去年まで売れていたあの家が売れない！？大阪市内1000万円戸建市場に起きた変化【後編】』 ～大阪の中古戸建市場で今、静かに起きている異変とは？～
前編では、
- 去年まで大阪市内の1000万円前後の中古戸建が意外と動いていたこと
- 東大阪市や守口市より大阪市内が好まれていたこと
- 経営管理ビザ需要の変化
- 若い世帯の価値観の変化
について書いた。
今回はその続きである。
しかし今回は市場分析ではない。
「それでも売るのがプロの仕事やろ！」という話である。
「社長、この家は厳しいですね…」
私はこの言葉が嫌いではない。
むしろ好きかもしれない。
なぜなら、本当に厳しい家ほど燃えるからである。
例えば、
築48年。
車庫なし。
接道2.7ｍ。
駅徒歩14分。
室内は昭和そのもの。
若い営業マンなら言う。
「値下げですかね…」
早い早い（笑）
まだ何もやっとらん。
不動産屋の悪いクセ
(杉下右京さんではありませんが・・)
販売開始。
↓
2週間。
↓
問い合わせゼロ。
↓
値下げしましょう。
こんなパターンは珍しくない。
もちろん価格は重要や。
しかし私は思う。
本当に価格が原因なんか？
写真はどうや？コメントはどうや？
ターゲット設定はどうや？
そこを考えずに値下げするのは簡単や。
車庫なし物件は本当に売れないのか？
ここで少し考えてみたい。
大阪市旭区。
千林。
森小路。
今市。
車庫付き住宅ばかりやろうか？
そんなことはない。
大阪の下町には車庫なし住宅が山ほどある
城東区の関目。
野江。
蒲生四丁目。
東成区。
生野区。
どこを見ても車庫なし住宅は存在する。
では皆不幸か？
そんなことはない。
普通に暮らしている。
普通に子育てしている。
普通に生活している。
つまり
車庫がないことが問題ではない。
車庫が必要な人に売ろうと
していることが問題なのである。
ターゲットを間違えたら何でも売れない
例えば、駅徒歩3分。
千林商店街徒歩2分。
スーパー徒歩1分。
こんな家があったとする。
車庫なし。
すると「車庫ありません！」になる。
違う。
そこは「車いりません！」なのである。
千林のおばちゃん最強説
千林商店街を歩いたことがある人なら分かる。
何でもある。
魚屋。
肉屋。
八百屋。
薬局。
パン屋。
そして元気なおばちゃん。
正直、あのエリアで
車に乗る機会なんかそんなに多くない。
地下鉄ある。
京阪ある。
商店街ある。
だから車庫なしを欠点にするより、
生活利便性を売る方が正しい。
若い世帯は昔より賢い
これは間違いない。
最近の若い夫婦は本当に勉強している。
内覧中によくある会話
私
「月極駐車場ありますよ」
お客様
「いくらですか？」
私
「月18,000円です」
お客様
「20年で432万円ですね」
私
「・・・」
計算早いな（笑）
昔なら「近くにあるなら大丈夫です」
だった。
今は違う。
住宅ローン。教育費。
車。老後。
全部計算している。
だから家を見る目も厳しい。
リフォーム済物件が人気の理由
最近強いのは
やはりリフォーム済物件。
なぜか。
分かりやすいからである。
買ってすぐ住める。
予算が組みやすい。
工事の心配がない。
だから
1000万円の古家＋500万円リフォーム
より
1600万円のリフォーム済
を選ぶ人が増えている。
これも市場の変化や。
「安い家」が欲しいわけではない
ここを勘違いしてはいけない。
若い世帯は安い家を
探しているわけではない。
安心できる家を探しているのである。
だから
築古でも
- 雨漏り履歴なし
- シロアリ履歴なし
- 配管交換済
- 外壁補修済
なら十分勝負になる。
それでも売れる家は売れる
ここが重要。
市場が悪くなった訳ではない。
市場が厳しくなっただけである。
去年なら売れた家が、
今年は工夫しないと売れない。
それだけや。
だから私は悲観していない。
むしろ面白くなったと思っている。
本当に面白いのは売りにくい家
天王寺区のピカピカ新築。
誰でも売れる。
駅前タワーマンション。
誰でも売れる。
しかし、車庫なし。
築古。狭小。
そんな家を売るには知恵がいる。
地域を知らなあかん。
買主を知らなあかん。
生活を知らなあかん。
そこに不動産屋の腕が出る。
弊社の考え方
私は昔から思っている。
不動産はモノ売りではない。
人と家を繋ぐ仕事である。
だから「この家売れません」
では終わらない。
この家を必要としている人は誰なのか。
どこに魅力があるのか。
何を伝えればいいのか。
そこを考える。
大阪市内にはまだまだ面白い家がある。
旭区にもある。
城東区にもある。
東成区にもある。
生野区にもある。
平野区にもある。
そしてそんな家を必要としている人も必ずいる。
まとめ
去年まで売れていた家が売れなくなった。
確かにそれは事実である。
しかし、大阪市内1000万円
戸建市場が終わった訳ではない。
経営管理ビザ需要の変化。
若い世帯の価値観の変化。
リフォーム済物件人気。
車庫需要の増加。
市場環境は変わった。
だから売り方も変わらなければならない。
それでも私は思う。
不動産屋として本当に面白いのは、
誰が見ても売れる家ではない。
「こんな家売れるん？」
と言われる家を売ること。
その家の魅力を見つけること。
そして必要としている人へ繋ぐこと。
それができた時が一番嬉しい。
大阪市内の1000万円戸建市場は確かに変わった。
しかし、プロの仕事はこれからが本番なのである。
🏠 フォローウィンドコーポレーション
～売れそうな家を売るのは当たり前。
売りにくい家を売ってこそプロやと思ってます。
だから空き家・長屋が好きなのかも～
- 不動産キャリア29年
- 株式会社フォローウィンドコーポレーション代表取締役
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