「社長、古家付土地を売るなら、

買取専門会社へ直接持って行くのが一番高いんですか？」

 

この質問、本当によく聞かれます。

 

私は大阪で30年近く不動産業に携わり、

古家付土地や長屋、借地まで数多く買い取ってきました。

 

だから今日は、営業トークではなく本音でお話しします。

 

結論から言うと…

「物件によります。」

 

……えっ、そんな答えかい！

 

と思われた方、最後まで読んでください。

実はこの「物件による」が、一番大切なんです。

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建替え用地なら仲介会社が強いこともある

 

例えば、普通に家が建つ土地。

 

接道も問題なし。

建替えもできる。

 

こんな土地なら、今の大阪では

欲しい会社が本当にたくさんあります。

 

建売会社。

地元の不動産会社。

分譲会社。

投資家。

 

「この土地ええやん！」となれば競争になります。

 

この場合は、仲介会社に依頼して20社、30社の

買取会社へ一斉に紹介してもらう方法も十分アリです。

 

業者同士が競争すれば、

価格が伸びることも珍しくありません。

 

ただし、一つ忘れたらアカンことがあります。

仲介手数料は要りまっせ！（笑）

 

高く売れても、その分の費用は考えておく必要があります。

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でも長屋・借地になると話はガラッと変わります

 

ここからが本題です。

 

大阪名物とも言える、

• 長屋
• 借地
• 再建築不可
• 路地奥

 

こんな物件になると、買える会社は一気に減ります。

 

「検討します。」

「地主さんとの関係は？」

 

「切り離し承諾あります？」

「今回は見送ります。」

 

こんな返事も珍しくありません。

 

実際、大阪でも借地物件を

本当に買い取れる会社はそれほど多くありません。

 

長屋も同じです。

 

知識も経験も必要ですし、

一般的な建替え用地とは全く別の世界です。

 

だから、このような特殊物件なら最初から

専門知識のある買取会社へ相談した方が、

高く評価してもらえるケースも少なくありません。

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「どこへ頼んでも一緒やろ？」

 

たまに言われます。

 

「社長、どこの会社へ持って行っても結局一緒ちゃうの？」

 

私はいつも笑って答えます。

「不動産業界ほど会社によって

査定額が違う業界も珍しいですよ。」

 

車の一括査定みたいに、

ボタン一つ押したら全部終わる。

 

そんな世界なら売主さんも楽なんですけどね（笑）。

 

現実は違います。

 

同じ古家付土地でも、

ある会社は2,000万円。

別の会社は2,300万円。

 

さらに別の会社は「買えません」。

 

こんなことも普通にあります。

 

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高い査定額だけ見て喜ぶのは、まだ早い！

 

ここが今日一番伝えたいことです。

 

査定書を見て、

「一番高いやん！」

と喜ぶ気持ちは分かります。

 

でも…

その価格、本当に最後までその条件で買ってくれますか？

 

私は30年近くこの仕事をしていますが、

価格だけで決めたらアカン。

 

そう思う場面を何度も見てきました。

 

例えば、

「社長決裁が下りませんでした。」

 

「想定より解体費が掛かります。」

 

「価格を少し見直してください。」

 

売主さんからしたら、

「最初に言うといてや！」ですよね（笑）。

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本当に比較するべきなのは「契約条件」

 

査定価格を見るのも大事です。

 

でも、それ以上に

確認していただきたいことがあります。

 

例えば…

• 契約までどれくらい早いのか。
• 境界確定や筆界確認は条件なのか。
• 更地にして引き渡す必要があるのか。
• 家財道具はそのままで買ってくれるのか。
• 契約不適合責任は免責になるのか。

 

この条件は会社によって本当に違います。

 

大手や上場会社では、

 

「境界確定してください。」

「更地でお願いします。」

という条件が付くこともあります。

 

もちろん会社としては当然のリスク管理です。

 

しかし大阪の地元業者には、

「境界が多少分からんでも価格が合えば買いまっせ。」

という会社も意外と多いのです。

 

これも大阪らしい特徴かもしれません。

 

さらに私が気になるのは、

 

個人の売主さんなのに

契約不適合責任を負ってください。

という条件です。

 

長年住んでいた家でも、

床下の状態、配管の中、地中の埋設物

全部把握している方なんて、ほとんどいません。

 

「契約不適合責任は免責です。」

という買取会社が当然のような気もしますが・・

 

そうではない不動産会社も存在していますね。

 

売主さんにとっては、

売却後の不安が少なくなる大きなメリットですけど。

 

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価格だけでは、本当の比較になりません

 

例えば100万円高い査定でも、

 

測量費、解体費、家財処分費、契約不適合責任。

 

これらを全部売主さんが負担するなら、

本当に得なのでしょうか。

 

逆に価格は少し低くても、

 

家財はそのまま。

境界確定も不要。

契約不適合責任も免責。

契約も早い。

 

そんな条件なら、結果的に満足度が高いケースもあります。

 

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Q＆A

 

Q．古家付土地は直接買取と仲介会社、どちらが良いですか？

A． 建替え用地なら仲介会社が

多くの買取会社を競争させる方法も有効です。

 

長屋・借地・再建築不可など特殊物件なら、

専門の買取会社へ直接相談した方が良いケースもあります。

 

Q．借地でも売却できますか？

 

A． 売却できます。

ただし本当に買い取れる会社は限られるため、

借地に強い会社へ相談することが大切です。

 

Q．境界が分からなくても売れますか？

 

A． 売れます。大阪では境界未確定でも

買い取る会社は意外と多くありますが、

会社によって条件は異なります。

 

Q．一番大切なことは？

 

A． 査定価格だけで判断しないことです。

価格と契約条件をセットで比較することが、

納得できる売却につながります。

 

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最後に

 

私は買取専門会社ですが、

**「どんな物件でも直接買取が一番です。」**とは思っていません。

 

建替え用地なら

仲介会社が力を発揮することもあります。

 

一方で、長屋・借地・再建築不可のような特殊物件は、

専門知識のある買取会社だからこそ評価できる価値があります。

 

そして何より大切なのは、

査定書は立派。価格も一番高い。

 

でも、本当にその条件で最後まで買ってくれる会社なのか。

 

そこまで見極めることです。

 

私は30年近く大阪でこの仕事をしていますが、

売主さんにはぜひ**「一番高い査定額」ではなく、

「一番納得できる条件」**を選んでいただきたいと思っています。

 

それが、古家付土地を後悔なく売却する、

一番の近道だと私は考えています。