取引形態とは？売主なら仲介手数料はいらない？不動産取引を分かりやすく解説

「取引形態」まで見ている人は意外と少ない

SUUMOやHOME’Sなどの不動産サイトを見ていると、

物件概要欄に小さく

「取引態様：売主」「仲介」「代理」と書かれています。

ただ、実際には価格や間取り、駅距離ばかり見てしまい、

「取引形態」まで細かく確認している人は

それほど多くありません。

ですが、この“取引形態”によって、

購入時に必要なお金が100万円以上変わるケースあり。

例えば3,000万円の物件を「仲介」で購入した場合、

一般的には以下の仲介手数料が必要になります。

3,000万円 × 3％ + 6万円 + 消費税
約105万円前後

つまり、同じ3,000万円の物件でも、

仲介会社経由で買う
売主から直接買う

この違いだけで、

100万円近い差が出る可能性があるのです。

それでも実際には、「売主物件」なのに、

わざわざ大手仲介会社から購入しようと

する人も少なくありません。

なぜそのような現象が起きるのでしょうか。

本記事では、不動産の取引形態の基本から、

売主物件の本当のメリット
仲介会社を通す人が多い理由
小さい不動産会社への不安
契約不適合責任（※売却後の責任）の考え方

まで、購入者目線で分かりやすく解説します。

不動産の「取引形態（取引態様）」とは？

物件広告に必ず書かれている重要項目

不動産広告には必ず「取引態様」が記載されています。

代表的なのは以下の3種類です。

取引形態	内容
売主	不動産会社が直接販売
仲介	不動産会社が売主と買主を仲介
代理	売主の代わりに販売

特に重要なのが「売主」と「仲介」の違いです。

売主なら仲介手数料が不要になることが多い

「売主」と記載されている場合、

その不動産会社自身が物件を所有しています。

つまり、間に仲介会社が入っていない状態です。

そのため、購入者は原則として

仲介手数料を支払う必要がありません。

一方、「仲介」の場合は、売主と買主の間に

不動産会社が入り、契約を成立させるため、

仲介手数料が発生します。

それでも“大手仲介会社経由”で買う人が多い理由

「知らない会社は不安」が非常に大きい

ここが実は重要なポイントです。

不動産購入は、

多くの人にとって人生最大級の買い物です。

そのため、

CMで見たことがある
店舗数が多い
上場企業
有名ブランド

こうした“安心感”を重視する人が非常に多いのです。

例えば、

三井のリハウス
東急リバブル
住友不動産販売
野村の仲介＋

などは知名度があります。

一方で、売主になっている会社は、

地域密着型
小規模会社
買取再販会社

であるケースも多く、

「聞いたことがない会社だな…」と不安を感じる人もいます。

「仲介会社が入る方が安心」と思う人も多い

購入者の中には、

「大手仲介会社が間に入っているなら安心」

と考える人もいます。

理由としては、

契約説明が丁寧そう
トラブル対応してくれそう
ローン相談できそう
会社規模が大きい
クレーム対応に慣れてそう

などがあります。

実際、大手仲介会社は接客品質や書類整備が

しっかりしているケースも多く、

安心材料になることはあります。

でも実は“小さい会社の売主物件”はかなり多い

中古住宅市場では珍しくない

実際の不動産市場では、小規模不動産会社が

売主になっている物件は非常に多いです。

特に以下のような物件は、

中小会社が得意としています。

古い戸建て
空き家
長屋・連棟
再建築不可
相続物件
事故・瑕疵物件
築古マンション

大手が扱いにくい物件を、

中小会社がリフォーム・再生して

販売するケースは珍しくありません。

「小さい会社＝危険」ではない

もちろん、中には注意すべき会社もあります。

ただし、

小さい会社
知名度が低い

というだけで危険とは限りません。

むしろ地域密着で長年営業している会社も多く、

地域相場に詳しい
柔軟に対応してくれる
決裁が早い
価格交渉しやすい

などのメリットもあります。

売主物件は「契約不適合責任」がある安心感も大きい

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、

「契約内容と違う不具合があった場合、

売主が責任を負う制度」のことです。

例えば、

雨漏り
シロアリ
給排水トラブル
構造上の問題

