売れる長屋と売れない長屋の差とは！？大阪市の長屋で明暗が分かれる判断ポイント

大阪市内の長屋を相続したものの、

不動産会社に相談すると反応が真っ二つに分かれる——。

「これは正直、厳しいですね」
「条件次第では売れますよ」

同じ「大阪市の長屋」なのに、なぜ売れる長屋と

売れない長屋がはっきり分かれるのか？

本記事では、大阪市で実際に起きている

長屋売却の現実をもとに、

売れない長屋の共通点
売れる長屋に必ずある条件
相続人がやりがちな判断ミス

を分かりやすく解説します。

「うちの長屋はどっちなのか？」を

判断する材料として読んでください。

そもそも大阪市の長屋はなぜ二極化しやすいのか？

大阪市の長屋は、

築年数が古い
敷地が細長い
隣家と壁を共有している

という特徴があり、

少し条件が違うだけで評価が激変します。

そのため、「売れる長屋」と「ほぼ売れない長屋」の

差が極端に出やすいのです。

売れない長屋に共通する特徴

まずは、売却が難航しやすい長屋の

典型例から見ていきます。

① 再建築不可で、切り離しもできない

最も大きな要因がこれです。

接道義務を満たしていない
将来、建て替えができない
隣家と一体でしか存在できない

この条件が重なると、

一般の買主はほぼ検討しない
住宅ローンが使えない

結果、買い手は業者か投資家に限定されます。

② 建物の老朽化が進みすぎている

雨漏り・傾き・シロアリなど、

修繕費が読めない
安全面の不安が大きい

長屋は構造上、一部だけ直すことが難しいため、

老朽化が進みすぎると一気に敬遠されます。

③ 隣家との関係が不透明・悪い

長屋では、

境界が曖昧
修繕の同意が必要
通路・配管を共有している

といったケースが多く、隣家との関係性が

不明確だと致命的です。

④ 「大阪市だから売れる」という思い込み

立地が良くても、

長屋
再建築不可
単独利用ができない

この条件が揃うと、土地値だけで

評価されることはほぼありません。

一方で「売れる長屋」に共通する条件とは？

では逆に、実際に売れている大阪市の長屋には、

どんな特徴があるのでしょうか。

① 再建築は不可でも「使い道」が明確

売れる長屋の多くは、

賃貸用（投資目的）
リフォーム前提
店舗・倉庫用途

など、購入後の使い道がイメージしやすい

という共通点があります。

「住めない」＝「売れない」ではありません。

② 立地が生活圏・駅徒歩圏にある

大阪市内でも、

駅徒歩10分圏内
商店街・生活利便施設が近い

といった立地は、長屋でも一定の需要があります。

③ 隣家との関係・権利関係が整理されている

売れる長屋は、

境界がある程度明確
修繕・利用ルールが把握できている
トラブル履歴が少ない

といった安心材料が揃っています。

④ 現状を正直に開示している

売れる長屋ほど、

再建築不可
老朽化
制限条件

を最初から正直に説明しています。

これにより、後から揉めるリスクが減り、

買い手が検討しやすくなります。

「更地にすれば売れる」は大阪市の長屋では危険

よくある誤解が、古いから壊して更地にした方が

いいのでは？という考え方です。

しかし、

再建築不可の場合
解体費が持ち出し
更地にすると用途がさらに限定

となり、かえって売れなくなるケースも多い

のが大阪市の長屋です。

相続した長屋でやりがちなNG判断

・断られた＝価値ゼロと決めつける

・一番高い査定額だけで決める

・状況整理をせずに放置する

これらはすべて、「売れない長屋」に自ら近づく行動です。

50代相続人が後悔しないための判断基準

自分に次の質問をしてみてください。

この長屋を今後10年以上持ち続けたいか
子どもに引き継がせたいか
管理・近隣対応を続けられるか

「少しでも不安がある」なら、売れる・売れない以前に

整理する価値があります。

売れるか売れないかは「長屋の質」より「進め方」で決まる

大阪市の長屋は、

一般的な戸建て
マンション

と同じ売り方をすると失敗しやすい不動産です。

重要なのは、

長屋に慣れている相談先か
仲介か買取かを見極めているか
現実的なゴールを設定しているか

この進め方の差が、

「売れる長屋」「売れない長屋」を分けます。

不動産売買等でのよくある質問

大阪市の長屋は本当に売れないケースが多いですか？

売れないというより、買い手が限定される物件です。

条件次第で売却は可能です。

老朽化した長屋でも売れますか？

可能です。

現状渡し・リフォーム前提で検討されるケースがあります。

再建築不可の長屋は必ず価格が安くなりますか？

一般的な住宅より下がる傾向はありますが、

ゼロになるわけではありません。

査定や相談は無料が一般的ですか？

多くの場合は無料です。

事前に確認すると安心です。

まとめ｜大阪市の長屋は「差」を知ることが第一歩

大阪市の長屋は、売れない不動産ではありません。

ただし、

売れない条件
売れる条件

この差を知らずに動くと、遠回りや後悔に

つながりやすいのも事実です。

まずは「うちの長屋はどちらに近いのか？」

それを整理することから始めてみてください。

専門コラム一覧に戻る