にあります。
- JR・阪急の違いはあるが生活圏は重なる
- 同じ淀川区
- 自転車移動圏内
つまり👉 「場所が悪いから安い／良いから高い」
では説明できない
ここを押さえておかないと、
正しい不動産判断はできません。
街の雰囲気の違いが中古戸建の評価に与える影響
十三の街イメージ
- 多国籍
- 飲食店・雑居ビルが多い
- 夜も人通りが多い
- 単身・若年層・外国人居住者が混在
塚本の街イメージ
- 高齢者世帯が多い
- 落ち着いた住宅街
- 夜は静か
- 長く住む人が多い
この違いが、中古戸建の「出口」に影響します。
十三で中古戸建が評価されやすい理由
十三エリアの中古戸建は、「住むため」以外の
用途が見られやすいのが特徴です。
評価されるポイント
- 賃貸併用
- シェアハウス
- 事務所・簡易店舗
- 将来の建替え・活用余地
そのため、
- 築年数が古い
- リフォーム前
- 間取りが特殊
であっても👉 「場所買い」されやすい
結果として、中古戸建でも
価格が付きやすい傾向があります。
塚本の中古戸建は本当に安いのか？
結論から言うと、
👉 決してそんなことはありません。
塚本は確かに
- 投資需要は限定的
- 用途は「居住」が中心
ですが、逆に言えば「住環境重視層」からの
評価は高いエリアです。
塚本で評価が上がる中古戸建の条件
- 接道が良い
- 整形地
- 間取りが素直
- 管理状態が良い
こうした物件は👉 「案外高く売れる」どころか、
堅実に評価されるというのが実務での実感です。
同じ条件でも価格が分かれるポイント【比較表】
| 比較項目 | 十三 | 塚本 |
|---|---|---|
| 主な需要 | 投資・多用途 | 実需（居住） |
| 築古戸建 | 評価されやすい | 条件次第 |
| 奇抜な間取り | プラスになる事も | マイナス |
| 管理状態 | 多少荒れてもOK | 重視される |
| 売却スピード | 早い | やや時間 |
👉 高い・安いではなく「評価軸が違う」
「十三なら売れる、塚本なら売れない」は誤解
よくある誤解ですが、
これは半分正解で、半分間違いです。
- 十三：
→ 条件が悪くても値段が出やすい - 塚本：
→ 条件が良ければ、安定して高く売れる
つまり👉 塚本は“雑に売ろうとすると評価が下がる”だけ
逆に言えば、
- 物件整理
- 伝え方
- 売り方
次第で、十分に戦えるエリアです。
中古戸建売却でやってしまいがちな失敗
- 「塚本だから安い」と最初から諦める
- リフォームすれば必ず上がると思い込む
- 十三基準で塚本を見てしまう
特に多いのが👉 市場を勘違いしたリフォーム
中古戸建は「直せば高く売れる」ではなく
**「誰にどう使われるか」**で価値が決まります。
十三VS塚本で分かる不動産価値の正体
この比較で見えてくるのは、不動産価値は
- 駅距離
- 築年数
だけではなく、👉 出口（買う人）の数と質
で決まる、という事実です。
- 十三：出口が多い
- 塚本：出口は少ないが安定している
どちらが良い・悪いではなく、
売り方を間違えないことが重要です。
不動産売買等でのよくある質問
築古の中古戸建でも売れますか？
立地と状態次第で十分可能です。
リフォームはした方がいいですか？
必須ではありません。
費用回収できないケースも多いです。
塚本は売却に時間がかかりますか？
条件が良ければ、むしろ安定して進む傾向があります。
十三はどんな戸建でも高く売れますか？
万能ではありませんが、評価の幅は広いです。
まとめ｜十三と塚本、価値の違いは「性格の違い」
- 十三：雑多だが強い
- 塚本：地味だが堅実
中古戸建の売却では、エリアの性格を理解しているか
どうかが結果を大きく左右します。
「安いはず」「高いはず」という先入観ではなく、
その街でどう評価される物件なのかここを
冷静に見極めることが、後悔しない売却につながります。
【追記】長屋・中古戸建・再建築不可｜不動産価値の横断比較
十三と塚本を比較して見えてきたのは、駅や街のイメージ以上に「物件種別」で評価軸が大きく変わるという事実です。
ここでは混同されやすい
- 長屋
- 中古戸建
- 再建築不可物件
この3つを、実務目線で横断的に整理します。
まず前提｜この3つは「似ているが別物」
不動産売却相談でよくあるのが、
「古い家＝全部同じような評価でしょ？」という誤解です。
しかし実際は、
買う側の見方・出口戦略がまったく違います。
物件種別ごとの基本的な見られ方
長屋
- 隣家と壁・屋根が共有
- 切り離し不可
- 管理・権利関係がネック
👉 扱える会社が限られる
中古戸建
- 単独所有
- 接道・境界が明確
- 住居として完結
👉 最も市場が広い
再建築不可
- 建替え不可
- 融資が通りにくい
- 将来の選択肢が限定的
👉 出口がかなり絞られる
十三・塚本共通での「評価のされ方」比較表
| 観点 | 長屋 | 中古戸建 | 再建築不可 |
|---|---|---|---|
| 買い手層 | 投資・業者限定 | 実需＋投資 | 投資・現金 |
| 売却難易度 | 高い | 低い | 高い |
| 価格幅 | 振れ幅大 | 安定 | 下振れ |
| 会社選び | 最重要 | 比較的容易 | 最重要 |
| 放置リスク | 高 | 中 | 非常に高 |
👉 中古戸建が一番“普通に売れる”のは事実
ただし、それ以外が「売れない」わけではありません。
十三エリアでの横断的な実務評価
十三 × 長屋
- 立地評価が強い
- 投資前提で価格が出やすい
- 他社NGでも拾われるケースあり
👉 「場所買い」が成立しやすい
十三 × 中古戸建
- 用途が広い
- 築古でも評価されやすい
- 売却スピードが早い
👉 一番トラブルが少ない組み合わせ
十三 × 再建築不可
- 条件次第で価格が付く
- 投資出口が複数ある
👉 エリア力でカバーできる代表例
塚本エリアでの横断的な実務評価
塚本 × 長屋
- 会社を選ばないと厳しい
- 実需ではほぼ評価されない
- 買取前提になることが多い
👉 諦めが早いと損をしやすい
塚本 × 中古戸建
- 実需評価が強い
- 管理状態・間取りが重要
- 「案外高く売れる」ゾーン
👉 この記事の主テーマ
塚本 × 再建築不可
- 一気に難易度が上がる
- 金融機関評価が厳しい
- 現金買い前提
👉 売り方を間違えると0円提示が出やすい
よくある勘違いと実務の真実
勘違い①
「再建築不可＝価値ゼロ」
→ ❌ 出口が狭いだけ
勘違い②
「長屋より再建築不可戸建の方がマシ」
→ ❌ 一概には言えない
勘違い③
「中古戸建ならどこでも高い」
→ ❌ 市場を外すと一気に下がる
結論｜不動産価値は「駅 × 物件種別 × 売り方」
十三と塚本の比較、
そして長屋・中古戸建・再建築不可を横断すると、
最終的に行き着く答えはこれです。
不動産の価値は、立地でも築年数でもなく
「誰に・どう売れるか」で決まる
- 十三は「出口が多い」
- 塚本は「出口が堅い」
- 中古戸建は「市場が広い」
- 長屋・再建築不可は「相手を間違えると詰む」
だからこそ、他社で断られた＝終わりではありません。