などが後から見つかった場合です。

不動産会社売主なら“2年間”責任を負うケースが一般的

宅地建物取引業法では、不動産会社が売主の場合、

最低2年間は契約不適合責任を負う必要があります。

つまり、購入者にとっては

かなり大きな安心材料になります。

一方で、一般個人が売主の場合は、

「契約不適合責任免責」
「現状有姿」

として、責任を負わない契約も珍しくありません。

実は“仲介”の方がリスクが高いケースもある

ここは意外と知られていません。

「大手仲介だから安心」と思っていても、

実際の売主が一般個人であるケースでは、

売却後の保証が弱い
不具合対応してもらえない

こともあります。

つまり、

仲介会社が大手かどうかよりも、
誰が売主なのか

の方が重要な場合もあるのです。

それでも「売主物件＝絶対お得」とは限らない

仲介手数料分が価格に上乗せされていることも

当然ですが、

不動産会社も利益を考えて販売しています。

そのため、

「仲介手数料無料です！」

と見せつつ、販売価格に

利益が織り込まれているケースもあります。

つまり大切なのは、

仲介手数料の有無だけでなく、
総額で比較すること

です。

仲介会社経由の方が価格交渉しやすい場合もある

仲介会社が入ることで、

値引き交渉
条件調整
引渡し相談

などを第三者目線で進めやすい場合もあります。

直接売主とやり取りすると、

逆に交渉しづらいと感じる人もいます。

購入者は「どこから買うか」をもっと意識した方がいい

多くの人は“物件だけ”を見ている

実際には、

間取り
駅距離
築年数

ばかり見て、

誰が売主か
仲介手数料はいくらか
保証はどうか

まで見ていない人がかなり多いです。

ですが、購入時には

数十万円〜100万円以上のお金が動きます。

だからこそ、

「どこから買うか」

まで含めて考えることが非常に重要です。

売主物件を見る時のチェックポイント

① 仲介手数料が本当に不要か確認

まれに、

別会社仲介必須
提携仲介経由

となっているケースもあります。

必ず確認しましょう。

② 契約不適合責任の内容を確認

何年間か
どこまで保証されるか

は会社によって異なります。

③ 会社の実績や口コミを見る

小さい会社でも、

実績
営業年数
Google口コミ
対応品質

は確認できます。

「大手だから安心」

「小さい会社だから不安」

ではなく、中身を見ることが大切です。

まとめ｜取引形態を理解すると100万円単位で差が出ることも

不動産購入では、「取引形態」を理解しているかどうかで、

最終的な支払総額が大きく変わることがあります。

特に売主物件では、

仲介手数料不要
契約不適合責任2年
直接交渉しやすい

などのメリットがあります。

一方で、

知名度の低い会社への不安
比較検討不足
価格設定

など注意点もあります。

だからこそ、

「有名会社だから安心」
「売主だから絶対得」

だけで判断するのではなく、

総額
保証内容
会社の実績
担当者対応

まで含めて比較することが大切です。

数千万円の買い物だからこそ

“どの物件を買うか”だけでなく“

どこから買うか”まで意識して選びたいですね。

不動産売買でのよくある質問

仲介手数料は必ず払わないといけませんか？

「仲介」の場合は必要になるケースが一般的です。

ただし「売主物件」であれば不要になることも多いため

物件概要の「取引態様」は必ず確認しましょう。

売主が小さい不動産会社でも大丈夫ですか？

会社規模だけで判断する必要はありません。

営業年数・口コミ・実績・対応の丁寧さなどを

総合的に確認することが大切です。

売主物件なら絶対お得ですか？

必ずしもそうとは限りません。

仲介手数料が不要でも、販売価格自体が高めに

設定されているケースもあるため、

総額で比較することが重要です。

契約不適合責任とは何ですか？

購入後に雨漏りや設備不良など契約内容と違う

問題が見つかった場合、売主が責任を負う制度です。

不動産会社売主の場合は、一般的に2年間の責任を負います。

「売主」「仲介」はどこを見れば分かりますか？

SUUMOやHOME’Sなどの物件詳細ページ下部にある

「取引態様（取引形態）」欄で確認できます。

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